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Baufinanzierung damals und heute Hausbauer sparen die Hälfte der Zinskosten

Noch sind die Kreditzinsen niedrig, aber die Häuserpreise steigen weiter. Warum sich eine Hypothek trotzdem lohnt und wie sich die Baufinanzierung in den vergangenen zehn Jahren verändert hat.

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Baufinanzierung: Was ist heute anders als vor 25 Jahren. Quelle: Getty Images

Der Kauf eines Eigenheims – sei es nun Haus oder Wohnung ¬– ist seit jeher eine der weitreichendsten finanziellen Entscheidungen privater Haushalte. Der Entschluss für eine derart große Anschaffung und die langjährige Verpflichtung will gründlich überlegt sein.

Aber die Welt der Baufinanzierung hat sich in den vergangenen zehn Jahren gewandelt. In fast allen relevanten Bereichen hat sich viel getan. Mal verlief die Entwicklung zugunsten, mal zuungunsten der Hauskäufer.

Wer also ist besser dran? Ein Hauskäufer vor acht bis zehn Jahren oder der Eigenheimerwerber von heute?

Die Kreditzinsen

Gehen wir die Punkte durch, angefangen bei den Kreditzinsen. Die lagen für Durchschnittsfinanzierung im Januar 2008 im günstigsten Fall bei rund fünf Prozent. Heute bewegen sich die besten Angebote im Bereich von 1,5 Prozent. Das senkt die monatliche Belastung deutlich.

So haben sich die Finanzierungskonditionen entwickelt
DurchschnittszinsDer Sollzins für Immobiliendarlehen ist schon seit mehr als 20 Jahren im Sinkflug. Allein von 2009 bis heute sank der durchschnittliche Sollzins um zwei Drittel - für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindungsfrist und Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises sowie einem Tilgungssatz von zwei Prozent.
DarlehenshöheWer heute eine Immobilie finanziert, braucht einen deutlich höheren Kredit als Ende 2009. Im Durchschnitt ist die Darlehenssumme um 50.000 Euro höher. Schuld daran sind vor allem die gestiegenen Immobilienpreise.
StandardrateTrotz höherer Darlehen haben die sinkenden Zinsen dafür gesorgt, dass eine Baufinanzierung heute mit deutlich niedrigeren Raten zu stemmen ist als vor knapp acht Jahren. Die durchschnittlichen Monatsraten haben sich knapp halbiert. Erhoben wurde die Standardrate für einen Kredit über 150.000 Euro (80 Prozent des Kaufpreises, der sogenannte Beleihungsauslauf) mit zwei Prozent Tilgung und einer Sollzinsbindung über zehn Jahre. Kredite mit längerer Zinsbindung, Sondertilgungsoption oder höherer Beleihung sind mit Zinsaufschlägen verbunden.
TilgungssatzBei niedrigem Tilgungssatz dauert die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens viele Jahre länger. Die niedrige Zinsbelastung nehmen Immobilienkäufer daher zum Anlass, die Tilgungsrate zu erhöhen. Heute ist sie im Durchschnitt doppelt so hoch wie Ende 2009. Hauskäufer können so die Zeit bis zur Schuldenfreiheit um zehn Jahre und mehr verkürzen.
ZinsbindungSeit Jahren ist von einem historischen Tiefststand bei den Baufinanzierungszinsen die Rede, meist ging es danach noch weiter bergab. Aber die Sorge vor deutlich höheren Zinsen im Fall einer Anschlussfinanzierung steigt. Mit längeren Zinsbindungsfristen in den Kreditverträgen sichern sich die Immobilienkäufer daher gegen einen harschen Zinsanstieg ab. Wer will, kann heute bei einigen Baufinanzierern die Zinsen sogar für bis zu 40 Jahre festschreiben, allerdings gegen einen etwas höheren Sollzinssatz. Im Durchschnitt hat sich die Zinsbindungsfrist um vier Jahre erhöht.

Die monatliche Kreditrate hat sich so nahezu halbiert: von durchschnittlich 835 Euro im September 2009 auf 456 Euro im Mai dieses Jahres. Schon im Mai 2016 lag sie bei nur 450 Euro. „Die Kreditkosten sind dramatisch gesunken. Vor zehn Jahren waren die Zinsen für eine Baufinanzierung etwa dreimal so hoch wie heute“, bestätigt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, einem großen Finanzdienstleister, der diese Zahlen monatlich erhebt.

Die Immobilienpreise

Die Kehrseite der Medaille: Durch die niedrigeren Raten lassen sich auch größere Summen finanzieren und die Nachfrage nach Immobiliendarlehen ist gestiegen. Das spüren auch Banken, Makler und Verkäufer. Im Laufe der Jahre sind mit den sinkenden Zinsen auch die Preise für Wohnimmobilien immer weiter gestiegen. In Großstädten liegen ohne weiteres 25 bis 50 Prozent über den Preisen von 2010, in München haben sie sich sogar verdoppelt. Dennoch hat sich die Nachfrage nach Baudarlehen dank der niedrigen Zinsen deutlich erhöht. „Dem stehen im Durchschnitt um 50.000 Euro höhere Immobiliendarlehen, höhere Kaufnebenkosten und eine deutlich höhere Tilgung gegenüber“, sagt Neumann.

Die historisch niedrigen Kreditkosten verkürzen die Finanzierungsdauer, weil die Hauskäufer den Spielraum für eine schnellere Rückzahlung der Darlehen nutzen. Neumann zufolge waren früher 1,5 Prozent Tilgung bei Kreditaufnahme üblich, heute sind es rund drei Prozent. „Das hat sich positiv auf die Finanzierungszeit ausgewirkt. Rechnerisch dauerte die Kreditrückzahlung vor zehn Jahren circa 40 Jahre, heute genügen durchschnittlich 25 Jahre. Oft sind Immobilienkäufer mit dem Ende der ersten Anschlussfinanzierung schon schuldenfrei.“

Kreditraten und Finanzierungskosten

Ein Rechenbeispiel mit Durchschnittswerten aus historischen Datenreihen. Variante A: Angenommen im September 2009 hat ein Hauskäufer die durchschnittlichen 142.000 Euro von der Bank zu einem Zins von fünf Prozent geliehen, den Zins für neun Jahre und vier Monate festgeschrieben und mit einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent angefangen. Ferner unterstellen wir, dass der Vertrag nach Ablauf der Zinsbindung zu einem Zins von 2,0 Prozent fortgesetzt werden kann, die teure Finanzierung also später durch eine günstigere zu aktuellen Konditionen abgelöst werden kann. Der Einfachheit halber unterstellen wir diese Konditionen bis zum Ende der Kreditrückzahlung.

Rückzahlungsphase deutlich kürzer

Das vergleichen wir Variante B, der durchschnittlichen Baufinanzierung im Mai 2017: Darlehenshöhe 199.000 Euro, Sollzins 2,0 Prozent, Zinsbindung für 13 Jahre und sechs Monate. Danach geht es ebenfalls mit einem Sollzins von 2,0 Prozent weiter. Der anfängliche Tilgungssatz soll bei 3,0 Prozent liegen.

Bauherren und Hauskäufer, die mit Variante A finanziert haben, zahlen eine monatliche Rate von 769 Euro bis zum Ende der Zinsbindungsfrist, danach – quasi zu aktuellen Konditionen – sinkt die Rate auf 477 Euro. Demgegenüber zahlt der Kreditnehmer nach Variante B im Monat 829 Euro, auch nach Ablauf der Zinsbindung.

Während der Kreditnehmer in Variante A 35 Jahre und sieben Monate bis zur kompletten Tilgung des Darlehens benötigt, ist er in Variante B bereits nach 25 Jahren und sieben Monaten schuldenfrei. Der Kredit kommt ihn im Endeffekt trotz höherer Darlehenssumme halb so teuer: Am Ende wird er in Variante B rund 55.000 Euro an Zinsen gezahlt haben, in Variante A werden es unter dem Strich rund 94.000 Euro nur für die Zinsen sein.

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am MainIn der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet. Quelle: dpa
Platz 4: DüsseldorfIn der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten. Quelle: obs
Platz 3: HamburgIm besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt. Quelle: dpa
Platz 2: BerlinDie Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann. Quelle: dpa
Platz 1: MünchenIn München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert. Quelle: dpa
Platz 5: EinfamilienhäuserBetrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen. Quelle: dpa
Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen. Quelle: dpa

Der Vergleich zeigt, warum viele private Haushalte in den Zinsvorteilen ihre Chance auf ein Eigenheim sehen. Aus diesem Grund reagieren sie auch sensibel auf Zinsänderungen. Das ist zum Beispiel im Geschäft mit sogenannten Forward-Darlehen spürbar, mit denen sich künftige Hauskäufer schon heute das niedrige Zinsniveau gegen einen kleinen Zinsaufschlag sichern können. „Heute sind die Kunden viel besser informiert und haben den Zinsmarkt im Blick“, sagt Finanzierungsexperte Neumann. „Häufig sichern sie sich das niedrige Zinsniveau mit Forward-Darlehen schon drei Jahre bevor die Anschlussfinanzierung ansteht“, sagt Neumann. „Die Zinserwartungen spielen mittlerweile eine entscheidende Rolle. Immer wenn es Zeichen für einen Zinsanstieg gibt, steigt die Nachfrage nach Forward-Darlehen.“

Die Kaufnebenkosten

Erschwert wird der Hauskauf allerdings durch die gestiegenen Kaufnebenkosten, die üblicherweise von den Banken nicht mitfinanziert werden. Durch höhere Grunderwerbsteuer, steigende Maklerkosten und einiges mehr betragen die Kaufnebenkosten mittlerweile 15 Prozent vom Kaufpreis statt nur zehn Prozent wie vor acht Jahren. Mit den gestiegenen Immobilienpreisen gehen so viele tausend Euro für den Eigenkapitaleinsatz verloren.

Die Finanzierungsvoraussetzungen

Dennoch ist der durchschnittliche Eigenkapitalanteil schon seit vielen Jahren relativ konstant im Bereich von 20 bis 23 Prozent. Trotz der höheren Kaufpreise machen die Hauskäufer hier keinen Rückzieher.
Dabei haben die Banken durch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) eigentlich die Vorgabe, vor allem auf die Einkommen der Kreditnehmer zu achten, damit diese auch zu Lebzeiten, möglichst bis zum Ruhestand, in der Lage sind, die Kreditraten zu bedienen und die Schulden zu tilgen. Die Immobilienbewertung als Sicherheit soll hingegen eine geringere Rolle spielen. Durch diese Vorgaben ist es insbesondere für junge Familien und die Generation 55plus schwieriger geworden, eine passende Finanzierung zu bekommen.

Strengere Banken

„Mit dem WIKR ist der Gesetzgeber über das Ziel hinausgeschossen. Die Vorgabe vieler Banken an die Kunden, die Schulden bis zur Rente weitestgehend zu tilgen, ist übertrieben“, kritisiert Neumann. „Was ist denn schlimm daran, ein Haus im Wert von 200.000 Euro mit einer Restschuld von 50.000 Euro zu vererben? So ein Erbe schlägt in der Regel niemand aus.“ Tatsächlich soll die WIKR nach viel Kritik wieder ein wenig entschärft werden.

Zwar haben sich die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung insgesamt erhöht, nicht zuletzt sind die Eigenkapitalanforderungen heute schwerer zu erfüllen als vor zehn Jahren – was insbesondere an den gestiegenen Immobilienpreisen und den Nebenkosten liegt. Aber unter dem Strich sind die Finanzierungskonditionen immer noch höchst attraktiv.

Bleibt es so günstig?

Heute stellt sich für Haushalte, die mit dem Immobilienkauf liebäugeln und in der Lage sind Eigenkapital und Nebenkosten anzusparen, daher vor allem eine Frage: Wie lange bleiben die Finanzierungskonditionen noch so günstig?

Viele Experten erwarten, dass die Hypothekenzinsen erst mittel- bis langfristig deutlich steigen. Bei Dr. Klein etwa rechnet Neumann nicht mit einem großen Zinssprung und noch für einige Jahre mit einem insgesamt niedrigen Niveau. Ähnlich schätzen das viele Zinsexperten ein, auch wenn sich in den USA allmählich eine Zinswende ankündigt, die auch nach Europa ausstrahlen könnte.

Zinsen bleiben, Preise steigen

Dass sich die Baufinanzierung auf Niedrigzinsniveau für die Banken noch immer lohnt, mag verwundern, zumal Banken zunehmend Gebühren erheben, um ihre Gewinnsituation zu verbessern. An der Zinsschraube drehen sie deshalb noch lange nicht. „Für die Banken sind Immobilienkredite ein hoch attraktiver Markt. Auch wenn die Ertragslage der Banken mitunter schwierig ist, ist ihr Appetit nach Baufinanzierungen groß. Der hohe Wettbewerbsdruck sorgt dafür, dass sie sich mit Zinsmargenerhöhungen sehr schwer tun“, ist Neumann überzeugt.

Allerdings dürften angesichts der niedrigen Zinsen auch die Immobilienpreise noch eine ganze Zeit weiter steigen. Betroffen dürften davon vor allem Großstädte und ihre Speckgürtel sei, während im ländlichen Raum die Preise stagnieren oder sogar sinken. „Nach meiner Meinung sind wir bei den Immobilienpreisen noch nicht am Ende“, prognostiziert Neumann. „Ich erwarte grundsätzlich weiter steigende Preise, zumal Anlagealternativen für Kapitalanleger fehlen. Wir sehen jedenfalls nicht, dass das Immobilienangebot dramatisch steigt, wir müssen erst den Rückstand aufholen. Aber die Dynamik der Preiserhöhungen dürfte in einigen Regionen abnehmen.“

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