Bausparen: Das kostet das Wohnförderkonto

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Im Falle der Familie würden beim BHW-Tarif stattliche 100.666 Euro auf dem Wohnförderkonto landen. Abzüglich der Reduzierung wegen vorzeitiger Zahlung um 30 Prozent und unter Berücksichtigung des zu versteuernden Einkommens müsste die Familie 26.394 Euro an den Fiskus entrichten. Der Betrag hört sich schlimmer an, als er eigentlich ist. Denn die Steuer wird erst am Ende fällig. Wenn diese Musterkunden heute 11.876 Euro auf einem fiktiven Konto mit drei Prozent Verzinsung anlegen würden, dann würde dieser Betrag ausreichen, um nach 27 Jahren den späteren Steuerbetrag von 26.394 Euro bezahlen zu können. 11.876 Euro wäre somit der Barwert bei drei Prozent Verzinsung.

Wie groß der reale Vorteil von Wohn-Riester ist, zeigt sich aber nur im Vergleich zu einer alternativen Finanzierung. Im Vergleich zu einem Banksparplan mit einer Verzinsung in der Ansparzeit von 2,5 Prozent pro Jahr und einem entsprechendem klassischen Baudarlehen zu einem angenommenen Zins von 5,25 Prozent und 4,25 Prozent jährlicher Tilgung bringt die Wohn-Riester-Variante den BHW-Kunden einen Barwertvorteil von 4.629 Euro. Alle eigenen Zahlungen sowohl beim Bankmodell als auch alle geleisteten Zahlungen an die Bausparkasse oder später ans Finanzamt wurden mit drei Prozent abgezinst.

Mit dem so errechneten Barwert konnten die unterschiedlich hohen Tilgungsraten und Finanzierungszeiten vergleichbar gestaltet werden. „Unterm Strich lohnt sich der Wohn-Riester für diese Musterfamilie im Vergleich nur in drei der untersuchten Tarife“, sagt Herbst. Geringverdiener stehen in dieser Rechnung besser da. Bei einer Familie (Frau mit 2 Kindern) und einem niedrigeren Einkommen von 30.000 Euro pro Jahr liegt der Vorteil bei einer eigenen Spar-leistung von 75 Euro pro Monat zwischen 4003 und 7.705 Euro gegenüber dem Bankdarlehen.

Wie bereits oben erwähnt, verzichtet die Analyse bewusst auf die möglichen Steuervorteile in den Riester-Verträgen. Die sind besonders für Gutverdiener lukrativ, da sich bis zu 2.100 Euro als Sonderbetrag von dem zu versteuerndem Einkommen für den Wohn-Riester abziehen lassen. Bei Gutverdienern summieren sich die jährlichen Rückzahlungen wegen der Steuererklärung über die Jahre schnell auf fünfstellige Beträge. Die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos ist oft nicht so schlimm, weil in der Rentenphase die Steuersätze in der Regel niedriger ausfallen. Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) monierte bereits die „steuerliche Privilegisierung“ des Wohn-Riesters gegenüber den Riester-Renten.