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Begehrte Städte Neue Stars am Immobilienmarkt

Deutschlands Metropolen bleiben für Investoren hoch attraktiv, Randlagen und selbst Plattenbauten im Osten sind zunehmend begehrt. Auch das übrige Europa bietet Potenzial – sogar in Krisenländern.

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Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Viele Profianleger sind auf der Suche nach Rendite mit beherrschbarem Risiko. Immobilien verheißen Investoren stabile und durchaus attraktive Gewinne abseits der schwankungsfreudigen Kapitalmärkte. Fündig wurden die Profi-Investoren dabei zuletzt vor allem auf Deutschlands Wohnungsmarkt. Nun aber rücken auch andere Immobilientypen und andere europäische Metropolen in den Fokus der Renditejäger.

Im vergangenen Jahr ist das Investitionsvolumen nach einer Umfrage der Unternehmensberatung Ernst&Young, kurz EY, gegenüber 2012 bereits um 23 Prozent gestiegen. Insgesamt haben die Investoren 44 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert und für das laufende Jahr rechnen die von EY befragten Experten mit großer Mehrheit mit einem weiteren Anstieg des Volumens um drei Milliarden Euro. Auch in einer Studie von PwC (PriceWaterhouseCoopers) prognostizierten drei Viertel der 500 befragten Immobilienexperten, das in den kommenden zwölf Monaten mehr Investitionskapital von Fonds, Versicherungen und anderen Investoren in den Immobilienmarkt fließen wird.

Der Herdentrieb der Investoren macht den Markt allerdings allmählich eng. Denn in den besonders begehrten deutschen Großstädten werden geeignete Objekte immer knapper, die Preise sind sehr hoch. In Deutschland gelten bei den Wohnimmobilien weiterhin Berlin, Köln und München als besonders attraktive Standorte, bei den Büroimmobilien liegen München, Hamburg und Frankfurt an der Spitze der Beliebtheitsskala. Für ein aussichtsreiches Immobilieninvestment müssen die Anlageprofis daher zunehmend auf zweit- und drittklassige Lagen ausweichen. Damit nehmen allerdings auch die Investitionsrisiken zu. „Anders als in der Vergangenheit werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Im Wohnimmobiliensegment scheint die Risikobereitschaft besonders ausgeprägt“, sagt Harmut Fründ von EY.

Die Umfrage von PwC bestätigt das. „Statt vollvermieteter Wohnobjekte in den erstklassigen Lagen der großen Metropolen weichen Investoren immer häufiger auf zweitklassige Lagen oder mittelgroße Städte aus. Davon profitieren etwa Universitätsstädte wie Heidelberg oder Freiburg“, sagt Jochen Brücken, Leiter Real Estate bei PwC Deutschland. Auch Städte wie Leipzig und Dresden seien in der Anlegergunst gestiegen. Der Wohnungsmarkt dort habe sich sehr gut entwickelt, es gebe schon seit Monaten Wartelisten für Wohnungssuchende. Das weckt eine steigende Nachfrage von Investoren, heißt es bei PwC.

Dublin überholt München

Europas beliebteste Metropolen für Immobilienkäufer
Platz 10: MadridDas Spaniens Hauptstadt überhaupt unter den Top Ten der Immobilieninvestoren auftaucht, ist schon eine Überraschung. Aber dem Immobilienmarkt Madrid bescheinigen die Anleger wieder gute Aussichten, weil sich das Land schneller als befürchtet aus der Staatsschuldenkrise befreit. Für Neuinvestitionen sind die Aussichten gut. Bei den Bestandsimmobilien landet Madrid bei den Investoren auf Platz 19. Schlusslicht ist Athen auf Platz 28. Quelle: PwC Real Estate, Stand: 16.01.2014 Quelle: REUTERS
Platz 9: KopenhagenAuch Dänemarks Hauptstadt legt in der Investorengunst zu. Das Land erholt sich von der Rezession, die Bevölkerung wächst, die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer sind so günstig wie nie. Auch beim Immobilienbestand wird Kopenhagen daher für Investoren aussichtsreicher. Dort verbessert sich die Stadt von Rang 12 auf 8. Quelle: REUTERS
Platz 8: StockholmDie Hauptstadt Schwedens profitiert von starkem Wachstum und ist bei ausländischen Firmen seit langem als Standort beliebt. Investoren erwarten stabile Preise in den sehr teuren 1a-Lagen und konzentrieren sich vermehrt auf Investments in der zweiten Reihe. Immerhin wächst die Bevölkerung, die Schaffung neuen Wohnraums bleibt dahinter zurück. Quelle: dpa
Platz 7: MünchenBei bestehenden Immobilienanlagen sehen Profi-Investoren die bayrische Landeshauptstadt in punkto Ertragsaussichten weiterhin unangefochten auf Platz ein. Für Neuinvestitionen sind die Anleger aber angesichts der deutlich gestiegenen Immobilienpreise skeptischer. München muss den ersten Platz aus dem Vorjahr räumen und fällt auf Rang sieben zurück. Quelle: dpa
Platz 6: FrankfurtDie Mainmetropole landet bei den Ertragsaussichten für neue Immobilieninvestments auf Platz sechs, bei den bereits bestehenden Engagements auf Rang zehn. Die Investoren bauen darauf, dass die Überwindung der Rezession der dortigen Finanzindustrie neuen Schub verleiht. Zudem profitiert Frankfurt davon, dass die Leerstandsquoten bei Büros sinken - auch weil Büroflächen in Hotels und Wohngebäude umgewandelt wurden. Quelle: dpa
Platz 5: LondonLondon belegt sowohl bei bestehenden Immobilieninvestment als auch Neuinvestitionen Rang fünf in der Anlegergunst. Die Preise sind hoch, dennoch gilt Großbritanniens Hauptstadt vielen Investoren als sicherer Hafen. Vor allem aus Asien und dem Nahen Osten fließt viel Kapital in Londons Immobilienmarkt. Quelle: dpa
Platz 4: IstanbulDie Metropole am Bosporus hat in den vergangenen Jahren ein sagenhaftes Wachstum erlebt. Dennoch fällt die heimliche Hauptstadt der Türkei in der Investorengunst gegenüber dem Vorjahr um einige Plätze zurück. Es mangelt an hochqualitativen Immobilien, die Preise schwanken stark. Andererseits wächst die Bevölkerung dynamisch und lockt Kapital aus Russland, Asien und dem Nahen Osten an. Politisch ist das Terrain allerdings wenig stabil. Quelle: AP

Eine steigende Anzahl an Investoren  bevorzugt überwiegend Wohnimmobilien gegenüber Bürogebäuden. „Für Investoren ist das Risikoprofil von Wohngebäuden attraktiver, denn fällt mal ein Mieter aus, hat das noch keinen großen Einfluss auf die Gesamtrendite“, sagt Brücken. Bei Bürogebäuden haben sie es hingegen oft nur mit einem oder wenigen Mietern zu tun. Fällt der aus, brechen gleich die Mieteinnahmen ein. Doch je enger es am Wohnungsmarkt wird, umso attraktiver werden auch wieder Investments in Bürogebäude. Das Interesse daran ist unter Investoren laut EY-Studie von 22 auf 42 Prozent gestiegen. Bei Wohnimmobilien fiel es hingegen von 65 Prozent auf immer noch hohe 48 Prozent.

Die hohe Nachfrage hat inzwischen auch dazu geführt, dass selbst die einst so verrufenen Plattenbauten Investoren anlocken, etwa in Stadtnähe zu Berlin. Im August wurde bekannt, dass die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen 623 Plattenbauwohnungen in Potsdam erworben hat. Mehrere Übernahmen von ganzen Immobilienportfolien beinhalteten auch Plattenbauten, nicht nur in den Zentren. Angesichts der Tatsache, dass die Betongebäude mittlerweile vollständig saniert und in der Regel mit drei Zimmern auf 60 bis 70 Quadratmetern gut geschnitten sind, relativ zentral liegen und sich effizient bewirtschaften lassen, sind sie auch für Investoren zunehmend interessant. Zudem sind dort die Mietverhältnisse meist langjährig und die Renditen im Vergleich zu den schon teuren Wohngebäuden in den Metropolen noch attraktiv.

Dass die Risikoneigung der Investoren steigt, zeigen auch die PwC-Ergebnisse bei Betrachtung begehrter Städte in ganz Europa. Demnach lenken vor allem Investoren, denen die Renditen an den deutschen Top-Standorten mittlerweile zu niedrig sind, ihr Augenmerk vermehrt auf Länder, die nach der Schuldenkrise deutliche Erholungstendenzen zeigen. „Die Gesamtstimmung für Europa wird wieder positiver, aber die Entwicklung innerhalb der EU verläuft sehr unterschiedlich“, sagt Christian Schulz-Wulkow von EY Real Estate.

Den Beleg dafür liefert die PwC-Studie. Demnach sind unter den Krisenländern allen voran die Städte Dublin und Madrid wieder attraktiver. Dabei ist Dublin unter Profianlegern, die höhere Renditen anstreben, derzeit die beliebteste europäische Hauptstadt für neue Investitionen. Nach den Ertragsaussichten bestehender Immobilien gefragt, wählten die von PwC befragten Investoren Irlands Hauptstadt Dublin auf den zweiten Platz hinter München. Damit hat sich Dublin in der Anlegergunst um 18 Plätze verbessert. Madrid schafft es erstmals seit Jahren wieder unter die Top-Ten-Standorte bei den aussichtsreichsten Städten für Neuinvestitionen in Europa.

Preiseinbrüche drohen nicht

So fördert der Staat Immobilienbesitzer
KfW-Darlehen beanspruchenDer Bund fördert Bauherren mit der KfW-Förderbank über zinsgünstige Kredite. Bedingung, um am KfW-Wohnungseigentumsprogramm teilzunehmen. Jeder, der eine Immobilie kauft, baut oder modernisiert, muss dort auch selbst einziehen. Quelle: dpa
KfW-Programme kombinierenAußer für  Wohneigentum generell bietet die KfW auch Programme für „Energieffizientes Bauen“, „Erneuerbare Energien“,  „Energieeffizientes Sanieren“ und „Altersgerecht umbauen“. Der Vorteil: All die Förderprogramme lassen sich bunt kombinieren. Quelle: dapd
Schnell seinFür alle KfW-Förderprogramme gilt: Gefördert wird nur, wenn der Antrag vor Baubeginn oder Kaufvertrag eingereicht wurde. Quelle: dpa
Landesmittel nutzenAußer dem Bund fördern auch alle Länder Wohneigentum bis auf Berlin. Die Förderhöhe und Bedingungen fallen jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Bremen und Mecklenburg-Vorpommern haben ihre Förderungen etwa sehr stark reglementiert. So kommen hier beispielsweise Immobilienbesitzer bei Kauf oder Modernisierung eines Altbaus in bestimmten Gegenden in den Fördergenuss. Großzügiger sind hierbei Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Quelle: dpa
Städte fördern gerne junge BauherrenViele Städte wollen Familien anlocken und lassen sich daher für junge Bauherren einige Schmankerl einfallen: Zinsgünstige Kredite, bevorzugte Baulandvergabe, Zuschusszahlungen pro Kind und kostenlose Kindergartenplätze gehören zu den Angeboten, die manche Kommunen anbieten. Ob und welche Förderung sie genau bereit haben, variiert von Ort zu Ort. Quelle: obs
Wohn-RiesternDer Staat fördert Eigenheime auch über die Eigenheimrente, auch „Wohn-Riester“ genannt. Der Unterschied zu anderen Riesterverträgen: Die Riesterförderung fließt nicht in die Rentenversicherung, um Vermögen anzuhäufen, sondern in die Tilgung der Immobilienfinanzierung. Quelle: dpa
Handwerkerkosten absetzenAn Häusern gibt es viel zu tun: Der Staat greift den Besitzern unter die Arme, indem sie jährlich bis zu  1.200 Euro an Handwerkerkosten  von der Steuer absetzen können. Wichtig: Die Rechnungen müssen per Banküberweisung bezahlt werden. Quelle: dpa

Dass andere Metropolen Europas in der Gunst der Investoren zulegen konnten, bedeutet aber noch nicht, dass es Deutschland bereits zu völlig überzogenen Immobilienpreisen gekommen ist. „Deutschland bleibt ein sehr positiver Markt und in der Breite gibt es noch keine Immobilienblase oder eine Überhitzung“, so Schulz-Wulkow von EY Real Estate. „Das Risiko für Rückschläge im Markt ist nicht gestiegen, lediglich die Risikoneigung der Investoren.“

Ein Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland droht derzeit noch nicht. Das liegt auch an dem weiterhin eher konservativen Finanzierungsverhalten der Investoren. Insbesondere wohlhabende Familien investieren meist mit viel Eigenkapital in Immobilien. Auch Fonds oder Versicherungen bleiben mit den Beleihungsquoten bei ihren Investments meist im Bereich von 50 bis 65 Prozent des Kaufpreises. Zu Zeiten der Immobilienblase lagen diese früher durchaus zwischen 80 und 90 Prozent.

Immer häufiger sehen sich Immobilieninvestoren auch nach Alternativen zu den klassischen Wohnbauprojekten um, zumal in begehrten Wohnlagen Bauland meist knapp ist. Einige Investoren setzen dabei auf alternative Nutzungsarten von Immobilien. „Bei Investoren beliebt sind beispielsweise Studentenwohnheime, Rechenzentren oder auch Logistikgebäude, die durch den Online-Handel zunehmend nachgefragt werden“, hat Immobilienmarktexperte Brücken beobachtet.

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Außerdem liegt die Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum im Trend. Nicht nur in Deutschlands Großstädten, sondern seit langem schon auf internationaler Ebene, zum Beispiel in London. Hierzulande gibt es in Frankfurt gleich mehrere derartige Projekte, nachdem dort die Leerstände bei den Büroflächen zeitweise auf zwölf Prozent des Gesamtangebots angewachsen waren. Auch in Düsseldorf ist die Leerstandsquote bei Büros einem Handelsblatt-Bericht zufolge zweistellig. Dort soll nun das ehemalige Thyssen Trade Center mit 33.000 Quadratmetern zu einem Wohnkomplex mit 360 Wohnungen umgebaut werden. Die geschätzten Umbaukosten sollen laut Handelsblatt 90 bis 100 Millionen Euro betragen. Gekauft hat das Objekt ein institutioneller Investor. Offenbar ist ihm der teure Umbau die Sache wert.

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