Baumängel Szenen einer Eigentümerversammlung

Bauträger, Handwerker, Eigentümer: Wer haftet, wenn sich bei einer Eigentumswohnung lange nach dem Einzug Baumängel zeigen? Wir haben einen Juristen gefragt.

Neubauwohnungen Quelle: dpa

Spätestens seit der Finanzkrise gilt Betongold wieder was. Inzwischen kaufen Gutverdiener Eigentumswohnungen zu Preisen, für die sie andere vor Jahren noch für verrückt erklärt hätten.

Vor allem in Großstädten sind Neubauten gefragt. Baumängel in den ersten Jahren sind dann die Regel, nicht die Ausnahme. Fünf Jahre nach der Bauabnahme enden die Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer. Für viele Neu-Besitzer, die Setzrisse, gesprungene Fliesen, klemmende Türen oder Schlimmeres entdecken, tickt also schon die Uhr. Auf welche Überraschungen sich  Eigentümer einstellen sollten, die ihre Wohnung von einem Bauträger gekauft haben, weiß Holger Freitag, Berliner Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Herr Freitag, nehmen wir den Fall, zehn Eigentümer teilen sich seit zwei Jahren ein neues Mehrfamilienhaus. Das Haus hat sich inzwischen gesetzt, die ersten Mängel an den verschiedensten Gewerken von Keller bis Dach treten auf. An wen sollen sich die zehn Eigentümer dann halten für die Schadensbehebung? 
Grundsätzlich ist das der Bauträger als Vertragspartner, nicht die einzelnen Handwerker. Es empfiehlt sich aber immer auch die anderen Eigentümer zu informieren – sie könnten ähnliche Mängel haben - und die Hausverwaltung.

Welche Formalien müssen Mängelopfer beachten?
Reagiert der Bauträger nicht auf dem kleinen Dienstweg, müssen die Käufer ihm den Schaden zügig und schriftlich mit einer Mängelrüge melden, ihn zur Nachbesserung auffordern und ihm eine Frist setzen. 

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa
ImmobilienbewertungLiegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt. Quelle: obs
MietsituationWer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort. Quelle: dpa
FinanzierungWer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren. Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet. Quelle: AP
KaufvertragEin Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt. Quelle: dpa
Notar und GrundbucheintragungenDie Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen. Quelle: dpa-tmn
Besonderheiten EigentumswohnungDer Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen. Quelle: dpa
Kauf vom BauträgerBauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen. Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind. Quelle: dpa

Kann sich der Bauträger verdrücken?
Grundsätzlich nein. Ältere Verträgen enthalten manchmal eine Klausel, in der die Bauträger ihre Haftung generell auf die einzelnen Handwerker abwälzen. Die hat der Bundesgerichtshof aber einkassiert. Deshalb lohnt im Schadenfall immer der Blick in ältere Verträge. Einen Haftungsausschluss gibt es aber auch heute noch, nämlich wenn der Käufer Sonderwünsche abweichend vom Vertrag hatte. 

Was kann das sein?
Ein Klassiker ist das Wunsch-Parkett: Der neue Besitzer hätte gerne ein schöneres als es der Vertrag vorsieht und beauftragt – im Einvernehmen mit dem Bauträger - den von ihm gesandten Parkettleger direkt damit. Gibt es später Ärger, zum Beispiel weil sich das Parkett wellt, haftet nicht der Bauträger, sondern der Handwerker. 

Klappt das in der Regel?
Im Gegenteil: Oft führt es zu Ärger, nicht mit dem Bauträger, sondern mit anderen beteiligten Gewerken. Dann begründet der Parkettleger den Schaden zum Beispiel mit falsch verlegtem Estrich. Das weist der Bauträger weit von sich. Dann hat der Wohnungsbesitzer genau das Problem, dass er über den Kauf beim Bauträger vermeiden wollte. Statt mit ihm einen Ansprechpartner für alle Gewerke zu haben, muss er sich selbst mit den Handwerkern auseinandersetzen. 

Drohen bei extra vergebenen Sonderwünschen noch andere Probleme?
Möglicherweise erfüllt der Handwerker den Zusatzjob nicht schnell genug, weil er zuvor eine andere Baustelle bedienen muss. Damit verzögert sich der Innenausbau der Eigentumswohnung und der Bauträger kommt mit den nächsten Gewerken in Schwierigkeiten. Dafür haftet der Wohnungseigentümer. Deshalb: Vorsicht vor solchen Sonderwünschen!

Wie lange nach dem Kauf gilt die Gewährleistungsfrist durch den Bauträger?
Grundsätzlich gilt: fünf Jahre nach der Bauabnahme durch den Wohnungskäufer. Für Eigentümergemeinschaften gilt aber eine Besonderheit. Erst wenn die letzte Einheit verkauft und abgenommen ist, läuft die letzte Frist für das Gemeinschaftseigentum. Für einen Bauträger kann das bedeuten, dass für ihn ein nach der Fertigstellung lange leerstehendes Objekt erst nach acht oder zehn Jahren abgewickelt ist. 

Können Bauträger das vertraglich ausschließen?
Eine Zeitlang war es Mode, den Stichtag auf die frühe Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Bausachverständigen zu setzen, ohne dass der Erwerber noch eingreifen konnte. Diese Klausel ist unwirksam. Auch da lohnt sich der kritische Blick in den Vertrag.  

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