Hohe Zinsen, extreme Inflation, steigende Baukosten – das hat den Immobilienmarkt hart getroffen. „Der Markt hat sich stark verändert, was Käufer wie Verkäufer zunächst verunsichert hat – inzwischen finden beide Seiten im New Normal mit verändertem Zinsniveau aber immer häufiger zueinander“, sagt Cédric Fuchs, Leiter der Niederlassung München von Interhyp, einem Vermittler von Baufinanzierungen. Gleichzeitig bietet dieser Markt neue Chancen: Es gibt ein größeres Angebot an Immobilien und Preise können wieder verhandelt werden. „Vor allem bei älteren Immobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen lassen sich jetzt attraktive Kaufpreise erzielen“, so Fuchs. „Es gibt aus unserer Sicht keinen Grund zu warten für Immobilieninteressenten.“
Auch Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung, ist überzeugt, dass es aktuell eine gute Zeit ist, etwas zu kaufen oder auch zu bauen. Die Preise seien noch moderat, nachdem sie etwas nachgegeben hätten. Und die Nachfrage nach Wohnraum werde bekanntlich nicht kleiner, sondern sie werde größer. „Angebot und Nachfrage bestimmen bald wieder den Markt“, sagt der Experte. Daran ändert auch der Zinsanstieg nichts.
Bei der Finanzierung fahren viele Käufer aktuell scheinbar auf Sicht. „Seit der Zinswende beobachten wir, dass die Nachfrage nach Hypotheken mit kürzerer Laufzeit wieder gestiegen sind“, sagt Peter Barkow vom Analysehaus Barkow Consulting. Insbesondere der Anteil von Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit sei aktuell sehr hoch.
Und viele Bauherren oder Immobilienkäufer setzen auf maximalen Gestaltungsspielraum bei ihrer Finanzierung. „Gerade bei einem auf Langfristigkeit angelegten Finanzprodukt wie einer Baufinanzierung ist es für viele Kundinnen und Kunden das A und O, auf Flexibilität zu setzen“, bestätigt auch Interhyp-Experte Fuchs. Dabei gibt es zwei Optionen. Die erste sind Sondertilgungen, gerade in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit. „Damit lässt sich der Kreditnehmer offen, eine große Summe vom Darlehen einmal pro Jahr zu tilgen. Zusätzlich zur monatlich fälligen Rate“, erklärt Fuchs. „Ebenfalls empfehlenswert ist die Option auf einen Tilgungssatzwechsel.“ Dabei kann der Kreditnehmer die Rate nach oben oder nach unten anpassen.
Die beste flexible Baufinanzierung
Exklusiv für die Wirtschaftswoche hat die FMH-Finanzberatung die Angebot von 19 bundesweiten Anbietern ausgewertet und die beste flexible Baufinanzierung gekürt. Die Beispiel-Immobilie kostet 500.000 Euro, das Darlehen wird in Höhe von 350.000 Euro aufgenommen. Die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren, die Tilgung bei zwei Prozent und die Beleihung bei 70 Prozent. Fünf Anbieter wurden mit einem „sehr gut“ ausgezeichnet: Santander, Sparda-Bank West, Postbank, 1822direkt und BBBank. Entscheidenden Kriterien neben dem Effektivzins, der zwischen 3,67 Prozent bei der BBBank und 3,91 Prozent bei der 1822direkt liegt, waren die Sondertilgung und der dafür fällige Zinsaufschlag und die mögliche Veränderung der Tilgung.
Bei der erstplatzierten Santander liegt der Effiktivzins bei 3,76 Prozent. Für eine fünfprozentige Sondertilgung gibt es keinen Zinsaufschlag. Tilgungsveränderungen sind beliebig oft möglich. Ab der dritten Änderung wird allerdings ein Entgelt von 100 Euro fällig. Die Tilgungspanne liegt zwischen zwei und fünf Prozent. Die zweitplatzierte Sparda-Bank West bietet einen Effektivzins von 3,71 Prozent und es gibt keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgung. Verändern können Häuslebauer die Tilgung allerdings nur drei Mal, was dann aber kostenlos ist. Auch hier liegt die Spanne zwischen zwei und fünf Prozent.
„Gerade in etwas unsicheren Zeiten ist die Möglichkeit von Tilgungsveränderung nach oben und unten sehr wichtig“, sagt Herbst mit Blick auf die trüben wirtschaftlichen Aussichten. „Und gerade die mögliche Reduzierung der Tilgung auf ein Prozent kann in schlechten Zeiten sehr wichtig sein.“
Die Zinsen für Immobiliendarlehen pendeln sich zusehends in einem Korridor zwischen 3,75 und 4,0 Prozent ein. „Bei den entsprechenden Schwankungen kann es durchaus vereinzelte Ausschläge auch über die Marke von vier Prozent geben“, sagt Interhyp-Experte Fuchs. Die für September im Interhyp Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexperten rechnen angesichts der aktuellen Notenbankpolitik auch weiterhin mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. „Für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer liegen in diesem nach wie vor volatilen Zinsumfeld auch Chancen“, sagt Fuchs. „Neben einem Anbietervergleich lohnt es sich daher, möglichst frühzeitig alle relevanten Unterlagen für die Einreichung vorzubereiten.“ Wer seine Finanzierungsunterlagen bündele, könne so Zinsdellen kurzfristig nutzen und spürbare Zinsersparnisse realisieren.
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