Die Werbeversprechen waren vollmundig: „Volltreffer beim Bausparen“ und „Renditeknaller“ prangten auf dem Prospekt der Bausparkasse BHW aus dem Jahre 1998. Damit warb seinerzeit die private Bausparkasse BHW, heute eine Tochter der Deutschen Bank, für ihr Produkt BHW Dispo Plus – einen Bausparvertrag, in den vermögenswirksame Leistungen von Arbeitnehmern eingezahlt werden konnten – Zuschuss vom Arbeitgeber inklusive. Die Werbebotschaft: „Holen Sie mehr aus ihren vermögenswirksamen Leistungen. Ihr persönliches Renditeplus: BHW Dispo Plus“. Der Clou: eine hohe Verzinsung, Wohnungsbauprämie und nicht zuletzt Bonuszinsen, wenn Kunden nur ansparen, aber auf das Baudarlehen verzichten.
Wer den Werbeprospekt von damals in den Händen hält, kommt kaum darauf, dass es um die Finanzierung einer Immobilie gehen könnte. Vielmehr ging es offensichtlich um eine vergleichsweise hoch verzinste Geldanlage. Und genau so haben sie viele offenbar auch genutzt – so wie Mark Resch*. Er schloss 1998 einen Vertrag über eine Bausparsumme von 30.000 Mark, heute umgerechnet 15.340 Euro. Seitdem zahlt er jeden Monat in den Bausparvertrag ein – und freut sich über einen Guthabenverzinsung von zwei Prozent sowie weitere drei Prozent Bonusverzinsung pro Jahr, wenn er das Bauspardarlehen nicht abruft. Mit neueren Sparverträgen oder Geldanlagen ist eine solch hohe, risikolose Verzinsung vor dem Hintergrund der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank derzeit nicht zu schaffen.
Diese Bausparkassen sollten Sie lieber meiden
Wenn Ihre Kundendaten kaum erfasst werden, Ihr Bausparwunsch unberücksichtigt bleibt, die Finanzierungskosten unnötig hoch sind, Informationen in der Angebotsbroschüre fehlen und beim Beratergespräch auf Diskretion kein Wert gelegt wird, dann sind Sie mit Sicherheit bei einer Bausparkasse, die durch den Test von „Finanztest“ gefallen ist. Nachfolgend finden Sie die schlechtesten Bausparkassen Deutschlands.
Deutsche Ring
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (4,5)
Qualität des Angebots: Ausreichend (3,6)
Kundeninformation: Ausreichend (3,6)
Begleitumstände: Sehr gut (0,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,6)
Stand: Januar 2015
Bausparkasse Mainz
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,3)
Qualität des Angebots: Befriedigend (3,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Befriedigend (2,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,9)
BHW
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Ausreichend (4,0)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,1)
Begleitumstände: Sehr gut (1,5)
Gesamtnote: Ausreichend (4,2)
LBS West
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,6)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,6)
Aachener
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,5)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,9)
Kundeninformation: Befriedigend (3,4)
Begleitumstände: Befriedigend (2,6)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)
Deutsche Bank Bauspar
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (2,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,5)
Kundeninformation: Sehr gut (1,5)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)
LBS Rheinland-Pfalz
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,6)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (4,9)
Begleitumstände: Sehr gut (1,4)
Gesamtnote: Mangelhaft (5,4)
Doch damit soll nun Schluss sein: Resch wurde der Vertrag seitens der BHW gekündigt. Denn für die Bausparkasse wird der alte Vertrag langsam teuer. Die Gesamtverzinsung von fünf Prozent bekommt auch die BHW am Kapitalmarkt nicht mehr geboten, der alte Bausparvertrag wird für sie zusehends zum Verlustgeschäft. Aber darf eine Bausparkasse deshalb gültige Verträge einfach kündigen?
Seit 2008 kündigen mehrere Bausparkassen Alt-Verträge mit hohen Guthabenzinsen. Um die 150.000 Bausparer sollen schon eine Kündigung erhalten haben. Zuletzt machten vor allem Schwäbisch Hall, die LBS Bayern, die LBS West sowie die BHW damit Schlagzeilen. Dieser Tage erhalten zudem weitere 50.000 Kunden der Schwäbisch Hall eine Vertragskündigung zum Jahresende.
Ob die Kündigungen seitens der Bausparkassen überhaupt rechtens sind, ist jedoch umstritten. Verbraucherschützer und spezialisierte Anwälte raten deshalb dazu, einen möglichen Widerspruch zur Kündigung zumindest zu prüfen und gegebenenfalls der Kündigung zu widersprechen. Keinesfalls sollten Bausparkunden den regelmäßig mitsamt der Kündigung zugestellten Auszahlungsauftrag unterschreiben und zurücksenden, wenn sie lieber weiterhin in den Genuss der hohen Guthabenzinsen kommen wollen. Denn mit dem Auszahlungsantrag beendet der Kunde den Vertrag mit der Bausparkasse. Erst, wenn eine Vertragsprüfung ergibt, dass die Kündigung zulässig ist, sollte sie der Auszahlung zustimmen.
Wissenswertes zur Kündigungswelle bei Bausparkassen (05.2015)
Dieser Tage bekommen erneut Tausende Bausparer Post von ihrer Bausparkasse. Derzeit sind das etwa Kunden der Bausparkasse Wüstenrot. Nach deren Angaben handelt es sich um ein Prozent der Kunden - das sind immerhin rund 30.000 Verträge.
Auch die Landesbausparkasse (LBS) Baden-Württemberg wies Ende des Jahres 22.000 Kunden schriftlich darauf hin, dass sie kündigen will, wie ein Sprecher bestätigt. Ihm zufolge handelt es sich dabei um Verträge, die seit zehn oder mehr Jahren zuteilungsreif sind - für die also längst ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Die LBS Bayern und Nordrhein-Westfalen handelten ähnlich.
Die Bausparkasse BHW hatte kürzlich ebenfalls 25.000 Verträge gekündigt, bei denen Kunden seit mehr als zehn Jahren kein Darlehen in Anspruch genommen hatten.
Die kursierenden Zahlen zu den betroffenen Bausparern schwanken gehörig: von mehr als 40.000 gekündigten zuteilungsreifen Verträgen seit 2013 spricht etwa das Fachmedium „Der Versicherungsbote“. Nach Zählung der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" sind es bislang mehr als 120.000 Kündigungen und Kündigungsandrohungen, laut Finanzberatermagazin "Procontra" erhielten mehr als 150.000 Bausparer ein Kündigungsschreiben oder die Aufforderung, sich bei ihrer Bausparkasse zu melden. Bei den Bausparkassen, von deren Kündigungen die Öffentlichkeit erfahren hat, waren bisher zwischen 0,2 und 1,0 Prozent der Kunden betroffen. Aber es ist davon auszugehen, dass künftig noch mehr Kunden von den Bausparkassen Post bekommen werden.
Alte Bausparverträge mit einer im Vergleich zu heute hohen Verzinsung sind vielen Anbietern inzwischen schlicht zu kostspielig. In den Neunzigerjahren bekamen Bausparer auf ihr angespartes Guthaben durchaus vier Prozent Zinsen und mehr. Bei neuen Verträgen liegen die Zinsen heute im Durchschnitt nur noch um 0,25 Prozent.
Das Problem der Bausparkassen: Für das angelegte Kapital bekommen die Anbieter selbst kaum Zinsen, da sie zum Schutz der Sparguthaben nur in besonders risikoarme Wertpapiere investieren dürfen. Die Ausgaben für die Verzinsung alter Verträge sind somit höher als Einnahmen am Kapitalmarkt.
Betroffen sind vor allem Kunden, die das vorgesehene Darlehen nicht nutzen oder die vereinbarte Sparsumme schon überschritten haben und nun das Geld in ihrem Bausparvertrag stehen lassen, um von den hohen Guthabenzinsen zu profitieren. Als hierzulande im Zuge der Finanzkrise die Zinsen – insbesondere für Bauspardarlehen – deutlich sanken, lockten die Bausparkassen sogar vermehrt Sparer, die gar nicht zwingend ein günstiges Baudarlehen wollten, sondern nur eine gut verzinste und sichere Sparmöglichkeit suchten. Vereinzelt warben die Bausparkassen sogar mit einer Rückerstattung der Abschlussgebühr von einem Prozent, wenn das Baudarlehen nicht abgerufen wird.
Die Experten sind sich in dieser Frage uneins. Gemeinhin gelten die Kündigungen als rechtlich sauber, wenn die gesamte Bausparsumme bereits angespart wurde, aber nicht zum Immobilienkauf genutzt wird. Sinn und Zweck des Bausparens ist gemeinhin die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens nach der Sparphase. Ist die gesamte Bausparsumme jedoch schon angespart, ist das Darlehen obsolet, die Bausparkasse kann das beabsichtigte Kreditgeschäft nicht machen. Die meisten Kommentatoren gehen daher davon aus, dass eine Kündigung durch die Bausparkasse in solchen Fällen rechtens ist. Eine höchstrichterliche Rechtsprechung dazu fehlt bislang.
Zumindest die Bausparkasse Schwäbisch Hall erklärte, nur zu kündigen, wenn das angesparte Guthaben die Bausparsumme überschritten habe. Andere Bausparkassen lassen diese Fairness bislang vermissen. Die Kündigung von Verträgen, die bereits seit langem zuteilungsreif sind, aber bei denen die Kunden auf Inanspruchnahme des Baudarlehens verzichten, ist allerdings umstritten. Zuteilungsreif ist ein Bausparvertrag, wenn das Sparguthaben 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme erreicht. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden (9 U 151/11), dass die Kündigung von Verträgen rechtswidrig ist, wenn der Bausparer das Darlehen in Anspruch nehmen könnte (zuteilungsreifer Vertrag), die Bausparsumme aber noch nicht zu 100 Prozent erreicht ist. Letzten Endes ist jedoch der Einzelfall entscheidend.
Die Bausparkassen berufen sich auf Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Demnach sind alle Darlehensverträge grundsätzlich nach zehn Jahren durch den Darlehensnehmer kündbar. Die Bausparkasse argumentieren, sie seien Darlehensnehmer, weil sie für die Überlassung des Sparguthabens dem Sparer Zinsen zahlen. Erst wenn die Sparer den Immobilienkredit abrufen, wechseln die Vertragsparteien die Rollen. Ist der Vertrag seit zehn Jahren zuteilungsreif, ohne dass der Bausparer das Darlehen abruft, sei die Kündigung rechtens, argumentiert die Branche. Selbst die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) – die zuständige Aufsichtsbehörde – hat die Kündigungswelle der Bausparkassen verteidigt. "Von Abzocke kann keine Rede sein", sagte BaFin-Chefin Elke König Anfang Januar gegenüber der Tageszeitung "Bild".
Wessen Sparguthaben noch nicht die Bausparsumme erreicht hat, kann sich auf das Stuttgarter Urteil berufen und verlangen, dass der Vertrag weiterläuft, bis die volle Summe angespart sei. Noch ein Argument: Die hohen Guthabenzinsen dienten in der Vergangenheit Bausparkassen durchaus als Verkaufsargument. Wer Werbung oder Beratung in dieser Richtung in irgendeiner Form belegen kann, verbessert seine Chancen. Verbraucherschützer sehen zumindest eine rechtliche Grauzone, wenn die Bausparsumme noch nicht überschritten ist. Im Zweifel müssen Gerichte entscheiden, ob die Kündigungen rechtens sind.
„Bausparen an sich ist eine prima Idee“, heißt es bei der Stiftung Warentest. Wer in sieben oder zehn Jahren bauen wolle, sichere sich schon heute einen Kredit mit niedrigen Zinsen - auch wenn er für seine Sparraten kaum Zinsen von der Bausparkasse bekommt. Beim Sparkonto gibt es auch nicht mehr. Zum Teil schließen auch heutige Bauherren Bausparverträge ab, um mit dem Bauspardarlehen in zehn Jahren einen Kredit abzulösen.
Das hängt sehr stark von der Beratung ab, wie ein Test aller 20 Bausparkassen in Deutschland durch Stiftung Warentest ergab. Manche Verträge sind zu schmal bemessen, viele zu üppig, kritisieren Tester. Viele Berater setzten Bausparsumme, Guthaben oder Darlehensraten zu hoch an. Gleichzeitig enthielten sie ihren Kunden Informationen vor, um Angebotsvergleiche zu erschweren.
Der falsche Vertrag kann mehrere tausend Euro Mehrkosten bedeuten, wenn dem Kunden nicht sogar die Finanzierung um die Ohren fliegt. Das zu viel bezahlte Geld bleibt der Bausparkasse - hier sieht die Stiftung Warentest einen der Gründe für die Missstände.
Sie wollen der Kritik auf den Grund gehen. In einzelnen Beratungen seien offenbar Fehler gemacht worden, räumt der Verband der privaten Bausparkassen ein. Mit dem Gesamtbild könne man nicht zufrieden sein, betonen auch die Landesbausparkassen (LBS). Sie verweisen auf eigene Testkäufe, die regelmäßig bessere Ergebnisse zutage förderten.
Vertragszustand entscheidet über Zulässigkeit der Kündigung
Wie gut die Chancen stehen, dass die Bausparkasse ihre Kündigung widerruft, hängt allerdings davon ab, wie weit der Vertrag angespart wurde, wie die Vertragsbedingungen gestaltet sind und ob noch weiter Sparraten in den Vertrag fließen. Im eigenen Interesse sollten Betroffene daher zunächst ihren Vertrag daraufhin prüfen, ob die Bausparkasse daraus im Einzelfall das Recht zur Kündigung ableiten kann.
Aber anders als bei Kreditverträgen, die nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Falle ungenauer Widerrufsbelehrungen nichtig sind, fehlen für Bausparverträge eindeutige Kriterien und Urteile der höchsten Gerichtsinstanzen zum Kündigungsrecht der Bausparkassen. Im Fall der Ratenkredite hatte das Urteil des Bundesgerichtshofs bei Verbrauchern, die den Kredit heute günstiger bekommen würden, zu massenhaften Vertragswiderrufen geführt.
*Name von der Redaktion geändert
Kündigung vertraglich nicht vorgesehen
Daher sind von einer Kündigung betroffene Bausparer vielfach unsicher, ob sie sich gegen die Kündigung wehren sollen. Rechtsanwalt Christoph Lang aus Ulm hat bereits einige Bausparer vertreten, wundert sich jedoch über das anscheinend relativ geringe Interesse der gekündigten Bausparer an juristischer Gegenwehr. „Ich hätte da mehr Anfragen erwartet“, sagt der Anwalt. Von Lang befragten Anwaltskollegen geht es da offenbar ähnlich.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Tatsächlich klingen manche Kündigungsschreiben gut begründet. Die Bausparkassen argumentieren darin gern, dass der Fortbestand des Vertrages keinen Zweck mehr erfüllt und die Sparergemeinschaft unverhältnismäßig belastet. Damit spielen sie auf die hohe Verzinsung an, für die die Bausparergemeinschaft garantiert. Angesichts der rund 30 Millionen Bausparverträge in Deutschland und einer Sparsumme von 800 Milliarden Euro ist das Argument gegenüber den rund 200.000 gekündigten Bausparern jedoch allzu bemüht. Eher ist es so, dass hoch verzinste Verträge die Gewinne der Geldinstitute schmälern.
Kündigung nicht vorgesehen
Das Besondere an Bausparverträgen ist, dass eine Kündigung seitens der Bausparkasse vertraglich in der Regel nicht vorgesehen ist. Grundsätzlich handelt es sich – da sind sich alle Seiten einig – um einen Darlehensvertrag, bei dem Kreditnehmer und Kreditgeber zum Ende der Ansparphase die Rollen tauschen. Solange der Bausparer einzahlt und noch kein Baudarlehen abruft, ist er Darlehensgeber, die Bausparkasse hingegen Kreditnehmer. Ruft der Sparer ein Baudarlehen ab, wird er Kreditnehmer, die Bausparkasse Kreditgeber. Daher finden die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zu Kreditverträgen grundsätzlich Anwendung.
Zumindest kristallisieren sich verschiedene Argumentationsstränge heraus. Ob der Einspruch gegen einen Kündigung erfolgversprechend, hängt aber vom Einzelfall und der Ausgestaltung des einzelnen Bausparvertrags ab. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat dennoch in einem Ratgeber zumindest die vier häufigsten Kündigungsgründe kommentiert.
Zehn Jahre ungenutzt
Damit Bausparer das vertraglich vereinbarte Baudarlehen abrufen können, müssen sie zuvor ein Mindestguthaben angespart haben, das oft zwischen 30 bis 50 Prozent der vertraglich vereinbarten Bausparsumme beträgt. Nach Erreichen dieser sogenannten Zuteilungsreife kann der Sparer den Baukredit in Höhe der Differenz von Bausparsumme und Sparguthaben zum vereinbarten Niedrigzins abrufen. Der Zeitraum, innerhalb dessen der Kreditabruf erfolgen muss, ist in den Allgemeinen Bausparbedingungen oder im Vertrag üblicherweise nicht festgelegt.
Das Argument der Bausparkassen lautet in so einem Fall, dass ein zuteilungsreifer Vertrag, bei dem das Darlehen über zehn Jahre lang nicht genutzt wurde, den Vertragszweck nicht mehr erfülle und daher kündbar sei. Dabei berufen sich die Bausparkassen auf §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Dieser Paragraf ermöglicht zum Beispiel auch Baukreditnehmern mit 15-jähriger Zinsbindung bereits nach zehn Jahren die Kündigung des Darlehens, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.
Konkret heißt es im BGB, dass ein Darlehensnehmer „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ einen Kreditvertrag kündigen darf. Da die Bausparkasse während der Ansparphase die Rolle der Darlehensnehmerin einnimmt, beruft sie sich in den Kündigungen auf die zehnjährige Frist.
Juristisch umstritten
Das Landgericht Mainz folgte 2014 in einem Urteil (LG Mainz Az. 5 O 1/14) dieser Auffassung und bestätigte die Kündigung durch die Bausparkasse im verhandelten Fall. Anwälte und Verbraucherschützer sehen die Rechtslage anders. Vor allem kritisieren sie den Ansatz des Gerichts, dass der Vertragszweck - die Erlangung eines Bauspardarlehens – bereits mit der Zuteilungsreife erreicht sei.
Solange das Sparguthaben kleiner als die Bausparsumme ist, besteht jedoch weiter ein Anspruch auf das Bauspardarlehen – auch wenn diese noch so klein wäre. „Das ist voraussichtlich das wichtigste Argument, um sich erfolgreich gegen einen Kündigung des Bausparvertrages zu wehren“, sagt Anwalt Lang.
Nicht das Darlehen stehe im Fokus, sondern vielmehr das Erreichen der Bausparsumme. An ihr bemisst sich die Gebühr bei Vertragsabschluss, argumentieren die Bausparkassengegner. Zudem seien viele Bausparverträge weniger mit der Aussicht auf einen günstigen Baukredit, sondern vielmehr mit ihrer hohen Rendite beworben worden. Auch sehr junge Sparer wurden in die Verträge mit dem Argument verkauft, ein Bausparvertrag diene dem Vermögensaufbau, der Baukredit sei lediglich eine Option. Hätten die jungen Sparer nur zehn Jahre Zeit, das Darlehen abzurufen, stünde dieser Vertragszweck generell in Frage, argumentiert etwa die Verbraucherschutzzentrale Baden-Württemberg.
Solange also noch eine Differenz zwischen Sparguthaben und Bausparsumme bleibt, die der Bausparer als Kredit abrufen kann, sei der Vertragszweck noch nicht erfüllt. Schützenhilfe haben die Kritiker des Mainzer Urteils vom Oberlandesgericht in Stuttgart erhalten. In einem anderen Fall urteilte das OLG Stuttgart nämlich (Az. 9 U 151/11), dass die Bausparkasse den Bausparvertrag nicht kündigen darf, wenn sie dadurch dem Bausparer den Anspruch auf das Tilgungsdarlehen entzieht. Ergo dürfe der Sparer weiter in den Vertrag einzahlen, bis die Bausparsumme erreicht ist – und für die Ersparnisse weiter die zugesicherten Zinsen einstreichen.
Auch die Oberlandesgerichte in Hannover und Celle kamen zu dieser Einschätzung und untersagten die Kündigung durch die Bausparkasse, solange der Kunde die Bausparsumme nicht vollständig erreicht hat.
Voll angespart, voll verzinst
Demzufolge ändert sich die Rechtslage, wenn die Bausparsumme bereits voll angespart wurde. Denn dann besteht - bis auf Sonderfälle, in denen das Bauspardarlehen unabhängig vom angesparten Guthaben gewährt wird – kein Anspruch mehr auf ein Darlehen. Dass OLG Stuttgart sah in dem verhandelten Fall in dem Sparguthaben nichts anderes als ein Darlehen des Sparers an die Bausparkasse, verbunden mit dem Anspruch auf Rückzahlung. Sofern – wie in den meisten Fällen - keine Frist für die Rückzahlung dieses Darlehens bestimmt ist, gälte das Kündigungsrecht nach §488 BGB mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. In diesem Fall ist es daher nicht ratsam, einen kostspieligen Rechtsstreit mit der Bausparkasse zu riskieren.
Einen Ausweg könnten Verträge bieten, die die nachträgliche Erhöhung der Bausparsumme vorsehen. Geschieht dies rechtzeitig vor Erreichen der Bausparsumme, bleibt der Darlehensanspruch bestehen und die Chancen eines erfolgreichen Widerspruchs gegen die Kündigung steigen. Ob eine Kündigung durch die Bausparkasse vertragsgemäß ist, muss dann im Zweifel ein Gericht im Einzelfall beurteilen.
Still ruht der Vertrag
„Die mir bekannten Fälle drehen sich hauptsächlich um gekündigte Bausparverträge, die bereits seit Jahren zuteilungsreif sind und bei denen die Einzahlungen nach Erreichen der Zuteilungsreife gestoppt wurden“, sagt Lang. „Einige Bausparkassen kündigen nun alle Verträge, bei denen das Erreichen der Zuteilungsreife beziehungsweise die letzte Einzahlung zehn Jahre her ist.“ Der Kunde hat also den Anspruch auf das Baudarlehen durch Erreichen der Mindestsparsumme erworben, macht aber vorerst keinen Gebrauch davon.
Dass diese Praxis rechtens ist, ist unter Juristen zumindest umstritten. Wer seinen Bausparvertrag wegen der hohen Zinsen behalten möchte, sollte daher überlegen, ob er nicht vor Ablauf von zehn Jahren die Einzahlungen wieder aufnehmen kann, bis die vereinbarte Bausparsumme erreicht ist. Dadurch dürften zumindest die Chancen steigen, einer Kündigung durch die Bausparkasse vorzubeugen oder später erfolgreich zu widersprechen.
Der konkrete Vertrag und die daran geknüpften Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) geben vor Gericht letztlich den Ausschlag. Ist im Vertrag etwa eine Klausel enthalten, die die Bausparkasse zur Kündigung berechtigt, wenn der Sparer mit seinen Einzahlungen im Rückstand ist, hat ein Einspruch schlechte Karten. Wollen betroffene Kunden weiter in den Genuss der hohen Zinsen kommen, sollten sie somit weiter einzahlen. Das gilt vor allem, wenn die Bausparkasse bereits eine Nachzahlung gefordert hat. Durch das weitere Ansparen des Vertrages entzieht der Sparer der Bausparkasse dann den Kündigungsgrund.
Offenbar kommt es jedoch auch oft vor, dass der Vertrag mit Einverständnis des Anbieters ruht. Dann dürfte es nach spätestens zehn Jahren für den Sparer eng werden. Die Gerichte könnten dann der Auffassung der Bausparkassen folgen, dass ein Darlehen auf Vorrat über die zehn Jahre hinaus nicht mehr dem Vertragszweck der Baufinanzierung dient. Inwiefern dieses Argument greift, darüber sind Rechtsexperten uneins, die Erfolgsaussichten eine Rechtstreits daher ungewiss. Ohne eine Rechtsschutzversicherung, die für die Prozess- und Anwaltskosten aufkommt, ist ein Rechtsstreit ein hohes finanzielles Risiko.
Dank Bonus früher fertig
Ebenso wenig sind Fälle pauschal zu beurteilen, in denen die Bausparkasse den Vertrag kündigt, weil das Sparguthaben unter Einbeziehung von Bonuszinsen die Bausparsumme erreicht hat. Diese Bonuszinsen werden wie im Eingangsbeispiel gezahlt, wenn der Kunde auf das Darlehen verzichtet.
Schlichtungsstellen und Ombudsleute
Kundenbeschwerdestelle bei dem
Rheinischen Sparkassen- und Giroverband
Kirchfeldstraße 60
40217 Düsseldorf
http://rsgv.de/Schlichtungsstelle der Sparkassen in Nordrhein-Westfalen
Quelle: Verbraucherzentrale NRW
Geschäftsstelle der Schlichtungsstelle des
Sparkassenverbandes Baden-Württemberg
Am Hauptbahnhof 2
70173 Stuttgart
Geschäftsstelle der Schlichtungsstelle des
Sparkassen- und Giroverbandes Hessen - Thüringen
Bonifaciusstraße 15
99084 Erfurt
http://www.sparkassen-finanzgruppe-ht.de/finanzgruppe/verband/schlichtungsstelle/zustaendigkeit.php
Deutscher Sparkassen- und Giroverband
Kundenbeschwerdestelle
Charlottenstr. 47
10117 Berlin
Kundenbeschwerdestelle beim
Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken - BVR
Schellingstraße 4
10785 Berlin
Ombudsleute der privaten Banken
Bundesverband deutscher Banken e.V.
Postfach 04 03 07
10062 Berlin
Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB
Kundenbeschwerdestelle
Postfach 11 02 72
10832 Berlin
Deutsche Bundesbank
Schlichtungsstelle
Postfach 11 12 32
60047 Frankfurt
http://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Service/Schlichtungsstelle/schlichtungsstelle.html
Versicherungsombudsmann e. V.
Postfach 08 06 32
10006 Berlin
Ombudsmann
Private Kranken- und Pflegeversicherung
Postfach 06 02 22
10052 Berlin
Bei LBS-Kunden hängt es vom Bundesland ab, welcher Ombudsmann zuständig ist. Informieren Sie sich auf http://www.lbs.de/:
In Nordrhein-Westfalen beispielsweise:
Schlichtungsstelle der LBS
Postfach 7448
48040 Münster
https://www.lbs.de/unternehmen/west_6/schlichtungsstelle_10/schlichtungsstelle_2.jsp
Verband der Privaten Bausparkassen e. V.
Kundenbeschwerdestelle
Postfach 303079
10730 Berlin
Im Beispielfall von Mark Resch mit dem BHW Dispo Plus lag die zusätzliche Verzinsung bei – nach heutigen Maßstäben üppigen – drei Prozent per anno. Zu seinen angesparten 13.000 Euro hätte er somit Anspruch auf fast 4000 Euro Bonuszinsen – womit die Bausparsumme von rund 15.000 Euro übertroffen würde. Mit diesem Argument kündigte die BHW Resch den Vertrag. Der wehrte sich und widersprach der Kündigung.
Die BHW reagierte prompt mit einem langen Schreiben. Darin argumentiert die Bausparkasse, dass dem Anspruch auf ein Baudarlehen eine Bonusverzinsung in mindestens gleicher Höhe gegenübersteht. Da die Bonuszahlung entfällt, wenn Resch das Darlehen abruft, würde er Vermögensanteil erleiden, wenn er den Baukredit abruft.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Die Chancen, einer Kündigung in dieser Konstellation erfolgreich zu widersprechen, sind den Verbraucherschützern zufolge sehr vom Wortlaut der Vertragsbedingungen abhängig. Im Kern geht es um die Frage, ob der Sparer trotz des in Aussicht gestellten Bonus noch Anspruch auf ein Bauspardarlehen hat. Ist ein Darlehen weiter möglich, sehen die Verbraucherschützer in Baden-Württemberg eine Kündigung als rechtswidrig an.
Die Bausparkassen könnten jedoch anführen, dass inklusive der Bonusverzinsung die komplette Bausparsumme zur Verfügung steht, der Vertragszweck somit erfüllt und der Vertrag daher kündbar sei. In konkreten Fällen gab eine Bausparkasse den Argumenten der Verbraucherschützer nach, eine andere hielt hingegen an ihrer Kündigung fest. Die Erfolgschancen vor Gericht seien in diesem Fall nicht vorhersehbar, räumen die Verbraucherschützer ein.
Wer einer Kündigung widerspricht, kommt nach den Erfahrungen von Rechtsanwalt Lang ohne einen Anwalt kaum zum Erfolg. „In der Regel beantworten die Bausparkassen den Einspruch gegen die Kündigung mit einem Standardschreiben und beharren auf ihrem Kündigungsrecht. Unterschreibt der Kunde keine Einverständniserklärung, gehen sie irgendwann dazu über, das angesparte Geld auf ein nicht verzinstes Treuhandkonto zu übertragen. Es empfiehlt sich also, frühzeitig einen Anwalt zu Rate zu ziehen, der schon Erfahrung mit ähnlichen Fällen hat“, rät Lang. Alternativ können sich Bausparer im ersten Schritt auch kostenlos an den zuständigen Ombudsmann wenden oder eine Verbraucherzentrale einschalten, die allerdings eine geringe Gebühr verlangt.
* Name von der Redaktion geändert
