Es ist ein günstiges Umfeld, das sich Interessenten einer eigenen Immobilie derzeit bietet. Das niedrige Zinsniveau macht eine Finanzierung wesentlich attraktiver als noch vor wenigen Jahren. Dessen werden sich immer mehr Bundesbürger bewusst. So melden etwa die Makler von LBS und Sparkassen für das erste Halbjahr 2012 eine deutliche Steigerung des Vermittlungsergebnisses bei Häusern und Wohnungen. Für insgesamt 16.700 Objekte fanden sie einen Käufer, das ist eine Steigerung von sieben Prozent. Das Gesamtvolumen der Transaktionen legte sogar um 15 Prozent auf 2,65 Milliarden Euro zu.
Die Zahlen machen eines deutlich: Die Lust auf eine eigene Immobilie wächst. Und sie macht sich in allen Einkommensschichten bemerkbar. So denken mittlerweile auch Haushalte mit geringerer Bonität vermehrt darüber nach, ein Eigenheim zu erwerben. Was diese sogenannten Schwellenhaushalte allerdings oftmals nicht berücksichtigen: Kreditkonditionen können sich ändern – und die Finanzierung der Immobilie scheitern lassen.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Zins kann Kosten explodieren lassen
Schwellenhaushalte weisen ein niedriges Einkommen sowie ein nur geringes Eigenkapital auf. Die Lebenshaltungskosten reduzieren den finanziellen Spielraum auf ein Minimum. Die für eine eigene Immobilie anfallenden Kosten – das sind neben den Nebenkosten vor allem Zinszahlung und Tilgung – können von diesen Haushalten nur unter höchster Anstrengung aufgebracht werden. Eine nur minimale Änderung der Konditionen kann den Traum vom Eigenheim schnell zum Platzen bringen.
So hat die für Schwellenhaushalte auf den ersten Blick attraktive Kombination aus tiefen Bauzinsen und niedrigen Tilgungsraten ihre Tücken. Der niedrige Zins verlängert die Darlehenslaufzeit um einen Zeitraum, der deutlich über der Zinsbindungsfrist liegt. In diesem Zusammenhang ist das Argument des Zinsvorteils nur bedingt zulässig. Schließlich ist nicht zwingend davon auszugehen, dass sich die Zinsen mittel- bis langfristig auf dem aktuellen Niveau halten können. Genau da liegt auch das Problem.
So schützt man sich vor der Zinsfalle
Gehen die Zinsen nur um zwei oder drei Prozent in die Höhe, steigt die Darlehensrate deutlich. Den Tilgungssatz dann zugunsten einer niedrigen Rate zu senken, ist kaum möglich – er ist ohnehin schon sehr niedrig.
Ein Rechenbeispiel
Das Baufinanzierungsportal Baufi24.de hat eine Beispielrechnung dazu aufgemacht, wie schnell eine Zinsänderung das Projekt Eigenheim in Gefahr bringt: Ein Haushalt, der ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zins von 2,89 Prozent aufnimmt und eine Tilgung von einem Prozent vornimmt, kommt bei einer Laufzeit von 47 Jahren auf eine monatliche Darlehensrate von rund 648 Euro. Steigt der Zins nur um zwei Prozent – auf dann 4,89 Prozent –, schnellt die monatliche Darlehensrate auf gut 981 Euro in die Höhe. Um die Differenz von mehr als 300 Euro aufzubringen, muss sich ein Schwellenhaushalt ganz schön strecken. Wenn er das überhaupt leisten kann.
Auswirkungen einer Zinsänderung bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
Bei aktuellem Zins | Bei Zinsänderung um 2,00% | |
| Zins | 2,89% | 4,89% |
| Tilgung (anfänglich) | 1,00% | 1,00% |
| Annuität | 3,89% | 5,89% |
| Monatliche Darlehensrate | 648,33 € | 981,67 € |
| Zinsbindungsfrist | 10 Jahre |
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| Laufzeit (bei unveränderten Bedingungen) | 47 Jahre |
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| Für Finanzierung freie Liquidität - Haushaltseinkommen abzgl. Lebenshaltungskosten und Ausgaben. (Wird teilweise anhand von Pauschalen ermittelt) | 1.000 € | 1.000 € |
| Haushaltsüberschuss nach Finanzierung | 351,67 € | 18,33 € |
Quelle: Baufi24.de
Wie viele Haushalte hierzulande derart knapp kalkulieren, wird am sogenannten Länderindex von Baufi24.de deutlich. Anhand der aktuell angefragten Finanzierungen errechnet der Index für Deutschland eine Eigenkapitalquote von 13 Prozent, Tendenz sinkend. Daraus und aus dem Umstand, dass gleichzeitig die Immobilienpreise anziehen, ergibt sich für Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth eine „gefährliche Mischung“.
„Mindestens 20 Prozent Eigenkapital“
Experten raten Immobilieninteressierten, die Vernunft walten zu lassen und die Baufinanzierung den eigenen Anforderungen und Lebensumständen anzupassen. „Zukünftige Eigenheimbesitzer sollten konservativ kalkulieren und ganz genau prüfen, ob der finanzielle Spielraum tatsächlich für eine eigene Immobilie reicht“, sagt Baufi24-Geschäftsführer Scharfenorth.
Er empfiehlt bei einem unterstellten Zins von fünf Prozent sowie einer Tilgungsquote von einem Prozent mit einer Annuität von sechs Prozent zu kalkulieren. „Ist diese Rate nachhaltig bezahlbar, sollte diese auch so eingesetzt werden. Die Zinsersparnis wird nicht einbehalten, sondern direkt mittels einer höheren Tilgung von zwei oder drei Prozent angewendet. So steht die Finanzierung – in Kombination mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital – auf einer soliden Grundlage und es ist Spielraum vorhanden, um spätere Zinssprünge abzufangen“, so Scharfenorth.
