Da die Hypothekenzinsen wie eingangs beschrieben auf einem historisch niedrigen Niveau sind, rät FMH-Chef Herbst den meisten Hauskäufern zu möglichst langen Laufzeiten: „Wer ruhig schlafen möchte, sollte versuchen, einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung zu ergattern. Die sind derzeit nur 0,2 Prozent teurer, als Hypotheken mit 15 Jahren Festschreibung.“ Allerdings bieten nur wenige Banken eine 20-jährige Zinsbindung an.
Kundigen Immobilienkäufern mit mehr sportlichem Ehrgeiz ist dennoch möglich, die Kreditkosten zu optimieren. „Die kurzlaufenden Kreditzinsen sind so niedrig, dass sich – rein finanzmathematisch betrachtet – mit einer Finanzierung über nur fünf Jahre laufende Hypotheken einiges Geld sparen lässt. Im Vergleich zu den Baukrediten mit 15 Jahren Zinsbindung liegen sie rund ein Prozent niedriger. Selbst wenn der Zins in fünf Jahren fast zwei Prozent höher liegt, hätte der Hauskäufer noch günstiger finanziert als der Bauherr mit 15 Jahren Festschreibung – gleiche Ratenhöhe vorausgesetzt. Aber das ist nur etwas für Leute mit starken Nerven, die den Markt ständig beobachten wollen“, erklärt Herbst. Letztendlich wäre diese Vorgehen eine Wette auf für die nächsten Jahre höchstens moderat steigende Bauzinsen.
Hohe Objektwerte sind für Banken attraktiv
Das Vergleichsportal Baufi24 hat für WirtschaftsWoche Online ein Beispiel für die Ratenhöhe ausgerechnet: Inklusive einer Tilgungsrate von 1,0 Prozent beträgt die monatliche Rate für ein Objekt im Wert von 200.000 Euro (50-Prozent-Finanzierung) bei einem Zins von 2,4 Prozent (fünf Jahre fest) 283 Euro. Bei zehn Jahren Laufzeit erhöht sich der Zins auf 2,93 Prozent, die Rate steigt dadurch auf 328 Euro. Mit der Zinsbindung für 15 Jahre erhöht sich der Zins auf 3,2 Prozent, die Rate auf 350 Euro.
Anders ausgedrückt: Die Zins- und Tilgungsrate steigt bei einer Laufzeiterhöhung von fünf auf zehn Jahre um etwa 17 Prozent, bei einer Erhöhung von zehn auf 15 Jahre nochmals grob um etwa sieben Prozent.
Hohe Objektwerte hingegen sind für viele Banken attraktiv, weil mit ihnen auch die Zinseinnahmen der Banken steigen. Je mehr Kredit die Bank vergibt – unter Berücksichtung von Bonität und den anderen wichtigen Faktoren – umso besser die Konditionen. Unter dem Strich bieten viele Banken die besten Konditionen immer nur für eine bestimmte Kombination aus Darlehenshöhe, Finanzierungs- oder Eigenkapitalanteil und Zinsbindungsfrist an. Teilweise bieten die Finanziere sogar Sonderkontingente, etwa für den Kauf eines selbstgenutzten Einfamilienhauses mit einer Finanzierungssumme über 200.000 Euro an. Womit wir wieder bei unserem Beispiel aus der Werbung wären. Solche Angebote erwecken Schlussverkaufsatmosphäre.
