Der beste Rat für Bauherren und solche die es werden wollen ist daher, schon von Anfang alle Register zu ziehen, um späteren Ärger zu vermeiden. „Die Probleme sind bei kleinen wie bei großen Bauvorhaben durchaus ähnlich. Fehler sind oft programmiert, wenn die Planung Lücken zulässt – zum Beispiel beim präzisen Ablauf auf der Baustelle“, erklärt Heiner von der Laden von Porsche Consulting.
„Die Planung verantwortet aber nicht der Bauherr. Er sollte sich auf die Kompetenz der Fachleute verlassen können. Die Koordination der diversen Fachbetriebe vor Ort muss schon in der Planungsphase beachtet werden. Clevere Bauherren erkundigen sich vor Vertragsschluss bei fertiggestellten Projekten des jeweiligen Unternehmens, ob tadellose Leistungen erbracht wurden.“
Sind Bauunternehmen und kompetenter Planer gefunden, gilt das Augenmerk dem Bauvertrag und der zugehörigen Baubeschreibung. Eine juristische Vertragsberatung vor Vertragsabschluss, in der Leistungsbeschreibung, Zahlungsplan und Vertragsklauseln geprüft und falls nötig geändert werden, ist empfehlenswert. Je nach Aufwand gibt es so eine Beratung vom Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht schon ab 250 Euro.
Teilzahlungen dosieren, Sicherheit fordern
Gerade der Zahlungsplan im Bauvertragsentwurf sollte von einem Experten geprüft werden, weil ausstehende Zahlungen das wichtigste Druckmittel gegenüber den Baufirmen sind. „Oft ist der Zahlungsplan zu kopflastig, mit zu hohen Zahlungen in der frühen Bauphase, für die kein Gegenwert auf der Baustelle vorhanden ist“, sagt Anwalt Wortmann. „Gerät der Bau ins Stocken und meldet die Baufirma Insolvenz an, steht dem Bauherrn dann nicht mehr genügend Geld zur Verfügung, um den Bau mit anderen Firmen zu Ende zu führen.“
Hohe Abschlagszahlungen in der ersten Bauphase sind daher zu vermeiden. Im Gegenteil sollten Bauherren möglichst früh ihre vertraglichen Interessen absichern. „Vielen privaten Bauherren ist nicht bekannt, dass ihnen der Gesetzgeber mit § 632a Abs. 3 BGB bereits seit 2009 das Recht eingeräumt hat, schon mit der ersten Abschlagsrechnung ihrer Baufirma eine Erfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der gesamten Bauvertragssumme verlangen zu können“, erklärt Wortmann.
Leistet die Baufirma eine solche Sicherheit nicht, können die fünf Prozent von den Abschlagszahlungen einbehalten werden. „Dies bedeutet für die Bauherren eine erhebliche Verbesserung ihrer Vermögenslage im Falle einer Insolvenz des Werkunternehmers. Das Recht sollten sie unbedingt in Anspruch nehmen“, empfiehlt Wortmann.
Baubegleitende Kontrolle ist ein Muss
Für eine fachliche Prüfung der Baubeschreibung und die fortlaufende Kontrolle der Bauarbeiten ist ein von der Baufirma unabhängiger Fachmann zu empfehlen. Dafür kommen typischerweise der Architekt oder ein Bauingenieur in Frage. Sie überprüfen das Bauvorhaben in wichtigen Bauphasen auch auf weniger offensichtliche Mängel.
„Vermutlich ist die Dunkelziffer bei Baumängeln, die nicht innerhalb der Gewährleistung entdeckt oder beanstandet werden, recht hoch. Daher lohnt es sich, beim Eigenheimbau frühzeitig ein paar tausend Euro in einen versierten Sachverständigen zu investieren“, bestätigt auch Heiner von der Laden von Porsche Consulting. „Von strafferer Organisation, Planung und Umsetzung eines Bauvorhabens profitieren beide Seiten: der Bauherr erhält die Leistung wie versprochen, der Bauunternehmer hat einen zufriedenen Kunden und muss weniger nacharbeiten“, erklärt von der Laden. Unter dem Strich sparen beide Seiten Zeit, Geld und Ärger.
Für acht bis zehn Besichtigungen durch einen baubegleitenden Fachmann sind je nach Umfang und Region 2000 bis 4000 Euro aufzuwenden. „Dieses Geld ist gut angelegt und sollte vom Bauherrn von vornherein mit einkalkuliert werden“, rät der Magdeburger Anwalt Wortmann. So würden Mängel frühzeitig entdeckt und verhindert. „Zudem hat die baubegleitende Qualitätskontrolle einen gewissen Erziehungseffekt und führt oft dazu, dass die beteiligten Handwerker von vornherein sorgfältiger arbeiten.“ Und das ist es ja, was Bauherren vorrangig wünschen. Die Chancen auf ein stressfreie Bauabnahme steigen so rapide.
