Des Sparers Leid ist des Schuldners Freud. Mario Draghi, der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), weißt mantraartig darauf hin, dass die niedrigen Zinsen nicht nur negative Seiten haben. Recht hat der Italiener. Wer ein Haus kaufen will, profitiert dank Zinsen auf Rekordtief von den günstigen Finanzierungskonditionen.
Aber auch Immobilienbesitzer, die schon längst in ihr Eigenheim gezogen sind, können die niedrigen Kreditzinsen nutzen. Die Anschlussfinanzierung ist derzeit ebenfalls günstiger als vor einigen Jahren. Dafür muss die Laufzeit des bisherigen Darlehens noch nicht mal beendet sein. Wer sich für ein sogenanntes Forward-Darlehen entscheidet, kann sich bis zu fünf Jahre im Voraus die Anschlussfinanzierung sichern.
Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 10 Jahren, 50% Beleihung
Objektwert: 350.000 Euro
Kreditbedarf: 175.000 Euro
Beleihung: 50%
Volltilgung: 10 Jahre
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Degussa Bank GmbH | 1,50% | 1,51% | 1571,5 |
Commerzbank | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
Postbank | 1,78% | 1,80% | 1592,94 |
Santander Bank | 1,80% | 1,82% | 1594,54 |
Regionale Banken | |||
PSD Bank Rhein-Ruhr | 1,54% | 1,55% | 1574,42 |
PSD Bank RheinNeckarSaar | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
PSD Bank Koblenz | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
Vermittler | |||
Enderlein | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
Dr. Klein | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
Interhyp | 1,59% | 1,60% | 1578,21 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Degussa Bank GmbH | 2,04% | 2,06% | 1613,35 |
Commerzbank | 2,13% | 2,15% | 1620,35 |
Postbank | 2,14% | 2,16% | 1621,23 |
Santander Bank | 2,16% | 2,18% | 1622,69 |
Regionale Banken | |||
PSD Bank Koblenz | 1,89% | 1,91% | 1601,54 |
PSD Bank RheinNeckarSaar | 1,95% | 1,97% | 1606,21 |
Vereinigte Volksbank Münster eG | 1,99% | 2,01% | 1609,42 |
Vermittler | |||
Interhyp | 2,13% | 2,15% | 1620,35 |
ACCEDO | 2,13% | 2,15% | 1620,35 |
DTW-Immobilienfinanzierung | 2,13% | 2,15% | 1620,35 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Postbank | 2,62% | 2,65% | 1659,44 |
Commerzbank | 2,85% | 2,89% | 1677,67 |
Deutsche Bank | 2,89% | 2,93% | 1679,13 |
Münchener Hypothekenbank | 3,02% | 3,06% | 1691,52 |
Regionale Banken | |||
PSD Bank RheinNeckarSaar | 2,43% | 2,46% | 1644,13 |
PSD Bank Koblenz | 2,49% | 2,52% | 1648,79 |
Sparda-Bank Berlin | 2,80% | 2,84% | 1674,02 |
Vermittler | |||
Enderlein | 2,64% | 2,67% | 1660,75 |
ACCEDO | 2,64% | 2,67% | 1660,75 |
HypoVereinsbank | 2,64% | 2,67% | 1660,75 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Als Forward wird der Zeitraum zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und dem Beginn seiner Laufzeit bezeichnet. Üblich ist ein Vorlauf von ein bis drei Jahren - je nach Risikofreude des Kreditnehmers. Das Darlehen sichert dem Hausbesitzer entsprechend die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft.
Diese Garantie ist natürlich nicht umsonst. In der Regel fällt bei Forward-Darlehen ein Zinsaufschlag an. Dessen Höhe hängt vor allem vom aktuellen Zinsniveau sowie der Länge der gewählten Forward-Periode ab.
Entwickelt wurde das Format vom Baukreditvermittler Dr. Klein. Ursprünglich diente es aber nicht für das große Geschäft mit den Wetten auf eine Zinswende. Eigentlich sollte das Darlehen insbesondere Kommunen, Wohnungsgesellschaften und gemeinnützigen Baugenossenschaften mehr Planungssicherheit geben und unkalkulierbar explodierende Baukosten vermeiden.
Mittlerweile hat sich das Forward-Darlehen allerdings zu einem gefeierten Produkt der Banken entwickelt. Zum einen lässt sich die zukünftige Zinssicherheit in Zeiten von rekordniedrigen Zinsen besonders gut bewerben. Zum anderen freuen sich die Geldinstitute über jeden vermittelten Forward-Kredit. Denn aufgrund der guten Planbarkeit können sie schon lange im Voraus kalkulieren, wie viel sie refinanzieren müssen.
Die besten Forward Darlehen mit Volltilgung innerhalb von 15 Jahren, 50% Beleihung
Objektwert: 350.000 Euro
Kreditbedarf: 175.000 Euro
Beleihung: 50%
Volltilgung: 15 Jahre
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Postbank | 2,37% | 2,40% | 1156,17 |
Allianz Lebensversicherung | 2,40% | 2,44% | 1151,5 |
Santander Bank | 2,45% | 2,48% | 1162,73 |
Münchener Hypothekenbank | 2,46% | 2,49% | 1163,46 |
Regionale Banken | |||
PSD Bank Köln | 2,49% | 2,52% | 1165,94 |
Vereinigte Volksbank Münster | 2,50% | 2,53% | 1166,96 |
PSD Bank Nürnberg | 2,55% | 2,58% | 1170,9 |
Vermittler | |||
HypoVereinsbank | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
ACCEDO | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
HypothekenDiscount | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Postbank | 2,37% | 2,40% | 1156,17 |
Allianz Lebensversicherung | 2,40% | 2,44% | 1151,5 |
Santander Bank | 2,45% | 2,48% | 1162,73 |
Münchener Hypothekenbank | 2,46% | 2,49% | 1163,46 |
Regionale Banken | |||
PSD Bank Köln | 2,49% | 2,52% | 1165,94 |
Vereinigte Volksbank Münster | 2,50% | 2,53% | 1166,96 |
PSD Bank Nürnberg | 2,55% | 2,58% | 1170,9 |
Vermittler | |||
HypoVereinsbank | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
ACCEDO | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
HypothekenDiscount | 2,28% | 2,30% | 1148,73 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Institut | Sollzins | Effektivzins | Rate/ Monat |
Bundesweite Banken | |||
Münchener Hypothekenbank | 3,19% | 3,24% | 1224,71 |
Postbank | 3,21% | 3,26% | 1226,17 |
Deutsche Bank | 3,44% | 3,54% | 1250,67 |
Santander Bank | 3,77% | 3,84% | 1274,29 |
Regionale Banken | |||
Gladbacher Bank | 2,89% | 2,93% | 1199,48 |
PSD Bank Koblenz | 3,29% | 3,34% | 1233,02 |
PSD Bank Köln | 3,39% | 3,44% | 1241,48 |
Vermittler | |||
Enderlein | 3,12% | 3,17% | 1218,58 |
ACCEDO | 3,12% | 3,17% | 1218,58 |
HypoVereinsbank | 3,12% | 3,17% | 1218,58 |
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: Mitte August 2014 |
Alles abbezahlt
Das gilt insbesondere für Forward-Darlehen mit Volltilgung, bei denen das Eigenheim am Ende abbezahlt ist. Denn auch Volltilger-Kredite können die Banken günstiger refinanzieren als normale Hypothekenkredite - die durchgeplante Entschuldung macht's möglich. Entsprechend forsch werden die Forward-Kredite von den Finanzinstituten derzeit beworben.
Grundsätzlich ist ein Forward-Darlehen vor allem sicherheitsbedachten Immobilienbesitzern zu empfehlen. "Bei einem Forward-Darlehen mit 24 bis 60 Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag zurzeit im Schnitt bei 0,02 Prozent pro Monat", sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. "Der Aufschlag schwankt in der Regel in einer Spanne zwischen 0,01 und 0,04 Prozent pro Monat", sagt Christian Kraus vom Immobilienfinanzierer Interhyp. Je höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in Zukunft wieder deutlich steigen, desto höher wird der Zinsaufschlag beim Forward-Kredit.
Wer also vor ein paar Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat zwar möglicherweise einen niedrigeren Aufschlag bezahlt. Gleichzeitig war das allerdings auch ein schlechtes Geschäft, da die Zinsen zuletzt dank der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ausschließlich gesunken sind.