Berthold Noll, Finanzierungsberater bei den Baugeldspezialisten im Rhein-Main-Gebiet:
Wer während der Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe zwei bis dreimal verändern kann, hat Spielraum bei steigenden oder plötzlich sinkenden Einkommen. Können ein hoher Bonus oder das Weihnachtsgeld als Sondertilgung eingesetzt werden, beschleunigt das die Kreditrückzahlung und spart letztlich Zinsen.
- Die Top-Zinsen gibt es mitunter nur für Immobilienkäufer oder Bauherren, die ihre selbstgenutzte Immobilie nur bis 60 Prozent beleihen, also entsprechend viel Eigenkapital in der Hinterhand haben. Wer kein Eigenkapital einsetzt und den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren muss, der zahlt mehr. Wer sich für eine Finanzierung interessiert, darf also keineswegs nur die Zinsen abfragen, sondern muss auch die Beleihungshöhe beachten.
- Vor allem in Ballungszentren müssen Kaufinteressenten mitunter rasch ein Finanzierungsangebot aus der Tasche zaubern können. Immobilienmakler haben häufig mehrere Interessenten für die knappen Immobilien und wer am schnellsten die Finanzierungszusage und den Notartermin auf die Beine stellen kann, der macht das Rennen. Aber einen Notartermin vereinbaren ohne eine Finanzierungszusage einer Bank können nur sehr Mutige mit viel Eigenkapital und einem hohen Einkommen wagen.
- Immobilienkäufer oder -sanierer sollten auch die Möglichkeit der vielen KfW-Darlehen von einem Berater prüfen lassen . Oft gibt es dort günstige Konditionen und spezielle Sanierungsprogramme.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Rainer Springstein, Certified Financial Planer, von der Garbe Springstein Albers Finanzplanung in Bremen:
- Selbstständige müssen sich sehr viel Mühe geben, um die vom Banker geforderte „langfristige Kapitaldienstfähigkeit“ nachzuweisen. Sie müssen der Bank die eigene Bonität verkaufen und möglichst perfekt aufbereitet alle Unterlagen parat haben. Sie benötigen eine Finanzplanung, die Vermögen, Verbindlichkeiten, Einnahmen und Ausgaben für das Unternehmen und die Privatperson vernetzt und noch in die Zukunft fortschreibt. Dazu gehören auch Schreckensszenarien wie die Berufsunfähigkeit oder der Tod des Darlehensnehmers. In beiden Notfällen muss die weitere Darlehnstilgung, etwa durch Versicherungsleistungen, gedeckt sein.
Beim Feintuning einer Immobilienfinanzierung wird beispielsweise der Gesamtbetrag auf Darlehen mit verschiedenen Zinsbindungen und Tilgungsmodellen aufgeteilt. Kurze Zinsbindungen mit attraktiven Zinsen kommen zum Einsatz, wenn damit planbare Zuflüsse wie die Auszahlung fälliger Versicherungen vorfinanziert werden.
- Längere Zinsbindungen mit hohen Tilgungssätzen nützen dem Darlehensnehmer, denn sie sichern das derzeitige Zinsniveau gegebenenfalls kombiniert mit der Option auf eine jederzeitige, entschädigungsfreie Voll- oder Teiltilgungen nach mehr als 10 Jahren Bindung.
- Auch variable Konditionen mit Kopplung an einen Referenzzinssatz können reizvoll sein, da man aktuell von den „politisch“ niedrigen Zinsen von deutlich unter zwei Prozent pro Jahr direkt profitiert. Das macht aber nur bei starken Bonitäten des Kunden und in der Regel erst bei Beträgen ab einer Million Euro Sinn, da man dann über Absicherungsderivate (SWAP und CAP) jederzeit Zinssicherheit zukaufen kann, wenn man es für notwendig hält, ohne die Tilgungsflexibilität vollständig einzubüßen. Es gilt der Grundsatz, dass sich die Finanzierung dem Darlehensnehmer anpassen muss und nicht umgekehrt.