WiWo App 1 Monat für nur 0,99 €
Anzeigen

Baufinanzierung So tilgen Sie Ihre Immobilienschulden

Mit so genannten Forward-Darlehen können sich Immobilienbesitzer auch für die Zukunft niedrige Zinsen sichern. Die besten Kredite mit Volltilgung.

  • Artikel teilen per:
  • Artikel teilen per:
Niedrige Zinsen erleichtern die Baufinanzierung Quelle: Getty Images

Des Sparers Leid ist des Schuldners Freud. Mario Draghi, der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), weißt mantraartig darauf hin, dass die niedrigen Zinsen nicht nur negative Seiten haben. Recht hat der Italiener. Wer ein Haus kaufen will, profitiert dank Zinsen auf Rekordtief von den günstigen Finanzierungskonditionen.

Aber auch Immobilienbesitzer, die schon längst in ihr Eigenheim gezogen sind, können die niedrigen Kreditzinsen nutzen. Die Anschlussfinanzierung ist derzeit ebenfalls günstiger als vor einigen Jahren. Dafür muss die Laufzeit des bisherigen Darlehens noch nicht mal beendet sein. Wer sich für ein sogenanntes Forward-Darlehen entscheidet, kann sich bis zu fünf Jahre im Voraus die Anschlussfinanzierung sichern.

Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 10 Jahren, 50% Beleihung

Als Forward wird der Zeitraum zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und dem Beginn seiner Laufzeit bezeichnet. Üblich ist ein Vorlauf von ein bis drei Jahren - je nach Risikofreude des Kreditnehmers. Das Darlehen sichert dem Hausbesitzer entsprechend die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft.

Diese Garantie ist natürlich nicht umsonst. In der Regel fällt bei Forward-Darlehen ein Zinsaufschlag an. Dessen Höhe hängt vor allem vom aktuellen Zinsniveau sowie der Länge der gewählten Forward-Periode ab.

Entwickelt wurde das Format vom Baukreditvermittler Dr. Klein. Ursprünglich diente es aber nicht für das große Geschäft mit den Wetten auf eine Zinswende. Eigentlich sollte das Darlehen insbesondere Kommunen, Wohnungsgesellschaften und gemeinnützigen Baugenossenschaften mehr Planungssicherheit geben und unkalkulierbar explodierende Baukosten vermeiden.

Mittlerweile hat sich das Forward-Darlehen allerdings zu einem gefeierten Produkt der Banken entwickelt. Zum einen lässt sich die zukünftige Zinssicherheit in Zeiten von rekordniedrigen Zinsen besonders gut bewerben. Zum anderen freuen sich die Geldinstitute über jeden vermittelten Forward-Kredit. Denn aufgrund der guten Planbarkeit können sie schon lange im Voraus kalkulieren, wie viel sie refinanzieren müssen.

Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 15 Jahren, 50% Beleihung

Alles abbezahlt

Das gilt insbesondere für Forward-Darlehen mit Volltilgung, bei denen das Eigenheim am Ende abbezahlt ist. Denn auch Volltilger-Kredite können die Banken günstiger refinanzieren als normale Hypothekenkredite - die durchgeplante Entschuldung macht's möglich. Entsprechend forsch werden die Forward-Kredite von den Finanzinstituten derzeit beworben.

Grundsätzlich ist ein Forward-Darlehen vor allem sicherheitsbedachten Immobilienbesitzern zu empfehlen. "Bei einem Forward-Darlehen mit 24 bis 60 Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag zurzeit im Schnitt bei 0,02 Prozent pro Monat", sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. "Der Aufschlag schwankt in der Regel in einer Spanne zwischen 0,01 und 0,04 Prozent pro Monat", sagt Christian Kraus vom Immobilienfinanzierer Interhyp. Je höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in Zukunft wieder deutlich steigen, desto höher wird der Zinsaufschlag beim Forward-Kredit.

Wer also vor ein paar Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat zwar möglicherweise einen niedrigeren Aufschlag bezahlt. Gleichzeitig war das allerdings auch ein schlechtes Geschäft, da die Zinsen zuletzt dank der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ausschließlich gesunken sind.

Wann kommt die Zinswende?

Zinsen für Hypotheken richten sich vor allem nach den Kursen lang laufender Anleihen sowie von Pfandbriefen. Insbesondere am Anleihemarkt gibt es zurzeit ein Rekordtief nach dem nächsten. Innerhalb der letzten Tage fiel die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kurzzeitig immer wieder unter den Wert von einem Prozent. Selbst Anleihen der Peripheriestaaten sind auf Rekordkurs - zuletzt waren die Renditen von spanischen und italienischen Bonds so niedrig wie seit zehn Jahren nicht mehr.

Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 10 Jahren, 70% Beleihung

Rekordniedrige Zinsen sind grundsätzlich ein guter Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens zur Anschlussfinanzierung. Viel tiefer können die Zinsen kaum fallen, früher oder später muss die Zinswende kommen. Dann würde auch der Hauskredit wieder teurer. "Es gibt durchaus Anzeichen dafür, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 15 Monate wieder steigen könnten", sagt Kraus. Auch Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baufinanziers Dr. Klein, rechnet mittel- und langfristig mit steigenden Bauzinsen. Er geht davon aus, dass die Zinsen sich in den kommenden Monaten eher seitwärts als abwärts entwickeln werden. "Die Seitwärtsbewegung spiegelt wider, dass sich die Zinsen aktuell in einer abwartenden Position eingefunden haben", sagt Gawarecki. Bevor keine neuen Impulse vom Markt zu spüren seien, würden die Finanzierungszinsen um dieses niedrige Niveau pendeln.

Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 15 Jahren, 70% Beleihung

Draghi bleibt sich treu

Denn zumindest in Europa dürfte sich am niedrigen Zinsniveau vorschnell nichts ändern. Zwar hat EZB-Chef Mario Draghi noch keine weiteren Maßnahmen angekündigt. Allerdings machte der Italiener nach dem letzten Zinsentscheid klar, dass die Notenbank für weitere Maßnahmen bereit wäre, sollte die Preise in der Euro-Zone nicht anziehen. Die Teuerungsrate im Währungsraum lag im Juni aufgrund fallender Energiekosten bei nur noch 0,5 Prozent. Solange die Preissteigerung niedrig ist und deutlich vom Inflationsziel der EZB bei knapp unter zwei Prozent abweicht, dürfte die Geldpolitik expansiv und die Zinsen niedrig bleiben.

Unsicherheit kommt lediglich aus den USA. Dort fährt die Notenbank Fed ihre Anleihekäufe bereits Monat für Monat zurück, Spekulationen um eine baldige Zinswende werden häufiger. Dass liegt unter anderem daran, dass der Zielwert der Fed für eine Zinserhöhung, eine Arbeitslosenquote von unter sechs Prozent, nahezu erreicht ist. Bisher rechnen Experten erst 2015 mit einer ersten Zinserhöhung. Ob es dabei bleibt, könnte das am Donnerstag beginnende Treffen der Notenbanker in Jackson Hole zeigen.

Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, dem kann es egal sein, ob die Zinswende im nächsten oder übernächsten Jahr kommt. Und da die Wende irgendwann kommen muss, lohnt sich aktuell möglicherweise auch der Zinsaufschlag. Zumal die die etwas teureren Darlehen natürlich ebenfalls vom niedrigen Zinsniveau profitieren und schon ab etwas mehr als zwei Prozent Zinsen zu haben sind.

Niedrige Zinsen zur Volltilgung nutzen

Insgesamt sollten die guten Konditionen dazu genutzt werden, die Anschlussfinanzierung zu überdenken. Wer einfach das Angebot der Hausbank annimmt und die bestehende Tilgung fortsetzt, verschenkt möglicherweise Geld. "Bei niedrigen Zinsen und gleicher Tilgungsrate dauert die Rückzahlung entsprechend länger", warnt Christian Kraus von Interhyp. Kreditnehmer sollten also bei einer Anschlussfinanzierung genau durchrechnen, ob sie sich nicht auch höhere Tilgungsraten leisten können. Auch wer eine größere Summe Eigenkapital auf einem niedrig verzinsten Tagesgeldkonto hat, sollte das lieber in die Tilgung stecken.

Wer die guten Konditionen nutzen will, um die Immobilienschulden komplett loszuwerden, kann sich für ein Forward-Darlehen mit Volltilgung entscheiden. Dabei bestimmt der Kreditnehmer nicht wie beim normalen Annuitätendarlehen die Tilgungsrate, sondern die Anzahl der Jahre, nach denen er schuldenfrei sein will.

Volltilger-Darlehen haben zwar in der Regel den Nachteil, dass sie keine Sondertilgungen erlauben. Wer also unerwartet Geld in der Kasse hat, kann das in dem Fall nicht nutzen, um den Kredit schneller abzubezahlen. Dafür weiß der Kunde aber schon lange im Voraus sehr genau, wann er schuldenfrei sein wird.

Aber nicht alle Forward-Darlehen erlauben eine Volltilgung. Wer auf der Suche nach einer guten Anschlussfinanzierung ist, kommt um einen Vergleich nicht herum. Denn einfach aus Gewohnheit den bisherigen Anbieter zu wählen, ist im Zweifel teuer.

Die besten Forward-Darlehen mit Volltilgung

Aber wer bietet gute Forward-Darlehen mit Option zur Volltilgung an? Die FMH Finanzberatung hat für die WirtschaftsWoche die besten Anbieter und deren Konditionen herausgefunden. Unterschieden wird dabei zwischen Banken, die nur in einzelnen Regionen Deutschlands tätig sind, bundesweit operierenden Geldinstituten sowie Kreditvermittlern. Die Konditionen sind dabei nicht nur von der Länge der Forward-Periode abhängig, sondern auch von der Dauer bis zur Volltilgung (zehn oder 15 Jahre).

Angenommen, dass Haus hat einen Wert von 350.000 Euro und die Hälfte davon muss noch finanziert werden. Wer den Betrag innerhalb von zehn Jahren komplett tilgen will, ist bei der Degussa Bank derzeit am besten beraten und zahlt gerade mal 2,06 Prozent Zinsen. Bei einer monatlichen Rate von 1613 Euro wäre der Hausbesitzer nach zehn Jahren schuldenfrei.

Zum Vergleich: wer erst innerhalb von 15 Jahren den Kredit loswerden will, findet das beste Angebot bei der Postbank. Die monatliche Rate ist zwar mit 1185 Euro deutlich niedriger. Allerdings sind aufgrund des längeren Zeitraums und der entsprechenden Unsicherheit die Zinsen höher, die Postbank verlangt 2,76 Prozent Effektivzins.

Immobilien



Auch wer eine längere Forward-Periode benötigt, muss höhere Zinskosten in Kauf nehmen. Bei einer Vorlaufzeit von zwei Jahren und zehn Jahren bis zur kompletten Tilgung hat erneut die Postbank das beste Angebot, der Effektivzins liegt mit 2,65 Prozent immer noch deutlich unter der Drei-Prozent-Marke. Wer allerdings 15 Jahre braucht, um schuldenfrei zu werden, zahlt immerhin 3,24 Prozent bei der Münchner Hypothekenbank.

Nicht nur der Zeitraum bis zur Volltilgung bestimmt die Zinshöhe, auch die Höhe der Beleihung ist entscheidend. Wer immerhin noch 70 Prozent des Objektwertes finanzieren muss, muss auch höhere Zinsen in Kauf nehmen. Bei einem Jahr Vorlaufzeit und zehn Jahren bis zur Volltilgung verlangt die Postbank als günstigster überregionaler Anbieter 2,21 Prozent. Die regionalen Angebote sind allerdings noch günstiger, Kunden der PSD Bank in Koblenz zahlen nur rund zwei Prozent.

© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%