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Baufinanzierung Banken legen Hauskäufer an die Kette

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Mehr Eigenkapital, weniger Beleihung

Wie Eigenheimbesitzer an Geld vom Staat kommen
Die Bundesregierung will Eigenheimbesitzern das Energiesparen mit Zuschüssen schmackhaft machen. Dazu will sie ab dem Jahr 2014 acht Jahre lang jedes Jahr 300 Millionen Euro bereitstellen. Wer das Geld unter welchen Bedingungen bekommt, ist noch nicht klar. Wer nicht warten kann, bis ein neuer Fördertopf gefüllt ist, kann den Staat schon jetzt über Förderprogramme und Steuervorschriften an der Sanierung seines Hauses beteiligen. Quelle: dpa
HerstellkostenVermieter beteiligen das Finanzamt über Erhaltungsausgaben und Herstellkosten an den Umbauten. Bei der Steuererklärung sollten sie jedes Wort auf die Goldwaage legen, denn nur, was der Fiskus als Erhaltungskosten akzeptiert, kann sofort in voller Höhe die Steuer mindern. Quelle: dpa
DenkmalWer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und weitere vier Jahre bis zu sieben Prozent der Herstellkosten abschreiben. Quelle: dpa
SanierungsgebietBesitzer einer Immobilie im ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet können acht Jahre lang bis zu neun Prozent der Herstellkosten für die Instandsetzungen als Abschreibungen geltend machen. Quelle: dpa
HandwerkslohnVon Reparaturrechnungen für die Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung der eigenen vier Wände können 20 Prozent der Lohn- und Fahrkosten des Handwerkers maximal 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Maximal begünstigt sind also 6.000 Euro Handwerkerlohn, die auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und vom Konto bezahlt worden sein müssen. „Verteilen Sie Sanierungen auf verschiedene Jahre“, rät Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Quelle: dpa
Mieter beteiligenVermieter, die durch Sanierungen den Wohnwert verbessern oder den Mietern durch die Modernisierungen helfen, Energie und Wasser einzusparen können maximal elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Für Renovierungen an selbst genutzten Immobilien hat sich die Taktik der kleinen Schritte bewährt, sagt Experte Walter. Quelle: dpa
Anschaffungsnaher AufwandDer Käufer eines gebrauchten Hauses hat meist einiges zu reparieren. Doch Vorsicht: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, hat nach Ansicht der Finanzverwaltung anschaffungsnahen Aufwand, der über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden muss. Davon geht der Fiskus auch aus, wenn neuer Wohnraum geschaffen oder der Gebrauchswert wesentlich verbessert wurde. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel keine Wohnwertverbesserung. Leichter haben es Menschen, die mit Immobilien beschenkt wurden oder sie geerbt haben. Sie können alle Instandsetzungen sofort abschreiben. Quelle: dapd

Einen mittelbaren Effekt auf die Höhe der Bauzinsen hat die etwas restriktivere Kreditvergabe dennoch. Denn grundsätzlich wird der Zinssatz für eine große Hypothek anhand des Einzelfalls kalkuliert. Dabei haben die Banken jedoch Spielräume – und damit ist der Zins auch verhandelbar. Bonität des Darlehensnehmers, Objektbewertung, weitere Sicherheiten und Laufzeit des Kredits sind nur die bekanntesten unter hunderten relevanten Merkmalen eines Finanzierungsfalls, anhand derer eine Bank ihr Kreditausfallrisiko berechnet. Je höher die Bank das Risiko schätzt, umso höher ist der angebotene Zins und umso teurer ist die Finanzierung. Insofern können höhere Anforderungen der Banken an Bonität, Objektwert, et cetera durchaus auch zu einem höheren Hypothekenzins im Einzelfall führen.

Erfüllt ein Immobilienkäufer jedoch nicht einmal die Mindestanforderungen der Banken an einen Finanzierungsfall, gibt es entweder nur ein Angebot für einen Teil der Finanzierungssumme oder schlicht gar kein Kreditangebot. Sofern die Banken nun tatsächlich ihre Vergaberichtlinien anziehen, werden unter dem Strich deswegen auch weniger Immobilienkredite vergeben.

Eins dieser Ausschusskriterien könnte etwa die Beleihungsgrenze für eine Immobilie sein. Vor wenigen Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass Banken den Immobilienwunsch des Kunden auch ganz ohne Eigenkapitalanteil finanzierten (die 100-Porzent-Finanzierung), teilweise sogar über den Kaufpreis für das Objekt hinaus. „Seitdem beobachten wir, dass diese großzügige Form der Kreditvergabe weniger wird“, sagt Scharfenorth von baufi24.de. „Es ist hier nicht so schlimm, wie im Vorfeld der amerikanischen Immobilienkrise, aber auch in Deutschland sind die Vergaberichtlinien teilweise zu lax. Es gibt zwar noch keine ernsten Probleme, aber Korrekturbedarf gibt es allemal.“

Das ist auch den Bundesbankzahlen anzusehen. Zu knappe Ersparnisse der privaten Haushalte haben demnach dazu geführt, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im vierten Quartal 2012 etwas gebremst wurde. Die schwache Eigenkapitalausstattung der potenziellen Hauskäufer belastete die Nachfrage aus Sicht der Banke ebenfalls. Nach den Daten von Dr. Klein ist der durchschnittliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf im Vergleich zum Vorjahr von knapp 23 Prozent auf 22 Prozent gesunken. Außerdem haben die Anforderungen der Banken an die Beleihungsgrenze sowie die Kreditnebenkosten zu mehr Zurückhaltung bei der Kreditvergabe beigetragen. Die Verdienstmargen der Banken gerieten leicht unter Druck.

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