Baufinanzierung: Gezerre um neue Spielregeln für Immobilienkredite

Der sogenannte Widerrufsjoker ist das Schreckgespenst der Baufinanzierer. Die geplante Kreditrichtlinie will dem ab Sommer 2016 ein Ende setzen. Hinter den Kulissen wird noch um Änderungen am Gesetzentwurf gerungen.

Immobilien: Was die neue Kreditrichtlinie für Bausparer bedeutet.

Bild:  Getty Images, dpa, Montage

Es gibt Gesetze, die besonders umkämpft sind. Kreditbranche, Verbraucherschützer und Juristen sind derzeit mit einer wichtigen Gesetzesnovelle befasst. Nachdem die Bundesregierung im Oktober einen Gesetzentwurf zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in nationales Recht vorgelegt hatte, hagelte es von allen Seiten Kritik: Von der Kreditwirtschaft, vom Richterbund und nicht zuletzt von Verbraucherschützern, die um die Rechte der Bauherren und Hausbesitzer fürchten.

Dabei herrscht allgemein noch große Verwirrung. Die Bundesregierung muss die EU-Richtlinie spätestens bis zum 21. März 2016 umgesetzt haben. Für Baufinanzierer und Immobilienkäufer könnte sich in nur vier Monaten somit Etliches ändern. Und da das Gesetz bisher nur im Entwurf durch die erste Lesung im Bundestag gegangen ist, müssen Hauskäufer, Kreditnehmer und die Kreditwirtschaft damit rechnen, dass noch etliche Änderungen und Konkretisierungen den Weg in das Gesetz finden.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Besonders umstritten sind die Regelungen, die alte und neue Immobilienkredite und ihre Vermittlung betreffen. Es lohnt sich daher, den Gesetzentwurf zum WIKR genauer unter die Lupe zu nehmen.

Widerruf von Immobilienkrediten

Der Widerruf von Immobilienkrediten, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, soll im WIKR klarer geregelt werden und so für Rechtssicherheit bei den Kreditgebern sorgen. Die neue Regelung sieht dabei vor, dass bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag das Widerrufsrecht endgültig nach zwölf Monaten und 14 Tagen erlischt. Diese Regel soll für Kreditverträge gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, also spätestens ab dem 21. März 2016. Bestehende Finanzierungen sind demnach zunächst nicht betroffen. Bei einer korrekten Widerrufsbelehrung soll wie bisher der Rücktritt vom Vertrag nur 14 Tage nach Unterschrift möglich sein.

Die beste Baufinanzierungsberatung 2015

Testdurchschnitt

Beratung vor Ort (in Punkten*): Ø 74,5
Telefon (in Punkten*): Ø 71,3
E-Mail (in Punkten*): Ø 58,2

Gesamt (in Punkten*): Ø 73,2

Quelle: S.W.I. FINANCE, Testzeitraum März bis Mai 2015, Stand: Juni 2015

* Punkte auf einer Skala von 0 bis 100 (100 Punkte sind maximal erreichbar). Durch Auf- und Abrundungen können sich Rundungsdifferenzen ergeben, welche keinen Einfluss auf das Gesamtergebnis haben. Unterschiedliche Ränge trotz gleicher Punktzahl werden durch Unterschiede auf einer weiteren Nachkommastelle verursacht

Platz 1: Commerzbank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 81,0
Telefon (in Punkten*): 69,0
E-Mail (in Punkten*): 58,7

Gesamt (in Punkten*): 78,1

Den Gesamtsieg erringt die Commerzbank durch ihre sehr hohe Beratungsqualität vor Ort. Die Mitarbeiter nahmen sich viel Zeit, berieten umfassend und fragten ausführlich nach der persönlichen und finanziellen Situation des Kunden. Der Finanzierungsvorschlag war entsprechend auf den Kunden zugeschnitten und passgenau.

Platz 2: Hamburger Sparkasse

Beratung vor Ort (in Punkten*): 79,3
Telefon (in Punkten*): 73,6
E-Mail (in Punkten*): 56,4

Gesamt (in Punkten*): 77,3

Die Hamburger Sparkasse hatte ihre Stärke in der Kompetenz der Kundenberater in den Filialen. Keine Kundenfrage blieb unbeantwortet. Alle Finanzierungskosten wurden umfassend und transparent dargelegt.

Platz 3: HypoVereinsbank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 75,7
Telefon (in Punkten*): 80,4
E-Mail (in Punkten*): 59,3

Gesamt (in Punkten*): 75,6

Den dritten Rang erreicht die HypoVereinsbank dank einer guten Leistung bei der Beratung vor Ort und der sehr guten telefonischen Beratung, der besten im Testfeld.

Platz 4: Berliner Volksbank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 76,3
Telefon (in Punkten*): 73,9
E-Mail (in Punkten*): 65,3

Gesamt (in Punkten*): 75,4

Den vierten Platz verdankt die Berliner Volksbank einer überdurchschnittlichen Beratungsleistung sowohl vor Ort, als auch per Telefon und E-Mail. In der E-Mail-Bearbeitung erreicht die Genossenschaftsbank sogar das beste Ergebnis im insgesamt schwachen Testfeld in dieser Disziplin.

Platz 5: Deutsche Bank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 77,6
Telefon (in Punkten*): 68,1
E-Mail (in Punkten*): 59,5

Gesamt (in Punkten*): 75,2

Der deutsche Primus unter den Privatbanken, die Deutsche Bank, berät Kunden in den Filialen zwar ordentlich und mit der zweitbesten Bedarfsanalyse, am Telefon aber war das Ergebnis unterdurchschnittlich.

Platz 6: Targobank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 69,1
Telefon (in Punkten*): 77,8
E-Mail (in Punkten*): 54,9

Gesamt (in Punkten*): 69,7

Bei der Targobank fiel nur die überdurchschnittliche Servicequalität am Telefon positiv auf, sie war die zweitbeste im Test. Die Leistungen in der Filialberatung zur Baufinanzierung waren jedoch vergleichsweise schwach.

Platz 7: Santander Bank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 68,8
Telefon (in Punkten*): 62,5
E-Mail (in Punkten*): 58,4

Gesamt (in Punkten*): 67,3

Die spanisch-stämmige Bank beriet Immobilienkäufer vor Ort und am Telefon nur unterdurchschnittlich. Am Telefon wirkten die Berater passiv und interessierten sich nicht recht für die Anliegen der Anrufer. Die Bedarfsanalyse in der Vor-Ort-Beratung war mangelhaft: Nicht ein Kunde wurde nach seinen monatlichen Haushaltsausgaben gefragt, so dass das frei verfügbare Einkommen nicht bestimmt werden konnte.

Platz 8: Postbank

Beratung vor Ort (in Punkten*): 68,1
Telefon (in Punkten*): 65,0
E-Mail (in Punkten*): 53,0

Gesamt (in Punkten*): 66,9

Die rote Laterne in der Baufinanzierungsberatung geht an die Postbank. In allen Kategorien belegte die zum Verkauf stehende Tochter der Deutschen Bank einen der letzten Plätze. In der Beratung blieben viele Fragen offen, die Bedarfsanalyse war nur oberflächlich. Obwohl in der E-Mail-Beratung nur auf andere Kontaktmöglichkeiten - etwa in einer Filiale - hingewiesen wurde, benötigte eine Antwortmail der Postbank durchschnittlich mehr als 66 Stunden. Bei anderen Banken genügt diese Zeit zum Abschluss eines Finanzierungsvertrages.

Damit käme der Gesetzgeber der Kreditwirtschaft zur Hälfte entgegen. Wer nämlich einen Immobilienkredit zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen hat, kann mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit den sogenannten Widerrufsjoker ziehen, weil die Widerrufsbelehrungen in den Kreditverträgen zu einem großen Teil fehlerhaft waren.

Als Widerrufsjoker wird ein ewig währendes Widerrufsrecht des Kreditvertrages bezeichnet, das sich aus fehlerhaften Widerrufsbelehrungen in den Kreditverträgen aus diesen Jahren ergibt. Die fehlerhaften Belehrungen im Vertrag führen dazu, dass die gewöhnliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht beginnt und auch noch nach Jahren der Kreditvertrag vom Kreditnehmer widerrufen werden kann.

Das hat in den vergangenen zwei Jahren für zigtausende Auseinandersetzungen zwischen Hausbesitzern und ihren Finanzierern gesorgt. Die Verbraucherzentrale Hamburg hat inzwischen 50.000 Kreditverträge aus der fraglichen Zeit geprüft. Vier von fünf wiesen demzufolge eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung auf.