Am Beispiel einer Mietwohnung, die in Saarlouis zum Verkauf steht, können Immobilieninteressierte exemplarisch ausrechnen, was eine Investition in ein Mietobjekt unter dem Strich an Rendite bringen kann (siehe Seite 5). Da sich die Schuldzinsen für ein Darlehen steuerlich absetzen lassen, finanziert der Investor sein Objekt, das inklusive Nebenkosten 60.500 Euro kostet, nur zu 5500 Euro mit Eigenkapital und wählt zudem eine niedrige Tilgung von einem Prozent (siehe Kasten). Im ersten Jahr buttert er 728 Euro zu (später etwas weniger), die er, um sich nicht reich zu rechnen, mit dem derzeit erzielbaren Anlagezins über 20 Jahre (der Laufzeit des Darlehens) von 3,5 Prozent aufzinsen muss.
Ehrlich gerechnet laufen auf seinem Konto nach 20 Jahren zunächst rund 20.000 Euro an Verlust auf. Auch das Darlehen ist nach 20 Jahren noch lange nicht abbezahlt: Mit 36.860 Euro steht der Investor am Ende der Laufzeit noch im Soll. Insgesamt also bleiben noch fast 57.000 Euro an Last, die es abzutragen gilt, bevor die Investition ins Plus dreht. Sollte die Immobilie 2032 noch genau so viel wert sein wie heute, würde der Anleger Verluste von knapp 2000 Euro erleiden. Steigt jedoch der Preis jedes Jahr schon nur um ein Prozent, klettert der Wertzuwachs auf bereits ordentliche 86 Prozent oder immerhin gut 3,1 Prozent pro Jahr.
Interner Schätzpreis zählt
"Viele Kapitalanleger überschätzen das Potenzial künftiger Mietsteigerungen und unterschätzen die Instandhaltungskosten", sagt Teske. Wer mit stark steigender Inflation rechnet, sich die derzeit rekordniedrigen Zinsen sichern will und mal eben ein paar 100.000 Euro Schulden aufnehmen möchte, ohne nennenswertes Eigenkapital einzusetzen, könnte am Ende schwer enttäuscht werden.
Zwar bieten einige wenige Geldhäuser auch Finanzierungen von Immobilien ganz ohne Eigenkapital an – die Commerzbank finanziert in Einzelfällen sogar bis zu 130 Prozent des Wertes der Kaufobjekte. Nur richten sich die Banken dabei nicht nach dem aufgerufenen Kaufpreis, sondern nach ihrem internen Schätzwert. Und der ist, zumindest in den Ballungszentren, wo die Preise schnell steigen, meist erheblich niedriger. Hinzu kommt, dass die Höhe der Zinsen sich neben der Bonität der Schuldner, der Laufzeit und dem Kaufpreis auch nach der Eigenkapitalquote richtet: Wer wenig oder gar kein eigenes Geld einsetzt, zahlt immer hohe Aufschläge.
Ein Lehrerehepaar aus dem Rheinland etwa, beide verbeamtet und ohne weitere Schulden, wollte eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben und zu 100 Prozent finanzieren: Das Drei-Parteien-Haus zwischen Köln und Düsseldorf sollte 740.000 Euro kosten, hatte aber nur einen internen Richtwert von 560.000 Euro bei der Bank. So wurde aus der geplanten 100-Prozent-Finanzierung eine 130-Prozent-Finanzierung. Die Zinsen dafür wären extrem hoch gewesen, das Paar stieg folgerichtig aus.
Banken arbeiten mit historischen Werten
"In Städten wie Düsseldorf, Hamburg oder München liegen die Immobilien-Richtwerte der Banken manchmal um 15 bis 25 Prozent, in extremen Fällen sogar um 40 Prozent unter den aktuellen Marktpreisen", warnt Gawarecki von Dr. Klein. Die Gründe dafür: Banken arbeiten mit historischen Werten. Und von 2013 an werden strengere Regeln für die Kreditvergabe eingeführt. Danach müssen die Banken Kredite mit mehr Eigenkapital hinterlegen.
Zudem gibt es neue Kunden mehr als genug. Die Banken können es sich deshalb leisten, Anträge abzulehnen. "Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in guten Lagen und damit nach Hypothekenkrediten hält ungebremst an", so Wiechern.
Den Schock über die in den vergangenen zwei Jahren teils drastisch gestiegenen Preise hätten die meisten Kaufwilligen inzwischen verdaut. "Da setzt ein gewisser Gewöhnungseffekt ein", so Wiechern. Die Euro-Krise und die Inflationsangst aber verleiteten viele Kaufinteressenten dazu, ihre Vorhaben mit größerer Intensität zu verfolgen.
