Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen: Tricks der Makler

Auch andere Makler versuchen, Kosten auf die Mieter abzuwälzen. Zu den gängigsten Ausweichstrategien zählen:

• Lockangebote Auf Immobilienportalen stoßen Mietinteressenten immer wieder auf Schein-Annoncen. Auf den ersten Blick scheint alles perfekt: Lage, Ausstattung und Miete. Auf Nachfrage ist die Traumwohnung dann weg, der Makler, der als Vermittler hinter dem Angebot steht, bietet jedoch eine vergleichbare Wohnung – gegen Provision versteht sich.

So suchte Sven Böhm* (Name geändert) Anfang Juli im Internet-Portal Immoscout24 eine Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Dabei stieß er auf ein Angebot eines Berliner Maklers: 95 Quadratmeter in Berlin-Wilmersdorf mit 20 Quadratmeter Terrasse für 1000 Euro Kaltmiete im Monat. Eine Adresse fehlte. Auf seine Anfrage teilt ihm der Makler per E-Mail mit, dass die Wohnung nicht mehr zu mieten sei, da der Eigentümer Eigenbedarf angemeldet habe. Falls gewünscht, könne er gegen Provision jedoch eine vergleichbare Wohnung anbieten. Dazu müsse Böhm ihm jedoch einen Suchauftrag erteilen.

Alte Heizkessel raus und dickere Wärmedämmung

Dickere Dämmung, bessere Heiztechnik

Für Neubauten gilt mit der nächsten Stufe der EnEV, die ab dem 1. Januar 2016 greift, eine erneute Erhöhung der energetischen Anforderungen. So muss der Primärenergiebedarf der Anlagentechnik in Neubauten gegenüber den Grenzwerten der EnEV 2015 nochmals um 25 Prozent sinken, die Wärmeverluste der Gebäudehülle sind nochmals um rund 20 Prozent zu senken. Grundsätzlich ist dabei egal, durch welche Materialien und Technologien die Einsparung erzielt wird. Konkret müssen Bauteile mit einem niedrigeren Wärmeleitkoeffizienten verbaut werden, die Heizungstechnik benötigt in der Regel die Unterstützung durch regenerative Energiequellen, etwa durch eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung. Bestandgebäude sind von den strengeren Vorschriften ausgenommen.

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Dachräume müssen gedämmt werden:

Dachräume, die nicht beheizt werden, müssen Hausbesitzer bis Ende 2015 so dämmen, dass der Mindestwärmeschutz gewährleistet ist. Davon ausgenommen sind nur Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 selbst wohnen. In diesen Fällen greift die Dämmpflicht erst bei einem Wechsel des Eigentümers. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Dämmung anzubringen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht.

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Austauschpflicht für alte Heizkessel:

Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen seit 1. Januar 2015 nicht mehr betrieben werden. Zunächst sind vor 1985 eingebaute Geräte auszutauschen. Eine Ausnahme gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese schon am 1. Februar 2002 bewohnt haben. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben. In allen anderen Fällen beschränkt sich die Pflicht zum Austausch auf Konstanttemperaturkessel üblicher Größe.

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Energiekennwert im Inserat:

Ab dem 1. Mai 2015 müssen in Immobilienanzeigen für Wohngebäude sämtliche Pflichtangaben zur Energie-Effizienz gemacht werden. Andernfalls droht ein Bußgeld. Verkäufer und Vermieter müssen die im Foto aufgezählten Angaben machen. Wer einen Energieausweis hat, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, muss darüber hinaus die darin aufgeführte Effizienzklasse veröffentlichen. Die Pflicht, die Daten anzugeben, gilt bereits seit 1. Mai 2014, Verstöße werden aber erst ab Mai 2015 geahndet.

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Effizienz-Label für Heizungen

Ab 26. September 2015 müssen erstmals Heizungen und Warmwasserbereiter im Handel ein Effizienzlabel tragen und Mindestanforderungen in Sachen Energieverbrauch erfüllen. Grund ist die europäische Ökodesignrichtlinie für Wärmeerzeuger. Sie gilt nicht für Lufterhitzer, sondern nur für Warmwasserpumpenheizungen bis 400 Kilowatt Wärmeleistung, die mit Gas, Öl oder Strom betrieben werden. Für alle Gerätekategorien gibt es dasselbe Label mit den Klassen A++ bis G und denselben Grenzwerten für den Verbrauch. Doch die Prüfbedingungen sind von Geräteart zu Geräteart unterschiedlich. Laut der Verbraucherzentrale NRW können Quervergleiche daher in die Irre führen.

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Meldepflicht für Warmwasser- und Heizwärmezähler:

Seit dem 1. Januar 2015 gilt für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler, mit deren Daten die Abrechnung der Betriebskosten erstellt werden, eine Anzeigepflicht. Sowohl Hauseigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ein solches Gerät spätestens sechs Wochen, nachdem sie es in Betrieb genommen haben, melden. Dies wird bundesweit im Internet (www.eichamt.de) möglich sein und bei den jeweils für das Mess- und Eichwesen zuständigen Landesbehörden. Wer seinen Zähler nicht meldet, riskiert ein Bußgeld.

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Kaminöfen:

Strengere Vorgaben für Kaminöfen gelten seit 1. Januar 2015 für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO). Waren bisher abhängig von der Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig, liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter. Diese Werte müssen im Rahmen der Typprüfung nachgewiesen werden, bevor ein Ofen auf den Markt gebracht wird.

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Böhm suchte lieber auf eigene Faust weiter. Einige Tage später stieß er bei Immoscout24 zufällig wieder auf die Drei-Zimmer-Wohnung aus Wilmersdorf. Die WirtschaftsWoche fragte beim Makler nach, wenige Stunden später wurde die Annonce gelöscht. Der Makler widerspricht dem Verdacht, es handele sich um ein Lockangebot. Er sei im Urlaub gewesen und habe nicht umgehend auf den Eigenbedarf des Eigentümers reagieren können. Ohnehin sei die Anzeige nur wenige Tage im Netz gewesen, erklärt der Makler.

Laut Immoscout24 wurde die Anzeige am 3. Juli aufgegeben und am 8. Juli vom Anbieter gelöscht. Immoscout selbst könne nicht nachvollziehen, ob es sich bei diesem Einzelfall um ein real existierendes Angebot gehandelt habe oder nicht. Generell seien Mietangebote umgehend zu löschen, wenn Objekte vergeben oder reserviert seien.

Hier droht die nächste Immobilienblase

Schweden

Billiges Geld und die Möglichkeit, einen Teil der Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Einkommen abzusetzen, haben das Schuldenmachen in Schweden gefördert. Finanzminister Anders Borg spricht seit längerem von „ernsthaften Risiken“ der zu hohen privaten Verschuldung. Durch verschiedene Maßnahmen versucht die schwedische Regierung, die Gefahr der Blasenbildung zu entschärfen. Sie senkte die erlaubte Beleihungsgrenze für Darlehen von 95 Prozent auf 85 Prozent des Marktwerts der Immobilie. Doch die Preise steigen weiter, allein zwischen März und Mai diesen Jahres um zwei Prozent, wie das Statistische Zentralamt am Donnerstag mitteilte. Und die nächste Gefahr lauert bereits in Form von noch billigerem Geld: Im Juli, so prognostizieren die meisten Analysten, wird die Zentralbank den Leitzins auf 0,5 Prozent senken.

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Kanada

Angesichts der hohen Verschuldung der kanadischen Privathaushalte bei etwa 160 Prozent des verfügbaren Einkommens beobachten Regierung und Bank of Canada auch den Immobilienmarkt genau. Brennpunkte sind die Pazifikstadt Vancouver, die Ölmetropole Calgary und die Finanzmetropole Toronto (Bild), wo selbst die Finanzkrise den Boom kaum unterbrochen hat. "Der kanadische Immobilienmarkt marschiert unermüdlich weiter", stellt die BMO Capital Markets in einer Analyse fest.

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In den vergangenen Jahren hatte der mittlerweile verstorbene Finanzminister Jim Flaherty vor der Verschuldung der Privathaushalte gewarnt. Als kanadische Banken im Frühjahr 2013 begannen, die 5-Jahres-Hypothekenzinsen unter 3 Prozent zu senken, pfiff er sie zurück. Sein Nachfolger Joe Oliver scheint dagegen weniger geneigt zu sein, in die Geschäftsentscheidungen von Banken einzugreifen. Die Zentralbank befürchtet, dass der hohe Grad an Schulden und die üppigen Hauspreise im Vergleich zum Einkommen die Privathaushalte anfällig für wirtschaftliche Schocks machen. Die Warnungen scheinen beim Verbraucher angekommen zu sein: Der Zuwachs der Verschuldung hat sich zumindest verlangsamt.

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Norwegen

Die norwegische Zentralbank warnt immer wieder vor dem Platzen der Immobilienblase - geholfen hat es bislang nichts. In Norwegen sind die Immobilienpreise zwischen 2005 und Ende vergangenen Jahres um stolze 71 Prozent gestiegen. Nach einer kurzen Verschnaufpause bewegen sie sich in diesem Jahr wieder nach oben. Gleichzeitig ist die Verschuldung der Privathaushalte weiter gestiegen: Mittlerweile ist der durchschnittliche Norweger mit dem Fünffachen seines Jahreseinkommens verschuldet. Schärfere Kreditvergaberegeln haben bisher kaum gewirkt.

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Australien

Die dramatisch gestiegenen Immobilienpreise entwickeln sich in Australien zu einem gesellschaftlichen Problem. In den 1980er-Jahren lebten noch bis zu 70 Prozent der Bevölkerung in ihrem eigenen Haus, heute können sich das immer weniger junge Menschen leisten. "Wir kommen in eine Situation, in der sich die Gesellschaft in zwei Teile spaltet", meint ein Soziologe, "die Immobilienbesitzer - und alle anderen". Der Trend begann 1993, als bekannt wurde, dass im Jahr 2000 die Olympischen Sommerspiele in Sydney ausgetragen werden. Innerhalb weniger Jahre verdoppelten sich die Immobilienpreise in Sydney - heute kosten sie bis zu siebenmal so viel.

Bild: REUTERS

Doch auch in anderen Metropolen steigen die Preise: Perth und Darwin profitierten von generös bezahlten Arbeitern in der boomenden Bergbauindustrie. Melbourne (Bild) spürt die Nachfrage kapitalstarker chinesischer Investoren. Immer weniger Australier können mit den Chinesen mithalten. Weil die Nachfrage nach Immobilien schlicht zu groß sei, scheint es eher unwahrscheinlich, dass in Australien die Blase nächstens platzen werde. Andererseits türmen sich die Schulden der Australier aber auch immer höher. Viele Familien stecken bis zu 60 Prozent ihres Einkommens in die Hypothek für das Eigenheim. Ein Einknicken des wirtschaftlichen Wachstums könnte dann schnell zu höherer Arbeitslosigkeit gefolgt von einer Welle von Privatbankrotten führen.

Bild: REUTERS

Großbritannien

In Großbritannien schlagen Experten schon länger Alarm und warnen, dass eine Immobilienblase den Aufschwung gefährden könnte. Eine Erhöhung der Leitzinsen, wie von einigen gefordert, lehnt die Bank of England bisher allerdings ab. Doch Finanzminister George Osborne hat am Donnerstagabend verkündet, dass die Notenbank mehr Einflussmöglichkeiten bekommt, um auf anderen Wegen die Hypothekenvergabe zu bremsen. So könnte die Bank of England Grenzen setzen, damit Haushalte im Vergleich zu ihrem Einkommen keine übermäßig hohen Kredite aufnehmen.

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• Makler-Plattformen Eigentümer bieten ihre Wohnungen nicht mehr in für Mieter provisionsfreien Internet-Portalen an, sondern über eine eigene Homepage, die im Netz gut versteckt ist. Einen direkten Zugriff auf die Mietangebote haben nur Makler. Wer als Mieter an eine solche Wohnung kommen will, muss sich bei den von Maklern betriebenen Portalen registrieren und einen Suchauftrag aufgeben. Kommt ein Mietvertrag zustande, muss der Mieter zahlen. „Seit 1. Juni werden mir immer wieder Log-in-Daten zu solchen Portalen angeboten, ich lehne sie jedoch ab“, sagt die Berliner Maklerin Marina Buchmann.

Der Trick mit der Plattform ist nicht legal, denn er funktioniert nur, wenn Makler und Vermieter sich dazu absprechen. Damit käme ein Auftrag zustande, der Vermieter wäre provisionspflichtig.

• Kooperationen Zwei Makler, einer mit Zugriff auf Mietangebote des Eigentümers und einer, der für einen Mieter nach Wohnungen sucht, sprechen sich ab. Beide kassieren die volle Provision, einer vom Vermieter, der andere vom Mieter. „Wenn sich, wie in diesem Fall, zwei Parteien zum Schaden Dritter verabreden, ist das rechtswidrig“, sagt Roland Schäfer, Anwalt für Bau- und Immobilienrecht in der Düsseldorfer Kanzlei GTW.
• Vertragsgebühr Unverblümt verlangen Makler in Online-Mietangeboten eine Gebühr bei Abschluss eines Mietvertrages. Beispiel: Im Portal Immonet wurde bis zum 21. Juli eine Drei-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel mit 76 Quadratmetern für 910 Euro kalt pro Monat angeboten. Unter Punkt Sonstiges findet sich in der Annonce ein Hinweis auf eine Vertragsgebühr von 238 Euro. Das ist unzulässig, weil ein Mietvertrag zu den Dienstleistungen gehört, die der Auftraggeber des Maklers, also der Vermieter, bezahlt. Die WirtschaftsWoche fragte bei Immonet nach, kurz danach wurde das Angebot aus Eimsbüttel gelöscht.

Konkrete Aussagen zu den umstrittenen Vertragsgebühren macht Immonet nicht. „Bei offensichtlichen, gewichtigen Rechtsverstößen“ handele man umgehend.