Der Immobilienmarkt in Deutschland brummt und die Baufinanzierung ist günstig wie nie. Kein Wunder, dass für immer mehr Menschen der Wunsch nach den eigenen vier Wänden nun in greifbare Nähe rückt. Wer die Finanzierung stemmen kann und eine passende Immobilie findet, schlägt jetzt zu. Erstaunlich ist aber, dass nicht nur die aktuellen Käufer das günstige Zinsumfeld über Hypothekenkredite der Banken nutzen, sondern auch ein wachsender Personenkreis, der sich mit Hilfe eines Bausparvertrags die niedrigen Zinsen nur für den Haus- oder Wohnungskauf in ferner Zukunft sichern will - obwohl Bausparen eigentlich als unrentabel und kostenintensiv gilt.
Den Bausparboom legen zumindest die Zahlen der Bausparkassen nahe. Der Branchenverband der Privaten Bausparkassen verzeichnete im ersten Halbjahr 2013 ein Zugewinn an Bausparern um 25 Prozent gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2012. Allein Schwäbisch Hall konnte 470.000 neue Bausparverträge abschließen. In den hohen Zuwachsraten sind laut Bundesverband der Privaten Bausparkassen, dem etwa Wüstenrot und Schwäbisch Hall angehören, auch Sondereffekte enthalten, die auf Tarifumstellungen zurückzuführen sind und im Laufe des Jahres abflauen werden. Zum Jahresende jedoch sei dennoch ein Plus bei den Neuverträgen zu erwarten, heißt es dort.
Dass sich ausgerechnet Bausparverträge wachsender Beliebtheit erfreuen, hätte noch vor ein paar Jahren kaum jemand gedacht. Denn nach Ausbruch der Finanzkrise, als sich die Geldschleusen der Notenbanken öffneten und damit die Spar- und Kreditzinsen in den Sinkflug übergangen, galten Bausparverträge jahrelang als überflüssig und unrentabel. Auch heute ist es - Bonität vorausgesetzt - relativ einfach, eine Immobilienfinanzierung zu attraktiven Zinssätzen zu bekommen. Gleichzeitig ist aber der Sparzins für das Bausparen nur noch ein Schatten vergangener Tage. Eine höhere Verzinsung der Ersparnisse gibt es schon mit einem Banksparplan oder Festgeldkonto – ohne die relativ hohen Gebühren, die für Bausparverträge fällig werden. Verbraucherschützer warnen angesichts der Zuwächse in der Branche: Viele Bausparer wüssten schlicht nicht, was sie da unterschreiben. Eine Baufinanzierung von der Bank sei für Privatpersonen oft vorteilhafter.
Für wen also lohnen sich Bausparverträge? Die Frage ist nicht leicht zu beantworten, denn letztlich ist es eine Typ-Frage. Denn ein Bausparvertrag ist etwas völlig anderes als ein einfaches Sparkonto oder ein normales Baudarlehen. Vielmehr ist ein Bausparvertrag ein Versprechen für jenen, der weit in Zukunft hinein plant oder bei der Finanzierung eine mehrgleisige Strategie verfolgt. Aber der Reihe nach.
Kompliziert und variantenreich
Bausparverträge sind im Vergleich zu anderen Formen des Sparens und Finanzierens tatsächlich relativ kompliziert. Dennoch hat die Mehrheit der Bausparer keine Vorstellung davon, in was sie ihr sauer verdientes Geld da stecken. Es sind verschiedene Vorteile eines Bausparvertrages, die sie letztlich zum Abschluss bewegt haben – vorausgesetzt, der Vermittler hat ihnen nicht das Blaue vom Himmel versprochen.
„Bausparverträge sollte man gegen den Trend abschließen“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung in Frankfurt, die seit 1986 Zinsvergleiche anstellt. „Jetzt sind die Zinsen niedrig. Aber wer erst in acht oder zehn Jahren eine Finanzierung braucht, muss damit rechnen, dass die Hypothekenzinsen bis dahin deutlich gestiegen sind. Bausparen gewinnt mit der Angst vor steigenden Darlehenszinsen an Attraktivität.“ Der große Vorteil für einen Bausparer liegt nämlich darin, ein Stück Sicherheit zu gewinnen: Die Darlehenszinsen werden bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben – und zwar bis der Kredit vollständig getilgt ist. Das kann für Sparer selbst dann attraktiv sein, wenn wie derzeit der Hypothekenzins der Banken niedriger ist als der Darlehenszins der Bausparkassen.
Es gibt jedoch eine Reihe von Regeln und Variationen bei den Vertragsbedingungen und Tarifmerkmalen. Üblich ist zum Beispiel, dass der Bausparer die Hälfte seiner angestrebten Bausparsumme angespart haben muss, bevor er die andere Hälfte als Darlehen zum vereinbarten Zins abrufen kann. Dann ist der Bausparvertrag im Fachjargon zuteilungsreif. Auf seine Ersparnisse bekommt er einen ebenfalls festgelegten Guthabenzins. Der variiert von Vertrag zu Vertrag und hängt auch davon ab, wie hoch der vereinbarte Darlehenszins ist. Generell ist der Sparzins umso höher, je üppiger der Darlehenszins vereinbart wurde.
Es gibt dabei keinen Zwang, das Darlehen sofort nach Zuteilung abzurufen. Genauso gut kann der Bausparer Monat für Monat weiter seine Sparrate überweisen und die Zinsen dafür einstreichen. Ist der Vertrag aber zu 100 Prozent angespart und somit kein Darlehen mehr nötig, verliert Bausparen seinen Sinn. Deshalb machte auch erst kürzlich die Bausparkasse Wüstenrot mit der Kündigung von 15.000 Altverträgen Schlagzeilen. Die voll angesparten alten Verträge wiesen noch eine Verzinsung von vier bis fünf Prozent auf die angesparten Summen auf. Weil die Darlehen nicht abgerufen wurden, durfte die Bausparkasse die Verträge kündigen. Dem können Sparer mit Altverträgen mit ein paar Tricks zwar entgehen. Für Einsteiger ins Bausparen sind die neuen Bauspartarife im Hinblick auf die Guthabenzinsen allerdings witzlos.
Wie Eigentümer aus Altkrediten wieder aussteigen können
Geduldige Kreditsuchende waren in den vergangenen Jahren fein raus – je länger sie warteten, desto günstiger wurde ihr Kredit. Allenfalls die steigenden Immobilienpreise vermiesten ihnen die Laune. Wer seinen Kredit schon aufgenommen hatte, musste sich hingegen ärgern: Mit jeder Woche wurde aus dem vermeintlichen Zinsschnäppchen plötzlich eine teure Altlast – zumindest im Vergleich zu Neukrediten.
Das muss nicht sein. In einigen Fällen können Kunden von teuren Altverträgen auf günstige Neukredite umsatteln:
Läuft ein Kredit besonders lang, können Kunden laut Gesetz nach zehn Jahren mit Sechs-Monats-Frist kündigen. Mehr als 10,5 Jahre sind sie also nie gebunden.
Viele Banken haben ihre Kunden nicht korrekt auf ihr Widerrufsrecht hingewiesen. Oft bleibt unklar, wann die zweiwöchige Widerrufsfrist startet. In der Folge beginnt sie gar nicht: „Kunden kommen gegebenenfalls auch nach Jahren noch aus dem Vertrag heraus“, sagt Mathias Corzelius, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei Göddecke. Ist eine falsche Frist angegeben oder soll die Frist „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ beginnen, ist das rechtlich nicht haltbar (Bundesgerichtshof, III ZR 83/11). Die Bank wird sich aber selbst dann erst einmal darauf berufen, dass der Kunde sein Widerrufsrecht mittlerweile verwirkt habe.
Hat der Kunde einen wichtigen Grund (wie den Verkauf der Immobilie), kann er aus dem Vertrag raus. Er muss die Bank jedoch für den entgangenen Gewinn entschädigen (Vorfälligkeitsentschädigung). Die Berechnung dieser Entschädigung sollte ein Experte überprüfen – viele Banken tricksen zum Nachteil der Kunden.
Sinnvoll ist Bausparen daher nur, wenn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie vorhanden ist. Dann kommen alle wichtigen Vorteile zum Tragen. Die wären vor allem:
- Eine vorhersehbare Anspardauer mit klarer Kreditzusage für die Zukunft
- Planbarkeit von Kreditzins und Ratenhöhe in der Rückzahlungsphase des Darlehens
- Festgeschriebene Kreditzinsen bis zur vollständigen Tilgung
- Staatliche Förderung durch Eigenheimrente, auch Wohn-Riester, ist möglich.
Mit staatlichem Zuschuss besonders attraktiv
Zudem ist ein Bausparvertrag relativ flexibel einsetzbar. Die Bausparkassen bieten auch die Möglichkeit, das Darlehen in Höhe der vereinbarten Bausparsumme sofort in Anspruch zu nehmen und die Ansparphase in den Folgejahren nachzuholen. Dass sich diese Variante durchaus lohnen kann, hat die Stiftung Warentest bestimmten getesteten Tarifen bescheinigt – insbesondere wenn die Riester-Förderung genutzt wurde. Den Testergebnissen zufolge lassen sich mit den besten Bauspartarifen durch die Zuschüsse bis zu 50.000 Euro gegenüber ungeförderten Bausparverträgen sparen.
Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?
Weil die späteren Darlehenszinsen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages garantiert werden – selbst wenn das Darlehen erst in 20 Jahren oder später ausgezahlt werden sollte.
Weil Bausparverträge nicht nur bei Bau- oder Kaufvorhaben eingesetzt werden können, sondern auch bei Renovierungen und Modernisierungen.
Weil Bauspardarlehen auch nachrangig im Grundbuch abgesichert werden können, ohne dass dafür – wie bei einem Bankdarlehen – höhere Zinsen anfallen. Voraussetzung ist, dass Bank- und Bauspardarlehen zusammen nicht mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Das entspricht etwa 72 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes.
Weil die meisten Bausparkassen Darlehenszinsen zwischen 2,75 und 4,25 Prozent anbieten. Bei einigen wenigen Bauspartarifen liegen die Kreditzinsen bei fünf Prozent, dafür gibt es aber auch drei Prozent an Guthabenzinsen. Sollte die spätere Bankhypothek billiger sein als das Bauspardarlehen, kann man sich problemlos für das Bankdarlehen entscheiden und auf das Bauspardarlehen verzichten. Folglich sind hohe Guthaben- und Darlehenszinsen beim Bausparen nicht unbedingt falsch.
Weil man keine festen Ansparraten hat, solange man den Vertrag nicht an eine Bank abgetreten hat. Man kann die Regelsparrate des Tarifs wählen oder jeden anderen beliebigen Betrag monatlich einbezahlen oder in einzelnen größeren Beträgen sein Bausparguthaben ansparen. Selbst wenn der Bausparvertrag jahrelang nicht bespart wird, schickt die Bausparkasse keine Mahnung.
Weil man noch Wohnungsbauprämie vom Staat bekommt, wenn man als Lediger maximal 25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Die Wohnungsbauprämie wird dem Bausparkonto jedoch nur dann gutgeschrieben, wenn das Guthaben für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Dazu zählt aber auch die Badrenovierung in einer Mietwohnung oder der Kauf einer neuen Einbauküche.
Wer die oben genannte Einkommensgrenze einhält, erzielt bei der optimalen Sparrate von monatlich 43 Euro nach sieben Jahren Sparzeit eine Rendite von drei bis fünf Prozent – je nach Bausparkasse. Die staatliche Förderung durch die Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro. Das sind 8,8 Prozent auf die maximal geförderte Jahressparrate von 512 Euro. Bei verheirateten Personen verdoppeln sich Einkommenshöhe und Sparrate – die Rendite ist fast identisch.
Wer für seine Kinder oder Enkel sparen will, kann das über einen Bausparvertrag tun. Ist das Kind mindestens 16 Jahre alt, hat es Anspruch auf die Wohnungsbauprämie, ohne dass das geförderte Bausparguthaben später für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden muss. Voraussetzung ist, dass das Kind bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Daraus ergibt sich bei optimaler Bausparhöhe eine garantierte Rendite von bis zu fünf Prozent – ein Wert, der derzeit nur selten erzielt wird.
Weil ein Bausparvertrag zielgerichtetes Sparen fördert. Man kündigt vermutlich kaum einen Bausparvertrag, um eine Urlaubsreise zu machen, da der Bausparvertrag helfen soll, den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen.
Weil man damit später seine Kinder oder Enkelkinder beim Eigenheimbau unterstützen kann. Dazu wählt man eine passende Vertragshöhe, die man bequem besparen und tilgen kann, und stellt später die Bausparsumme den Bauherren zur Verfügung.
Man kann damit das Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen absichern. Wer bereits ein Hypothekendarlehen hat, das weder eine Sondertilgung noch eine Tilgungsveränderung während der Zinsfestschreibung erlaubt, kann mit einem Bausparvertrag sein Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen reduzieren. Voraussetzung ist, dass der Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung sicher zugeteilt werden wird.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH.
Für einen Wohn-Riester-Vertrag – auch Eigenheimrente genannt – gibt es vom Staat mehrere Förderelemente. Wer mindestens vier Prozent seines Bruttoeinkommens - höchstens 2100 Euro im Jahr - als Beitrag zahlt, hat Anspruch die komplette Förderung. Dazu gehört die Grundzulage in Höhe von 154 Euro im Jahr sowie die Kinderzulage von bis zu 300 Euro pro Kind und Jahr (vor 2008 geborene Kinder 185 Euro). Bausparer, die jünger als 25 Jahre alt sind, bekommen einmalig 200 Euro oben drauf. Zudem gibt es Steuervorteile für die Beiträge zum Riester-Vertrag, da Steuerzahler die Beiträge wie eine Altersvorsorge mittels Rentenversicherung in der Steuererklärung geltend machen können. Die staatliche Förderung wird jedoch auf einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst, dort mit zwei Prozent verzinst und mit Eintritt in das Rentenalter nachgelagert besteuert. Dafür fallen bis zum 85. Lebensjahr jährliche Steuerzahlungen an, es sei denn, der Sparer zahlt seine Steuerschuld auf einen Schlag. Dafür erhält er einen Nachlass von 30 Prozent.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Durch eine Gesetzesänderung zum 1. Juli 2013 hat die Flexibilität für Wohn-Riester-Bausparer nochmals zugenommen. So können Sie das Geld nun auch für Umbauten zum barrierefreien und altersgerechten Wohnen einsetzen und flexibler Geld entnehmen. Zudem darf der Vertrag nun auch für Umschuldungen genutzt werden. Der laut Stiftung Warentest beste Bauspartarif mit Riester-Förderung bietet zudem moderate Einstiegshürden: Bausparsummen ab 50.000 Euro, Zuteilung ab Sparguthaben von 30 Prozent dieses Betrages und dafür garantierte 2,8 Prozent Kreditzins mit einer maximalen Rückzahlungsdauer von knapp 19 Jahren. Der Guthabenzins liegt allerdings nur bei 0,5 Prozent. Die Abschlussgebühr liegt bei einem Prozent der Bausparsumme. Immerhin entfällt die sonst übliche Kontoführungsgebühr.
Beim Bausparen geht Sicherheit vor Rendite
Die Frage, ob sich Bausparen letztendlich auszahlt, entscheidet sich daher im Vergleich mit möglichen Alternativen. Wer zum Beispiel die Sparraten statt in einen Bausparvertrag in einen Banksparplan einzahlt, kann mit der eventuell höheren Verzinsung bis zum Immobilienkauf mehr Kapital aufbauen und dieses als Eigenanteil in die Finanzierung einbringen. Aber anders als der Bausparer kennt er den Zinssatz in der Zukunft nicht. Zinsexperte Max Herbst errechnet deshalb den Grenzzins, also die Schwelle, die der Hypothekenzins nach Ablauf der Ansparphase überschreiten müsste, damit sich der Bausparvertrag monetär lohnt.
So funktioniert Bausparen
Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.
Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.
Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.
Dazu hat Herbst auch ein Beispiel für Sofort-Finanzierer parat, die den Bausparvertrag erst nachträglich ansparen, das Darlehen aber gleich in Anspruch nehmen. Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro sollen 250.000 Euro finanziert werden. Die Tilgung soll anfangs bei 3,5 Prozent liegen, der Hypothekenzins von 2,9 Prozent wird auf zehn Jahre festgeschrieben. Würde die Tilgungsrate verwendet, um in den Bausparvertrag zu sparen, dann hätten beide Modelle eine monatliche Rate von 1.333,33 Euro. Nach zehn Jahren hat der Sparer somit 87.700 Euro angespart und erhält ein Bauspardarlehen in Höhe von 162.700 Euro. Die Restschuld des Annuitätendarlehens wäre schon auf 148.500 Euro gesunken. „Wenn für beide Modelle mit einer monatlichen Rate von 1.463 Euro - nach Vorgabe der Bausparkasse - die Darlehen abbezahlt werden, dann hätten bei einem Grenzzins von 4,60 Prozent beide Modelle die gleichen Raten und Kreditlaufzeiten. Ist der Hypothekenzins nach zehn Jahren am Markt höher als 4,60 Prozent, lohnt sich Bausparen mit den dauerhaft festgeschriebenen Zinsen“, so Herbst.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Bausparen ist allerdings auch eine Frage des Typs. Wer zum Beispiel schon in jungen Jahren mit dem Bausparen anfängt, kann selbst mit relativ kleinen Beiträgen ein Finanzpolster aufbauen und sich eine Kreditoption für die Anschaffung oder Modernisierung der eigenen vier Wände schaffen. Allerdings ist es höchst unüblich, den kompletten Kaufpreis einer Immobilie über ein Bauspardarlehen zu finanzieren. Vielmehr ist es sinnvoller einen zuteilungsreifen Bausparvertrag in eine Finanzierung einzubringen, da Banken ihn als Eigenkapital akzeptieren. So lassen sich die von Banken oftmals geforderten 20 bis 30 Prozent Eigenanteil mit etwas Planung gut realisieren. Wer seine Chancen für eine günstige Immobilienfinanzierung in ferner Zukunft möglichst garantiert haben will, ist mit einem Bausparvertrag gut bedient..
Wer allerdings nach der Ansparphase keine Immobilie mehr kaufen will, kann die Kreditoption zwar verfallen lassen und sein Sparguthaben entnehmen, muss sich aber mit den mickrigen Zinsen auf seinen Ersparnisse zufrieden geben. Mit anderen Formen des Sparens oder Anlegens hätte er mehr aus seinen Spargroschen machen können, zumal die Gebühren dafür regelmäßig unter denen von Bausparverträgen liegen. Zumindest ist ihm aber die Miniverzinsung im Bausparvertrag sicher, denn in anderen Riester-Verträgen sind oftmals nur die eingezahlten Beträge garantiert. Sparer jedoch, die auf schnellen Vermögensaufbau durch maximale Verzinsung bei gleichzeitiger Sicherheit aus sind, sollen von Bausparverträgen lieber die Finger lassen.
Günstiger Kredit für Modernisierer
Mit Bausparvertag ist der Hauskauf aber auch nicht die einzige Option. „Bausparen ist auch für Modernisierungen einer Immobilie interessant. Denn üblicherweise liegen die dafür benötigten Beiträge in der Größenordnung von 30.000 bis 50.000 Euro“, weiß FMH-Chef Herbst aus Erfahrung. Darlehen bis zu so einem Betrag können von den Banken auch ohne Grundbucheintrag mit den zugehörigen Zusatzkosten vergeben werden, aber die fehlende Sicherheit lassen sich die Institute bezahlen. „Die relativ kleinen Darlehen mögen die Banken nicht so sehr, dafür ist somit ein höherer Zins zu zahlen. Bausparkassen bieten hier ideale Konditionen. Bei 40 oder 50 Prozent Mindestguthaben im Bausparvertrag reicht der Darlehensbetrag problemlos, um die kompletten Modernisierungskosten zu finanzieren“, erklärt Herbst.
Vorteilhaft ist auch die beschleunigte Rückzahlung des Kredits, wenn die staatlichen Zuschüsse gleich in die Tilgung fließen. „Die Riester-Förderung hat Bausparen nochmals deutlich lohnenswerter gemacht“, sagt Herbst. Während Riester-Versicherungen und Riester-Fonds in den Medien und Vergleichstests meist schlecht wegkommen, weil sie nur die eingezahlten Sparbeiträge garantieren und Anleger somit eine Null-Rendite riskieren, bieten Wohn-Riester-Produkte klare Vorteile. Dem Zinsexperten zufolge gilt das ganz besonders bei Bausparverträge. “Die Nachfrage nach dieser staatlich geförderten Form des Bausparens könne weiter zunehmen – auch, weil andere Produkte im Vergleich immer unattraktiver werden.“
Allerdings gilt es auch ein paar Nachteile der Eigenheimrente zu beachten: So muss die Immobilie selbst bewohnt werden, darf also weder vermietet noch verkauft werden. Ansonsten droht die Rückforderung der staatlichen Zuschüsse. Einzige Ausnahme: Ein beruflicher Zwang zum Umzug.
Aber selbst dann muss bis zum Rentenalter der geförderte Sparer in das Eigenheim zurückkehren. Schließlich geht ja um eine Form der Altersvorsorge: das mietfreie Wohnen. Und insbesondere für junge Menschen hat diese Form der Altersvorsorge den zusätzlichen Charme, eine besonders sinnvolle Form der Riester-Förderung integrierbar zu machen und später durch eine eigene Immobilie die Wohnqualität schon früh zu erhöhen. Insofern scheint die Konzentration der Bausparkassen auf zunehmend junge Klientel zu fruchten.
