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Baumängel Die Fallen beim Kauf gebrauchter Häuser

Der Immobilienmarkt brummt – nicht zuletzt der Markt für gebrauchte Häuser. Aber nicht jeder Altbau ist sein Geld wert. Wie sich Hauskäufer vor bösen Überraschungen und verdeckten Baumängeln schützen.

Eine Lupe zeigt Baumängel an einem Wohnhaus Quelle: dpa/Montage

Mancherorts stehen die Immobilienkäufer regelrecht Schlange. Für viele gilt es, jetzt noch schnell das Wunschobjekt zu ergattern, bevor die Preise weiter steigen. Allein in München sind die Immobilienpreise im ersten Quartal schon um mehr als 13 Prozent nach oben geklettert, in Hamburg zogen die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 16 Prozent an. Weil die Nachfrage hoch ist, werden die Verhandlungsspielräume beim Immobilienkauf immer enger. Schließlich steht der nächste potenzielle Käufer schon in den Startlöchern. Wer nicht schnell zuschlägt, geht dann leer aus. Verkäufer und Makler nutzen die hohe Nachfrage, um zu einem schnellen Abschluss zu drängen.

In einigen Regionen werden bereits die Baugrundstück knapp. Auch das sorgt dafür, dass die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien wächst. Käufern bieten sich zudem eine Reihe weiterer Vorteile: Keine lange Bauzeit, eine gewachsene Umgebung und Infrastruktur, oftmals gute Lage und attraktive Grundstücksgrößen und nicht zuletzt ein in der Regel niedrigerer Kaufpreis. Aber genau im letzten Punkt ist auch der wesentliche Haken beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Als etwa ein altes Fachwerkhaus in der Nähe von Wolfsburg zum Verkauf stand, beauftragte der Kaufinteressente einen Gutachter, um Wert und Sanierungsbedarf der Immobilie zu ermitteln. Lange wollten sich die Sachverständigen aber in dem bereits teilweise sanierten Gebäude nicht aufhalten: Bei der Überprüfung des schwer zugänglichen Dachstuhls kam es zur bösen Überraschung. Beim Versuch, einen Stützbalken genauer auf Insektenbefall zu überprüfen, kippte dieser zu Seite. Er war in der darunter liegenden Geschossdecke schlicht abgefault. „Ein wirtschaftlicher Totalschaden“, erinnert sich Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. „Wir haben das Gebäude schnell wieder verlassen und dem Kunden vom Kauf abgeraten. Später wurde das Haus trotzdem noch als Haus für Handwerker verkauft.“

Damit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, will der Kauf gründlich erwogen werden. Und beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist da generell erst einmal Vorsicht geboten. Häufig ist schon allein die Aktenlage unzureichend, Bauzeichnungen, Bebauungspläne und anderer Unterlagen zum Haus kaum vorhanden. Hier ist ein Fachmann gefragt – also ein Sachverständiger. „Obwohl wir immer dazu raten, noch vor dem Notartermin einen Gutachter einzuschalten, verzichten viele Hauskäufer darauf – aus Angst, dass ihnen das Objekt ein anderer Interessent wegschnappt“, konstatiert Penningh. „Dabei muss der Käufer nicht nur die Substanz des Gebäudes beurteilen können, sondern auch Informationen über Grundstück erfragen - etwa zur Erschließung mit Strom, Wasser und Gas, Schmutz- und Regenwasserleitungen, behördliche Auflagen oder Rechte Dritter auf dem Grundstück." Ohne diese Kenntnisse kann sich das Objekt der Begierde schnell als Geldgrab erweisen und den Käufer in seinen finanziellen Möglichkeiten überfordern. „In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf“, weiß Penningh aus Erfahrung.

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