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Bausparen Die besten Wohn-Riester-Tarife

Wer eine Immobilie erwerben will, profitiert von der staatlichen Förderung beim Wohn-Riester. Bausparer können Tausende Euro sparen. Aber nicht alle Tarife taugen etwas. Wo sich der Abschluss lohnt.

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Die besten Immobilienfinanzierer
Modell eines Einfamilienhauses Quelle: dpa
Berlin Quelle: dapd
Dresden Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
Frankfurt Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Hannover Quelle: dpa

Bei den Vertrieben der Bausparkassen knallen die Korken. Trotz des historischen Zinstiefs freuen sich die Kassen über reißenden Absatz. Ein möglicher Grund dafür: Der Staat fördert das Bausparen mit dem Wohn-Riester. „Zwei von drei zusätzlichen Riester-Verträgen fielen 2012 auf die Eigenheimrente“, freut sich der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Privaten Bausparkassen, Andreas Zehnder. Während Riester-Darlehen wegen der niedrigeren Erträge für die Bankvertriebe eher schwächeln, verkaufen sich Bausparverträge wie geschnitten Brot.

Und es kommt noch besser. Das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz macht den Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrages noch attraktiver. „Der Eigenheimbau, der die tragende Säule des Wohnungsbaus ist, wird dadurch zusätzliche Impulse bekommen“, sagt Zehnder. Die Vorgaben haben sich gleich in sieben Punkten für die Kunden verbessert. Bausparer können jederzeit Kapital für ihre Immobilie entnehmen und müssen sich nicht wie bislang auf die Zeitspanne beim Bau, Immobilienkauf oder Eintritt in die Rentenphase kaprizieren. Senioren können ihren Wohn-Riester für altersgerechte Modernisierung nutzen, und die Abschlusskosten bei einem Vertragswechsel werden gedeckelt. Wenn der Sparer seine Immobilie vermietet, hat er nach der neuen Regelung fünf Jahre Zeit, eine neue Immobilie zu kaufen, ohne dass er Fördergelder zurückzahlen muss.

Allen Vorteilen zum Trotz bleibt ein gravierender Nachteil. Kaum ein Interessent dürfte in der Lage sein, den besten Wohn-Riester-Bausparvertrag für sich zu ermitteln. „Der Vergleich ist hoch komplex“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. „Kunden müssen nicht nur die Qualität der Bausparverträge vergleichen, sondern Steuerzahlungen und Zulagen einkalkulieren und die Verträge mit nicht geförderten Baufinanzierungen vergleichen.“ In der Praxis sind Standard-Kunden deshalb den Empfehlungen der Vermittler ausgeliefert.

Ein Vergleich der FMH-Finanzberatung für das Handelsblatt zeigt jetzt, welche Tarife etwas taugen. „Nur die besten Wohn-Riester-Verträge bieten den Kunden wirklichen Mehrwert“, sagt Herbst. Bei schwächeren Tarifen können Kunden im Vergleich zu einer klassischen Finanzierung draufzahlen. Bei den Top-Anbietern lohnt aber der Abschluss. Im Vergleich für zwei Musterfamilien liegt der maximale Vorteil bei 4.600 Euro und 7.700 Euro.

Mangelnde Transparenz

So sichern sich Interessenten einen Vorsprung
Immobilienmarkt Quelle: obs
Wichtige Unterlagen anfordernEin erster Schritt für Kaufinteressenten: Noch vor der eigentlichen Besichtigung sollte man sich eingehend mit dem Objekt beschäftigen. In den meisten Fällen spricht nichts dagegen, Dokumente wie etwa die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, oder das Eigentümerprotokoll schon im Vorfeld beim Makler anzufordern. "Hier finden sich wichtige Infos, die zur Entscheidungsfindung beitragen können", sagt Ludwig Wiesbauer, Bereichsvorstand bei der PlanetHome AG. Quelle: dpa
Dem Eigentümerprotokoll könne man beispielsweise entnehmen, ob Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten notwendig sind und somit möglicherweise zusätzliche Kosten verursachen könnten, so Wiesbauer. Auch die Höhe der Rücklagen sei wichtig zu wissen. "Der Wirtschaftsplan listet alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft auf. Ein Blick darauf kann für viele Interessenten schon eine Vorentscheidung sein und den Ausschlag dafür geben, ob sie das Objekt überhaupt noch anschauen möchten." Quelle: Fotolia
Wünsche priorisierenJeder zukünftige Eigentümer hat bestimmte Vorstellungen, wie die Traumimmobilie aussuchen sollte. Wer seine Wünsche allerdings nicht priorisiert, findet nie ein passendes Objekt. "Eine Immobilie, die wirklich alles erfüllt, gibt es nicht", sagt der Experte. "Es ist deshalb wichtig, sich schon früh darüber im Klaren zu sein, auf was man am ehesten verzichten kann - und wo man auf keinen Fall Abstriche machen möchte." Quelle: Fotolia
Der Tipp des Experten: Alle Wünsche an die Traumimmobilie in einer Liste notieren und in Kategorien einteilen: "Bevor sie zu einer Besichtigung gehen, sollten Kaufinteressenten das Exposé gut studiert und mögliche Fragen überlegt haben. Das mag zwar sehr bürokratisch klingen, sichert aber einen Vorteil gegenüber jenen, die überwiegend emotional und unvorbereitet an die Immobiliensuche herangehen." Quelle: Fotolia
Umgebung kennenlernenNicht nur die Immobilie selbst sollte besichtigt werden, sondern auch die Lage. Wenn die Gegend nicht dem eigenen Geschmack entspricht oder die örtliche Infrastruktur wenig bedarfsgerecht ist, sollte man sich die Besichtigung gleich sparen. "Was nützt die schönste Wohnung oder das beste Haus, wenn ich mich mit der Umgebung nicht anfreunden kann", gibt Wiesbauer zu bedenken. Quelle: dpa/dpaweb
"Wer schon früh alle Hintergrundinfos über die Immobilie und deren Lage sowie seine eigenen Wünsche kennt, ist bei der Besichtigung klar im Vorteil: Er kann bei Gefallen des Objekts dann nämlich sofort zuschlagen", so der Experte. Denn laut Wiesbauer profitieren so auch Verkäufer von einer guten Vorbereitung der potentiellen Käufer: "Dadurch kommen nur ernsthafte Interessenten zur Besichtigung, die die Immobilie wirklich haben möchten." Quelle: Fotolia

Nicht alle Bausparkassen setzen auf Transparenz, einige wollten sich nicht am Vergleich beteiligen. In diesem Falle wurden Angebote vom Vertreter eingeholt. Die Beratung war nicht immer professionell, einige Vertreter waren nicht in der Lage, die Fragen zum Spar- und Tilgungsplan oder zum Wohnförderkonto zu beantworten. Die Tarife der Bausparkassen, die sich nicht beteiligen wollten, belegten die hinteren Plätze.

Wie sich die staatlichen Zulagen beim Bausparen auswirken, zeigt die Rechnung für eine Familie mit zwei Kindern. In der Ansparphase zahlt der Mann 200 Euro pro Monat, die Frau 150 Euro. Nach zehn Jahren könnte das Ehepaar bei der BHW insgesamt über eine Bausparsumme in Höhe von 180.000 Euro verfügen. Die Rate würde allerdings 1.756 Euro betragen, nach 17 Jahren und vier Monaten ist der Kredit zurückgezahlt.

Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?

Verheiratete mit zwei Kindern, die vor dem Jahr 2008 geboren sind, erhalten pro Jahr einen Zuschuss von 793 Euro pro Jahr. Die staatlichen Zulagen summieren sich beim BHW-Tarif über die Jahre auf 9.665 Euro. Zusätzliche mögliche Steuervorteile wurden nicht in den Angeboten berücksichtigt, weil der Bausparer konsequent nach Vorbild seines Steuerbescheides einen entsprechenden Betrag selber auf den Bausparvertrag einzahlen müsste. In der Praxis dürften das die wenigsten Bausparer jährlich vornehmen. Daher ist diese Auswertung ohne Steuervorteile.

Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?

Die Förderung ist aber nicht gratis. Die Zulagen und die Tilgungsbeiträge werden in einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst und mit zwei Prozent pro Jahr verzinst. Die zunächst geplante Absenkung auf ein Prozent ist jetzt vom Tisch. Immerhin müssen Kunden aber nach den neuen Vorgaben nicht wie bislang schon zu Beginn der Auszahlungsphase entscheiden, ob sie die Steuerschuld auf einen Schlag tilgen möchten oder bis zum 85. Lebensjahr in regelmäßigen Raten abstottern.

Jetzt haben sie mehr Zeit. Eine vorzeitige Rückzahlung des Wohnförderkontos wurde für diese Musterberechnung verwendet, weil dies für den Kontoverlauf eindeutiger zu vergleichen ist. Immerhin kann der Wert des Kontos in diesem Falle um 30 Prozent reduziert werden.

Das kostet das Wohnförderkonto

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Im Falle der Familie würden beim BHW-Tarif stattliche 100.666 Euro auf dem Wohnförderkonto landen. Abzüglich der Reduzierung wegen vorzeitiger Zahlung um 30 Prozent und unter Berücksichtigung des zu versteuernden Einkommens müsste die Familie 26.394 Euro an den Fiskus entrichten. Der Betrag hört sich schlimmer an, als er eigentlich ist. Denn die Steuer wird erst am Ende fällig. Wenn diese Musterkunden heute 11.876 Euro auf einem fiktiven Konto mit drei Prozent Verzinsung anlegen würden, dann würde dieser Betrag ausreichen, um nach 27 Jahren den späteren Steuerbetrag von 26.394 Euro bezahlen zu können. 11.876 Euro wäre somit der Barwert bei drei Prozent Verzinsung.

Wie groß der reale Vorteil von Wohn-Riester ist, zeigt sich aber nur im Vergleich zu einer alternativen Finanzierung. Im Vergleich zu einem Banksparplan mit einer Verzinsung in der Ansparzeit von 2,5 Prozent pro Jahr und einem entsprechendem klassischen Baudarlehen zu einem angenommenen Zins von 5,25 Prozent und 4,25 Prozent jährlicher Tilgung bringt die Wohn-Riester-Variante den BHW-Kunden einen Barwertvorteil von 4.629 Euro. Alle eigenen Zahlungen sowohl beim Bankmodell als auch alle geleisteten Zahlungen an die Bausparkasse oder später ans Finanzamt wurden mit drei Prozent abgezinst.

Mit dem so errechneten Barwert konnten die unterschiedlich hohen Tilgungsraten und Finanzierungszeiten vergleichbar gestaltet werden. „Unterm Strich lohnt sich der Wohn-Riester für diese Musterfamilie im Vergleich nur in drei der untersuchten Tarife“, sagt Herbst. Geringverdiener stehen in dieser Rechnung besser da. Bei einer Familie (Frau mit 2 Kindern) und einem niedrigeren Einkommen von 30.000 Euro pro Jahr liegt der Vorteil bei einer eigenen Spar-leistung von 75 Euro pro Monat zwischen 4003 und 7.705 Euro gegenüber dem Bankdarlehen.

Wie bereits oben erwähnt, verzichtet die Analyse bewusst auf die möglichen Steuervorteile in den Riester-Verträgen. Die sind besonders für Gutverdiener lukrativ, da sich bis zu 2.100 Euro als Sonderbetrag von dem zu versteuerndem Einkommen für den Wohn-Riester abziehen lassen. Bei Gutverdienern summieren sich die jährlichen Rückzahlungen wegen der Steuererklärung über die Jahre schnell auf fünfstellige Beträge. Die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos ist oft nicht so schlimm, weil in der Rentenphase die Steuersätze in der Regel niedriger ausfallen. Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) monierte bereits die „steuerliche Privilegisierung“ des Wohn-Riesters gegenüber den Riester-Renten.

Fallen beim Abschluss

Wo Immobilien unbezahlbar sind
So wurde gerechnetDatenbasis der diesjährigen Trendviertel-Erhebung sind reale Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen, die von einem der 38 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) finanziert wurden. Die Banken übermitteln die anonymisierten Verkehrswerte ihrer Kreditgutachten an das Analysehaus vdp Research. Exklusiv ausgewertet und statistisch bereinigt wurden diese Daten für jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten 15 Städte. Handelsblatt-Trendviertel, so die Definition , sind Stadtteile, in denen die Preise für Wohneigentum zwischen 2009 und 2012 stärker als im Durchschnitt der Gesamtstadt gestiegen sind. Quelle: dpa
HamburgIn der Hansestadt kostete der Kauf von Wohneigentum im Jahr 1995 durchschnittlich das 7,06-fache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens. Im Jahr 2008 lag der Wert bei nur noch 5,45. 2012 musste man wieder das 6,67-fache seines Jahreseinkommens zahlen. Quelle: dpa
MünsterIn der beliebten Studentenstadt mit Prinzipalmarkt und dem historischen Rathaus (Foto) drehte sich das Preiskarussell nicht ganz so spektakulär. 1995 musste ein Interessent das 6,87-fache seines Jahressalärs für eine Wohnimmobilie auf den Tisch legen. 2008 war es mit dem 6,01-fachen geringfügig weniger. 2012 lag der Wert bei 6,35. Quelle: dpa
DüsseldorfDie Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen ist im bevölkerungsreichsten Bundesland das teuerste Pflaster. 1995 entsprach der Kaufwert einer Wohnimmobilie dem 8,4-fachen eines durchschnittlichen Jahreseinkommens. 2008 sank der Wert deutlich auf 6,74. 2012 hat der Bezahlbarkeitsindex mit 8,19 erneut ein beachtliches Niveau erreicht. Quelle: dpa
KölnIn der beliebten Rheinmetropole kommt man da günstiger davon. 1995 musste ein Käufer durchschnittlich das 7,65-fache seines Jahreseinkommens für ein Eigenheim investieren. 2008 war es nur das 6,74-fache. Und 2012 lag der Erschwinglichkeitsindex bereits wieder bei 7,43. Quelle: dpa
BonnIn der ehemaligen Bundeshauptstadt (Foto: Altes Rathaus) lag der Preis für Wohneigentum im Jahr 1995 bei dem 7,23-fachen eines Jahresgehalts. 2008 war ein Kauf bereits mit dem 5,99-fachen möglich. Im Jahr 2012 stieg der relative Wert wieder auf 6,56. Quelle: dpa
Wiesbaden Die Hauptstadt des Bundeslandes Hessen (Foto: evangelische Marktkirche und Rathaus) gehört mit zahlreichen Thermal- und Mineralquellen zu den ältesten Kurbädern Europas. Im Jahr 1995 war der Kauf von Wohneigentum für das 8,81-fache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens zu bewerkstelligen. 2008 lag der Wert bei 7,18. Im Jahr 2012 muss der geneigte Käufe das 7,76-fache seines Jahreseinkommens berappen. Quelle: dpa

Nach Angaben der Bausparkassen legen aber die wenigsten Kunden die Ersparnis oder Rückzahlung aus der Steuererklärung wirklich für die Finanzierung zurück. Außerdem sei nicht kalkulierbar, wie hoch die Steuerersparnis über die Jahre ausfällt. Beim Abschluss eines Bausparvertrages zählt aber nicht nur der gesamte Kostenvorteil. Auch die Konditionen müssen stimmen. Eine möglichst hohe Bausparsumme bei möglichst niedrigem Einsatz von eigenem Kapital für die Ansparung, Kreditzinsen und die Steuer ist ideal. Beim besten Tarif der BHW für Gutverdiener liegt die Bausparsumme bei 180.000 Euro, und der Bausparer hätte selbst während der gesamten Vertragslaufzeit lediglich Raten in Höhe von 146.561 Euro an die Bausparkasse bezahlt. Die Ratenhöhe in der Darlehensphase ist aber bei dieser Variante mit mehr als 1750 Euro recht hoch.

Wer weniger Kredit benötigt und wesentlich geringere Raten schätzt, sollte die Variante der Deutschen Bank prüfen. Hier liegt die Bausparsumme bei 94.500 und der eigene Kapitaleinsatz bei nur 74.412 Euro. Der Vorteil zur klassischen Baufinanzierung beträgt – ohne die jährliche Steuerersparnis – immer noch bei einem Barwert von 2.738 Euro. Beim Abschluss gelten die Regeln für klassische Bausparverträge. Kunden sollten darauf achten, dass sie die monatlichen Raten in der Spar- und Darlehensphase schultern können. Die Ansparphase sollte nicht länger als fünfzehn Jahre sein, damit das Finanzierungsziel in Reichweite ist.

Beim Abschluss eines Bausparvertrages wissen viele Kunden noch nicht, ob sie das Darlehen später wirklich in Anspruch nehmen. Wer das Geld später nicht zum Bau eines Hauses benötigt, kann zwar in eine klassische Riester-Rente wechseln. Das ist bei den meisten Tarifen nicht lukrativ, da die Zinsen in der Ansparphase bei den untersuchten Tarifen nur zwischen 0,5 und 1,4 Prozent betragen.

Immobilien



Außerdem fallen Kosten an. Bei einem Wechsel darf der bisherige Anbieter nach den neuen Vorgaben den Kunden bis zu 150 Euro in Rechnung stellen. Der neue Anbieter darf bei der Berechnung der Abschluss- und Vertriebskosten maximal 50 Prozent des geförderten Kapitals berücksichtigen.

Bei einem späten Wechsel verliert der Sparer die Abschlussprovision von einem bis drei Prozent der Bausparsumme. Im Gegensatz zu klassischen Bausparverträgen fällt die Gebühr nicht am Anfang an, sondern verteilt sich auf fünf Teilbeträge. „Wer den Vertrag nicht zur Finanzierung benötigt, besitzt häufig nur einen lausigen Sparvertrag“, sagt Christian Schmidt-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg.

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