Das Bad hat dringend eine Modernisierung nötig, das Dach müsste mal gedämmt werden, die Einbauküche wird langsam schäbig und statt altbackener Fliesen soll Parkett den Boden bedecken: Wer ein älteres Haus oder eine Eigentumswohnung hat und es schöner, moderner oder energieeffizienter haben möchte, greift im Frühjahr zum Hörer und holt Angebote von Handwerkern ein. Schließlich ist der Sommer für die meisten Vorhaben die ideale Zeit zur Umsetzung.
Schnell kommen dabei fünfstellige Rechnungsbeträge zusammen. Neue Fenster etwa können leicht mit 20.000 Euro zu Buche schlagen, eine Einbauküche oder ein neues Badezimmer kosten je nach Ausstattung und Größe auch gerne um die 10.000 Euro. Für einen Wintergarten sind durchaus 25.000 Euro normal.
Aufgeschobene Sanierungen lassen Kosten steigen
Eine ohnehin notwendige Sanierung auf die lange Bank zu schieben, ist ist oft wenig sinnvoll. Zunehmender Sanierungsstau an der Bausubstanz erhöht oft den nötigen Aufwand und damit die Kosten, zudem steigt das Risiko teurer Folgeschäden. Neue Möbel oder ein modernisiertes Badezimmer sorgen hingegen für deutlich angenehmeres Wohnen - und da gilt, je eher, desto besser.
Wer lange sparen müsste, um das alles zu bezahlen, kann jetzt die Gelegenheit zur unschlagbar günstigen Finanzierung über eine Bank nutzen. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Abhängig von der Laufzeit der Kredite sind sogar Zinssätze unterhalb von drei, teilweise sogar unter zwei Prozent durchaus möglich.
Besonders geeignet sind dabei spezielle Modernisierungskredite der Banken. Sogar neue Möbel lassen sich mit den auch als Wohn- oder Immobilienkredit bezeichneten Darlehen finanzieren. Diese Darlehen sind meist günstiger als herkömmliche Ratenkredite, weil das Geld in die eigene Immobilie gesteckt wird, entweder in das Gebäude selbst oder in dessen Einrichtung und Ausstattung.
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Kreditnehmer können in der Regel Kreditsummen bis zu 50.000 Euro und mehr abrufen und durch die Einbringung von Eigenkapital den Zins sogar noch etwas drücken. Ratenkredite sind hingegen in ihrer Verwendung nicht eingeschränkt, taugen also auch für den Autokauf oder eine teure Reise. Dafür ist der Zinssatz meist deutlich höher als bei Modernisierungskrediten.
Klassische Baufinanzierungen lohnen erst ab 50.000 Euro
Die meist noch etwas günstigeren klassischen Baudarlehen, bei denen die Immobilie selbst als Sicherheit dient, lohnen sich hingegen oft erst ab Kreditbeträgen von 50.000 Euro und mehr. Sie verlangen ein Grundpfandrecht (Grundbucheintrag) und sind zudem weniger flexibel in den Rückzahlungsmodalitäten.
Unsere Übersicht zu den Finanzierungskonditionen für Modernisierungsvorhaben geht daher von einer typischen Darlehenshöhe von 30.000 Euro aus, bei dem der Immobilieneigentümer 5000 Euro Eigenkapital für sein Vorhaben einbringt.
Für Haus- oder Wohnungseigentümer sind diese Kredite in der Regel relativ problemlos zu bekommen. „Immobilienbesitzer sind ein interessante Zielgruppe für die Banken“, sagt Max Herbst, Gründer und Chef der FMH Finanzberatung, die für die WirtschaftsWoche regelmäßig Zinsvergleiche anstellt. „In der Regel handelt es sich um zahlungskräftige Kunden, die keine Rate ausfallen lassen, um ihr Haus nicht zu gefährden“. Herbst zufolge lohnt sich der Vergleich der Kreditkonditionen insbesondere auch regional, da es durchaus große Unterschiede in der Zinshöhe geben kann. Im Vergleich in der Tabelle (siehe Folgeseite) sind vertretungsweise nur die ING-DiBa und die Degussa Bank als bundesweite Anbieter gelistet.
Ohne Grundbucheintragung Bauvorhaben finanzieren
Bonität und eine positive Schufa-Auskunft sind zwar Grundvoraussetzung, um einen Modernisierungskredit zu bekommen. Darüber hinaus sind sie aber auch deutlich unkomplizierter und flexibler als klassische Baufinanzierungen.
In der Regel gewähren Banken Modernisierungskredite ohne einen Grundbucheintrag zu verlangen, mit dem sie den Kredit über eine nachrangige Grundschuld auf die Immobilie absichern. Teilweise dürfen Banken die Immobilie nach der Einführung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ohnehin nicht mehr als Sicherheit berücksichtigen.
Modernisierungsdarlehen ohne Grundbuchabsicherung
Investitionsvolumen 35.000 Euro; Darlehensbetrag 30.000 Euro
| Institut | Sollzins | Effektivzins | Monatliche Rate | Sondertilgungs- möglichkeit |
| ING-DiBa | 3,28% | 3,33% | 400,25 € | kostenfrei |
| Degussa Bank | 4,07% | 4,15% | 411,06 € | gesetzlich |
| PSD Bank Nürnberg (Online) | 2,59% | 2,62% | 390,88 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank München | 2,70% | 2,73% | 392,37 € | kostenfrei |
Stand: 24.05.2016
| Institut | Sollzins | Effektivzins | Monatliche Rate | Sondertilgungs- möglichkeit |
| Degussa Bank | 4,07% | 4,15% | 304,75 € | gesetzlich |
| Sparda-Bank Hessen | 1,37% | 1,38% | 267,75 € | gesetzlich |
| PSD Bank RheinNeckarSaar | 2,46% | 2,49% | 282,50 € | gesetzlich |
| PSD Bank Nürnberg (Online) | 2,59% | 2,62% | 284,04 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank West | 2,73% | 2,76% | 285,97 € | kostenfrei |
| PSD Bank Rhein-Ruhr | 2,74% | 2,77% | 286,25 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank Hamburg | 2,99% | 3,05% | 289,55 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank München | 2,99% | 3,03% | 289,55 € | kostenfrei |
| PSD Bank Westfalen-Lippe | 3,19% | 3,24% | 292,33 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank Berlin | 4,59% | 4,69% | 326,93 € | gesetzlich |
Stand: 24.05.2016
| Institut | Sollzins | Effektivzins | Monatliche Rate | Sondertilgungs- möglichkeit |
| PSD Bank Rhein-Ruhr | 2,94% | 2,98% | 206,50 € | kostenfrei |
| Sparda-Bank Hamburg | 3,33% | 3,40% | 212,00 € | kostenfrei |
| Quelle: FMH-Finanzberatung | Stand: 24.05.2016 | |||
Der Verzicht auf einen Grundbucheintrag bewahrt säumige Schuldner somit zunächst vor der Pfändung oder dem Zwangsverkauf des Hauses in Notlagen. Zudem spart der Kreditnehmer die Gebühren und gegebenenfalls Notarkosten, die für einen Grundbucheintrag ab einer bestimmten Kredithöhe sonst fällig würden. Außerdem ist es für die meisten Banken nachrangig, in wie weit die Immobilie bereits abbezahlt ist. Wichtig ist für sie, dass trotz der Kreditraten genügend Geld zum Leben bleibt, so dass die Raten somit zuverlässig bezahlt werden können.
Lieber lange Laufzeiten
Ein weiterer Vorteil gegenüber den klassischen Baudarlehen ist zudem, dass es sich wie bei Ratenkrediten um Volltilgerdarlehen handelt, die am Ende der gewählten Laufzeit somit komplett zurückgezahlt sind. Kreditexperte Herbst rät dabei zu eher langen Laufzeiten. „Da der Kreditnehmer ohne besondere Regelung jederzeit auch Sonderzahlungen leisten kann, steht einer schnelleren Entschuldung nichts im Weg. Aber bei längerer Laufzeit ist die verpflichtende monatliche Rate entsprechend geringer. Wichtiger als den Kredit möglichst schnell zurück zu zahlen, ist es, die Ratenzahlung nicht durch zu enge finanzielle Spielräume zu gefährden“, sagt Herbst.
Ein Zwang zur schnellen Rückzahlung ist auch überflüssig, denn die Modernisierungskredite sind genauso flexibel, wie alle Verbraucherkredite mit Ratenzahlung. Dadurch ist laut Gesetz auch die vorzeitige Rückzahlung des Kredits auf einen Schlag jederzeit möglich. Das und weitere verbraucherfreundliche Regelungen für Verbraucherkredite wurden mit der Verbraucherkreditlinie wirksam, die am 11. Juni 2010 in Kraft trat, und gelten für alle seitdem abgeschlossenen Kreditverträge.
Maximal ein Prozent Entschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
Die bei herkömmlicher Baufinanzierung
Die bei Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung vielfach gefürchtete hohe Strafzahlung an die Bank, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, spielt bei Modernisierungskrediten seitdem keine große Rolle mehr. Denn laut Verbraucherkreditrichtlinie darf die Bank bei vorzeitiger ganzer oder teilweiser Kreditablösung maximal ein Prozent des Rückzahlungsbetrages als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die verbleibende Laufzeit mehr als zwölf Monate beträgt. Liegt die Restlaufzeit unter zwölf Monaten, ist sogar nur ein halbes Prozent der Restschuld fällig.
Weniger Stolperfallen beim Kreditantrag
Selbst bei Restschulden von 30.000 Euro sind also höchstens 300 Euro zur Entschädigung der Bank für entgangene Zinseinnahmen fällig. „Einige Banken kalkulieren zwar korrekt die einprozentige Vorfälligkeitsentschädigung, berechnen jedoch eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr“, weiß Herbst. „In wie weit dies erlaubt ist, werden bestimmt wieder Gerichte entscheiden müssen. Man sollte keine Bearbeitungsgebühr bezahlen, weil der Gesetzgeber die Entschädigungshöhe geregelt hat.“
Flexible Rückzahlung und Förderung nutzen
Darüber hinaus sind auch Sondertilgungen sinnvoll. Die machen den Modernisierungskredit sehr flexibel und verkürzen die Laufzeit erheblich. Üblich ist mittlerweile, dass bis fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr kostenlos getilgt werden dürfen, allerdings muss dies bei Verbraucherkrediten zuvor vertraglich vereinbart worden sein. Durch diese Teilrückzahlungen während der Laufzeit sinken die Zinsausgaben bis zur Rückzahlung des Kredits, allerdings ändern sie nicht die Höhe der monatlichen Rate.
Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss
Für Hauskauf und Immobiliensanierungen gibt es zahllose staatliche Fördertöpfe. Beispielsweise listet die Verbraucherzentrale NRW allein 36 Förderprogramme für Sanierungen und Energiesparmaßnahmen in Wohngebäuden auf – nur von Bund und Land. Zuschüsse und vergünstigte Kredite gibt es darüber hinaus auch von regionalen Energieversorgern, Kommunen und Landkreisen. Dort anzufragen, kann sich für Immobilieneigner lohnen. Gefördert werden oftmals junge Familien, energetische Sanierungen, der Einsatz erneuerbarer Energien, altersgerechte Umbauten (barrierefreies Wohnen) oder denkmalgeschützte Gebäude.
Nachfolgend die wichtigsten, bundesweit verfügbaren Förderprogramme der Staatsbank KfW
Im KfW-Programm 153 unterstützt der Bund mit einem günstigen Kredit den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses, maximal 100.000 Euro, bis zu 20 Jahre Laufzeit bei einem Effektivzins von 0,75 Prozent. Das Programm 151 unterstützt energetische Sanierungen. Bedingung: Der Bauantrag für das Gebäude muss vor dem 1.2.2002 gestellt worden sein. Wird ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, gibt es bis zu 75.000 Euro Kredit zu nur 0,75 Prozent Effektivzins. Auch für einzelne Maßnahmen gibt es Kredite bis zu 50.000 Euro. Die ersten Jahre sind tilgungsfrei. Besonderes Bonbon: Ein Tilgungszuschuss – abhängig vom erreichten Energieeinsparniveau. Im Programm 153 maximal 15.000 Euro.
Wer keinen Kredit für die Finanzierung benötigt, kann sich stattdessen auch direkt einen staatlichen Zuschuss holen. Aus dem KfW-Programm 430 gibt es Geld für Wohneinheiten, deren Bauantrag von dem 1.2.2002 gestellt wurde und die jetzt energetisch saniert werden. Abhängig von der Energieersparnis beträgt dieser zwischen zehn und 30 Prozent der förderungsfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit. Der Zuschuss ist mit anderen Fördermitteln kombinierbar.
Das KfW-Programm 167 unterstützt alle Hausbesitzer, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen, etwa auf Solarkollektoren, Biomasse, Wärmepumpe oder Kombinationen davon mit fossilen Energieträgern. Dafür gewährt die Staatsbank bis zu 50.000 Euro Kredit mit zehn Jahren Laufzeit, derzeit zu einem effektiven Jahreszins von 1,06 Prozent und zehn Jahren Laufzeit.
Energieeffizientes Bauen und Sanieren erfordert oft einen Architekten oder Sachverständigen für Planung, Aufsicht und Abnahme der Bauarbeiten. Die Hälfte der Kosten dafür übernimmt die KfW mit ihrem Programm 431, maximal 4000 Euro. Den Zuschuss gibt es nur in Kombination mit den Förderprogrammen 151/152, 153 und 430.
Programm 274 richtet sich an Privatpersonen, Unternehmen und Organisationen, die Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installieren wollen. Zumindest ein Teil des Stroms muss aber in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dann gibt es maximal 25 Millionen Euro Kredit pro Vorhaben zu einem Zins von derzeit 1,05 Prozent effektiv. Wer zudem einen Batteriespeicher für den Solarstrom einbaut, bekommt aus dem KfW-Programm 275 einen günstigen Kredit mit Tilgungszuschuss, mit Laufzeit bis zu 20 Jahren und einem Effektivzins von 1,05 Prozent.
Barrierefreie Wohnungen sind aufgrund der demografischen Entwicklung gewünscht. Unabhängig vom Alter des Hauseigentümers gibt es daher aus dem KfW-Programm 159 einen verbilligten Kredit bis zu 50.000 Euro zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins. Alternativ gewährt die KfW mit dem Programm 455 auch einen Zuschuss von bis zu 6250 Euro für Sanierungen, die Hindernisse wie Treppen oder zu schmale Türen beseitigen, sowie 1500 Euro Zuschuss pro Wohneinheit für Maßnahmen zum Einbruchschutz. Beide Programme lassen sich gut mit anderen KfW-Programmen kombinieren.
Handelt es sich bei den geplanten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen um energetische Sanierungen, die den Energiehunger der Immobilie senken, oder etwa um die Schaffung barrierefreien Wohnraums, können die Bauherren auch auf Förderkredite der bundeseigenen Förderbank KfW oder Förderprogramme der Länder, Kommunen oder Energieversorger zurückgreifen. KfW-Kredite werden ausschließlich über eine Bank, idealerweise die Hausbank vor Ort abgewickelt. „Die KfW bietet nach wie vor extrem gute Konditionen. Kredite gibt es dort schon ab 0,75 Prozent effektivem Zins – auch mit kurzen Laufzeiten und jederzeit rückzahlbar“, erklärt Herbst.
Um einen Modernisierungskredit zu bekommen, genügt in aller Regel eine Schufa-Auskunft und Belege für die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Läuft bei der gleichen Bank noch eine Immobilienfinanzierung, dürfte das die Gespräche erleichtern und womöglich auch beschleunigen.
Sofern es sich um Investitionen handelt, die auch noch den Wert der Immobilie steigern, und die Raten bequem bezahlbar sind, kann sich ein Modernisierungskredit also durchaus lohnen. Wer dann aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten, Scheidung, Umzug oder anderen Gründen gezwungen ist, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, wird sich leichter tun, einen Käufer zu finden und einen höheren Preis zu erzielen.
