WiWo App 1 Monat für nur 0,99 €
Anzeigen

Baufinanzierung Gezerre um neue Spielregeln für Immobilienkredite

Der sogenannte Widerrufsjoker ist das Schreckgespenst der Baufinanzierer. Die geplante Kreditrichtlinie will dem ab Sommer 2016 ein Ende setzen. Hinter den Kulissen wird noch um Änderungen am Gesetzentwurf gerungen.

  • Artikel teilen per:
  • Artikel teilen per:
Immobilien: Was die neue Kreditrichtlinie für Bausparer bedeutet. Quelle: Getty Images, dpa, Montage

Es gibt Gesetze, die besonders umkämpft sind. Kreditbranche, Verbraucherschützer und Juristen sind derzeit mit einer wichtigen Gesetzesnovelle befasst. Nachdem die Bundesregierung im Oktober einen Gesetzentwurf zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in nationales Recht vorgelegt hatte, hagelte es von allen Seiten Kritik: Von der Kreditwirtschaft, vom Richterbund und nicht zuletzt von Verbraucherschützern, die um die Rechte der Bauherren und Hausbesitzer fürchten.

Dabei herrscht allgemein noch große Verwirrung. Die Bundesregierung muss die EU-Richtlinie spätestens bis zum 21. März 2016 umgesetzt haben. Für Baufinanzierer und Immobilienkäufer könnte sich in nur vier Monaten somit Etliches ändern. Und da das Gesetz bisher nur im Entwurf durch die erste Lesung im Bundestag gegangen ist, müssen Hauskäufer, Kreditnehmer und die Kreditwirtschaft damit rechnen, dass noch etliche Änderungen und Konkretisierungen den Weg in das Gesetz finden.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
Kreditvertrag und Hausmodell Quelle: dpa
Ein Paar mit Makler (Symbolbild)
Sparkasse Quelle: dpa
500-Euro-Scheine Quelle: dpa
Handwerker Quelle: dpa
Jemand schnallt seinen Gürtel enger
Schild Zu verkaufen Quelle: dpa

Besonders umstritten sind die Regelungen, die alte und neue Immobilienkredite und ihre Vermittlung betreffen. Es lohnt sich daher, den Gesetzentwurf zum WIKR genauer unter die Lupe zu nehmen.

Widerruf von Immobilienkrediten

Der Widerruf von Immobilienkrediten, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, soll im WIKR klarer geregelt werden und so für Rechtssicherheit bei den Kreditgebern sorgen. Die neue Regelung sieht dabei vor, dass bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag das Widerrufsrecht endgültig nach zwölf Monaten und 14 Tagen erlischt. Diese Regel soll für Kreditverträge gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, also spätestens ab dem 21. März 2016. Bestehende Finanzierungen sind demnach zunächst nicht betroffen. Bei einer korrekten Widerrufsbelehrung soll wie bisher der Rücktritt vom Vertrag nur 14 Tage nach Unterschrift möglich sein.

Die beste Baufinanzierungsberatung 2015

Damit käme der Gesetzgeber der Kreditwirtschaft zur Hälfte entgegen. Wer nämlich einen Immobilienkredit zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen hat, kann mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit den sogenannten Widerrufsjoker ziehen, weil die Widerrufsbelehrungen in den Kreditverträgen zu einem großen Teil fehlerhaft waren.

Als Widerrufsjoker wird ein ewig währendes Widerrufsrecht des Kreditvertrages bezeichnet, das sich aus fehlerhaften Widerrufsbelehrungen in den Kreditverträgen aus diesen Jahren ergibt. Die fehlerhaften Belehrungen im Vertrag führen dazu, dass die gewöhnliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht beginnt und auch noch nach Jahren der Kreditvertrag vom Kreditnehmer widerrufen werden kann.

Das hat in den vergangenen zwei Jahren für zigtausende Auseinandersetzungen zwischen Hausbesitzern und ihren Finanzierern gesorgt. Die Verbraucherzentrale Hamburg hat inzwischen 50.000 Kreditverträge aus der fraglichen Zeit geprüft. Vier von fünf wiesen demzufolge eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung auf.

Vielleicht nur noch sechs Monate Widerrufsjoker

Für Hausbesitzer besteht durch diesen Widerrufsjoker die Chance, einen laufenden Immobilienkredit vor Ablauf der Vertragslaufzeit und damit innerhalb der Zinsbindungsfrist zu widerrufen, ohne eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an den Baufinanzierer zahlen zu müssen.

Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf bleibt diese Möglichkeit für laufende Immobiliendarlehen auch weiterhin erhalten. Die konkreteren Vorschriften zur Widerrufsbelehrung und ihrer Wirkung beziehen sich nämlich nur auf neu abgeschlossene Kreditverträge.

Die Tücken einer Immobilienfinanzierung
Foto Monopolyhäuser auf Cent-Münzen
Wegende Quelle: ZB
Sanduhr
Monopolyhäuser auf Ein-Euro-Münzen Quelle: dpa Picture-Alliance
Logo der Kfw Quelle: dapd
Sparkassenlogos Quelle: dpa
Haus zu verkaufen Quelle: dpa

Das kann sich jedoch bald ändern. Derzeit wird der Gesetzentwurf heftig diskutiert. Das Bundeskabinett hat Meldungen zufolge schon Anfang Oktober entschieden, den Gesetzentwurf um eine Regel für bestehende Immobilienfinanzierungen zu ergänzen. Dann könnte im Gesetzentwurf stehen, dass der Widerrufsjoker spätestens nach drei Monaten ein für alle Mal aus dem Spiel genommen wird. Dann wäre spätestens am 21. Juni 2016 die Chance auf einen günstigen Ausstieg aus dem alten Kreditvertrag mittels Widerrufsjoker verstrichen. Gerüchten zufolge soll Anfang Dezember die zweite Lesung des WIKR bevorstehen.

Was Immobilienbesitzer tun können

Für viele Hausbesitzer mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag ist das also noch etwa ein halbes Jahr lang eine Steilvorlage für eine lohnende Umfinanzierung. Weil die Bauzinsen seit 2008 rapide gefallen sind und immer neue Tiefen ausgelotet haben, könnten Sie so aus dem hochverzinsten Altvertrag ohne Vertragsstrafe – also ohne teure Vorfälligkeitsentschädigung - günstig aussteigen und zu Minizinsen eine Anschlussfinanzierung abschließen. So sparen sie nicht nur bei der Vorfälligkeitsentschädigung, sondern vor allem bei den laufenden Kreditraten. Je nach Höhe der Restschuld und der verbleibenden Vertragslaufzeit kommen so leicht Einsparungen über viele tausend Euro zustande.

Den kreditgebenden Banken und Finanzdienstleistern ist das natürlich ein Dorn im Auge, weil ihnen damit hohe Zinseinnahmen entgehen. Die deutsche Kreditwirtschaft sieht den Gesetzgeber hier in der Pflicht, den „ewigen“ Widerruf zu stoppen – zumal die fehlerhaften Widerrufsbelehrungen auch auf ein Muster des Gesetzgebers aus diesen Jahren zurückgehen, dessen Formulierung der Bundesgerichtshof später als unwirksam beurteilt hat.

Kreditwirtschaft wehrt sich

Die Banken gehen derweil dazu über, sich gegen die Kreditwiderrufe mit aller Kraft gerichtlich zu wehren. Ihr Argument: Derart langfristige Verträge wie Immobilienfinanzierungen mit Laufzeiten von zehn und mehr Jahren erforderten auch Planungssicherheit auf der Seite der Kreditgeber. Und auch Rechtsschutzversicherer scheuen vermehrt die Kostenübernahme für Anwälte und Prozesse zum Kreditwiderruf.

Für Immobilienbesitzer ist die Ausübung ihres Widerrufsrechts bei seit Jahren laufenden Verträgen nicht ohne Risiko: Der Rechtsstreit könnte hohe Kosten verursachen, auf denen sie sitzen bleiben, wenn der Prozess verloren geht. Denn aufgrund der komplizierten Rechtslage ist jeder Kreditvertrag einzeln vom Gericht zu beurteilen – und Gerichte urteilen nicht immer einheitlich. Ralf Buerger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, warnt davor, dass der Widerrufsjoker zum Widerrufspoker werden kann. "In der Widerrufseuphorie werden oft die realen Risiken verschwiegen, die mit einem Widerruf verbunden sind", so Buerger.

Zum einen können sich die juristischen Verfahren lange hinziehen. Zum anderen muss nach einem Urteil das Geld schnell fließen: Wer erfolgreich den Kreditvertrag widerruft, muss innerhalb von 30 Tagen die Restschuld begleichen. Wer dann noch keine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank unter Dach und Fach oder eine ausreichende Bargeldsumme verfügbar hat, läuft Gefahr, dass die Immobilie zwangsvollstreckt wird. Auch Lohnpfändung nebst negativem Schufa-Eintrag drohen dem, der dann nicht zahlen kann.

Für die Banken bietet das WIKR – sofern die Altverträge noch in den Gesetzentwurf einfließen – außerdem die Chance, auf Zeit zu spielen und die Verfahren solange zu verschleppen, bis die Widerrufsfrist abgelaufen ist. Verbraucher müssten dann auf Vertragsauflösung klagen, um ihre Rechte aus dem Widerrufsjoker über die Gesetzesänderung hinaus zu wahren. Ohne einen Fachanwalt und ausreichende Mittel für diesen kann der Kreditnehmer das Vorhaben eigentlich gleich begraben.

In Arbeit
Bitte entschuldigen Sie. Dieses Element gibt es nicht mehr.

Wer sich die Ersparnis nicht entgehen lassen möchte, muss also systematisch vorgehen. Zunächst gilt es, den eigenen Kreditvertrag mithilfe von Experten zu prüfen. Besteht die Chance auf einen Vertragswiderruf, sollten vorsichtig die Chancen auf eine Anschlussfinanzierung geprüft werden. Den Widerruf sollte dann schon zwingend ein fachkundiger Anwalt an den Kreditgeber übermitteln.

Verbraucherschützer bemängeln am Gesetzentwurf indessen, dass der Gesetzgeber im Entwurf auf eine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet. Diese sei in ihrer Berechnung viel zu kompliziert und würde im Durchschnitt oftmals auf mehr als zehn Prozent der Restschuld hinauslaufen. In anderen europäischen Ländern sind diese Vertragsstrafen weit geringer, in Frankreich betragen sie etwa drei Prozent.

Die Verbraucherschutzzentrale Bund (vzbv) fordert deshalb, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vereinheitlichen, zu vereinfachen und auf fünf Prozent der Restschuld zu begrenzen. „Verbraucher, die ihre Immobilienfinanzierung vorzeitig abbrechen, befinden sich meist in ohnehin finanziell prekären Lagen. Fordern Banken dann noch eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung, ist das fatal. Wir brauchen dringend faire Regeln zur Berechnung“, erklärt Dorothea Mohn, Leiterin des Teams Finanzen beim vzbv. Dieser Forderung hat das Bundeskabinett bislang offenbar noch nicht nachgegeben.

Zumindest in einem Punkt dürfte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie den Verbraucherschutz jedoch deutlich verbessern: Künftig sollen Baukreditnehmer einen Rechtsanspruch auf die vorzeitige Kündigung ihres Finanzierungsvertrages haben, das heißt innerhalb der Kündigungsfrist jederzeit und nicht nur wie bisher im Fall des Verkaufs der Immobilie. Ohne Änderungen bei der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird dann aber unter Umständen für den Kunden teuer.

Jetzt auf wiwo.de

Sie wollen wissen, was die Wirtschaft bewegt? Hier geht es direkt zu den aktuellsten Beiträgen der WirtschaftsWoche.
Diesen Artikel teilen:
  • Artikel teilen per:
  • Artikel teilen per:
© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%