Im Kampf um den Kunden lassen sich mehr und mehr Banken aber inzwischen neue Wahlmöglichkeiten einfallen. Die PSD Rhein Ruhr etwa bietet an, im Falle "besonderer Ereignisse" wie vorzeitiger Verkauf der Immobilie, Scheidung von Eheleuten oder dem Tod eines Miteigentümers, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Die Regelung gilt vom dritten Jahr an, gerechnet nach der Auszahlung des Kredits. Kostenfrei ist die Wahlmöglichkeit natürlich nicht. Wer eine Immobilie inklusive Nebenerwerbs- und Renovierungskosten für 350.000 Euro kauft und 120.000 Euro Eigenkapital mitbringt, zahlt bei zweiprozentiger anfänglicher Tilgung bei einem Zehnjahres-Darlehen 3,08 Prozent Effektivzins.
Käufer, die auf die Wahlmöglichkeit der vorzeitigen Tilgung bei Scheidung oder Verkauf verzichten, zahlen dagegen nur 2,77 Prozent an Effektivzins. Diese 0,31 Prozentpunkte Differenz machen im ersten Jahr eine Ersparnis von rund 700 Euro aus, die über die Folgejahre sinkt.
Für denjenigen, der sich absichern will, wäre das teurere Darlehen jedoch eine gute Wahl. Schließlich schlagen Vorfälligkeitsentschädigungen besonders in den ersten Jahren erheblich heftiger ins Kontor als der teurere Zins für die vorzeitige Rückzahlungschance.
Weniger Angst etwa vor Arbeitslosigkeit haben die Kapitalanleger unter den Immobilienkäufern. Sie können mit festen monatlichen Mieteinnahmen kalkulieren, die die Hypothekenrate ganz oder teilweise gegenfinanzieren, im besten Falle womöglich übersteigen. Gerade Kapitalanleger sind zurzeit vermehrt auf der Suche nach Immobilien, sie versprechen sich vom sogenannten "Betongold" Wertstabilität in unruhigen Zeiten.
Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie
Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen
Kaufpreis: 55.000 Euro
vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24
davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro
Nebenerwerbskosten 5.500 Euro
Gesamtinvestition 60.500 Euro
davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro
Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro
(entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)
steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil
(zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro
steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro
(20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)
jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro
zu versteuern -1.320 Euro
Steuerersparnis 581 Euro
Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro
Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro
Instandhaltung - 450 Euro
Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro
(kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)
jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro
(Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)
Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro
Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro
(unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)
Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro
Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro
(unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)
Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro
Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent
Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent
*derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne
Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen
Doch eine Immobilie ist nicht zwingend eine sichere Wertanlage. Wer zum Beispiel eine vermietete Wohnung erwirbt, muss eigentlich über Jahrzehnte hinweg Mieterhöhungen, die Kosten für Instandhaltung und die Höhe des Hausgeldes, die in der Regel alle zwei oder drei Jahre von der Eigentümerversammlung festgelegt werden, gleich miteinkalkulieren. Das ist jedoch praktisch unmöglich.
Wie schnell auch die politische Wetterlage schöne Rechnungen zunichtemachen kann, wissen viele Vermieter, die wegen der Energieeinsparverordnung plötzlich deutlich höhere Kosten für die Wärmedämmung veranschlagen müssen als ursprünglich geplant und die diese bestenfalls zu einem kleinen Teil auf die Mieter umlegen dürfen. Auch kann der Gesetzgeber jederzeit Mietpreisspielräume deckeln oder die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen oder Instandhaltungskosten ändern. Fix ist nur die Rate, die der Immobilienkäufer monatlich an seine Bank für den Hypothekenkredit überweist, wenn er sich für ein Darlehen mit fester Rate entschieden hat, was üblich ist.
Keine Garantie auf steigende Mieten
Angenommen, sich erhöhende laufende Kosten für Instandhaltung und Rücklagen, die der Vermieter nicht auf den Mieter überwälzen kann, würden über höhere Mieteinnahmen ausgeglichen und die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen und den Anschaffungskosten bliebe in den nächsten Jahren auf dem gleichen Niveau wie heute, ist am Ende durchaus eine positive Rendite zu erzielen. Voraussetzung zusätzlich: Die Immobilienpreise legen in den nächsten Jahren weiter zu. Aber Vorsicht: Dafür gibt es an keinem Standort und für kein Objekt eine Garantie.
