Makler scheitern mit Verfassungsbeschwerde

Wer bestellt, der zahlt: Für Mieter ist das seit 2015 geltende Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen eine große Entlastung. Makler hingegen fürchten um ihr Geschäft. Jetzt ist klar: Das Gesetz ist verfassungskonform.

Diese Portale machen den Makler überflüssig

Dating für Vermieter

Wohnungssuchende haben den 1. Juni herbeigesehnt, an dem das Bestellerprinzip in Kraft trat. Das heißt: Wer einen Immobilienmakler bestellt, soll ihn auch bezahlen. Für viele Vermieter wurden Makler damit unattraktiv. Stattdessen weichen immer mehr von ihnen auf Onlineportale aus, die mit deutlich niedrigeren Kosten werben. Das Portal Homey.de verwendet bei der Mietersuche Prinzipien aus dem Dating: Der Vermieter gibt ein, was er sich wünscht, der Wohnungssuchende trägt seine Daten ein. Homey.de ermittelt dann die größtmögliche Übereinstimmung und verkuppelt die beiden Parteien. Noch ist das Portal nicht online und befindet sich in den Startlöchern.

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Werben und bewerben

Das Prinzip der meisten Onlineplattformen: Vermieter stellen eine Wunschliste auf, Mieter bewerben sich und laden (teilweise) auch schon Dokumente hoch. Um den Überblick zu behalten, bieten viele Portale auch eine Filter- und Sortierfunktion für die Wohnungseigentümer an. So auch das Portal Domiando.

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Rabatte für Vermieter

Damals warben die Vermieter in der Zeitung, heute online. Einige Onlineportale wollen Vermieter als Kunden mit Rabatten gewinnen und werben mit speziellen Rabatten bei einer Anzeige im Internet. Dazu gehören unter anderem Depevo.de, Ohne-Makler.net und Immomio.de. Diese Portale schalten für den Vermieter die Anzeige auf allen großen Immobilienportalen – das soll Zeit und Geld sparen. Immomio bietet auch wie Homey ein „Mietermatching“ an und filtert nach den Vorlieben des Vermieters.

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Wer bietet mehr?

Einen anderen Ansatz wählt das Portal Smmove.de. Hier bewerben sich Mieter nicht nur, sondern können auch angeben, was ihnen die Wohnung wert sei. Damit entsteht eine Mischung aus eBay und Datingportal für Wohnungen. Vermieter sind allerdings nicht verpflichtet, den Bewerber mit dem höchsten Gebot zu akzeptieren.

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Kostenlos für Vermieter

Andere Portale werben damit, dass sie den Vermieter nichts kosten. Hier zahlen Mieter, wenn ein Vertrag zustande kommt. Zu diesen Portalen gehören Faceyourbase.com und Mietercasting.de. Immerhin: Die Kosten für die Mieter liegen immer noch weit unter denen einer Maklercourtage.

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Wenn sich niemand findet...

Inserieren für Vermieter ist nicht gerade günstig. Hier kommen einige Portale dem Vermieter entgegen und erstatten einen Teil der Kosten, wenn bestimmte Erfolge ausbleiben. Dazu gehören unter anderem Wunderagent.de und Lifelife.io. Rentkit.de bietet zum Beispiel eine „Erfolgsgarantie“ und lässt die Anzeige bei zu wenig Bewerbern länger online.

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Grenzen fließend

Viele Portale arbeiten auch mit Maklern zusammen. Die Grenzen zwischen Onlineangebot und Maklerleistung verschwimmen oft. Zwei Immobilienmakler haben beispielsweise Vermietster.de gegründet. Das Portal bietet Komplettpakete an, vom Inserat bis hin zur Schlüsselübergabe. Hier zahlt der Vermieter einen Festpreis, gestaffelt nach der Höhe der Kaltmiete. Beispiel: Bei einer Kaltmiete bis zu 1.000 Euro zahlt der Vermieter 500 Euro.

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Zwei Immobilienmakler sind mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip bei Provisionen für Wohnungsvermittlungen gescheitert. Die seit Juni 2015 geltende Regelung genüge den verfassungsrechtlichen Anforderungen, entschied der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts in einem am Donnerstag in Karlsruhe veröffentlichten Beschluss vom 29. Juni (1 BvR 1015/15).

Der Gesetzgeber bringe die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, begründete das Gericht seine Entscheidung.

Nach dem neuen Mietrecht muss derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. Der Gesetzgeber dürfe die grundgesetzlich geschützte Freiheit zur vertraglichen Vereinbarung eines Entgelts für eine berufliche Leistung begrenzen, entschieden die Verfassungsrichter. Und zwar dann, wenn er damit sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenwirke.

Was Sie beim Umzug beachten müssen

An wen kann ich mich wenden?

Jedes Jahr treten neue Gesetze in Kraft, die Mietangelegenheiten regeln und für Mieter sowie Vermieter das Prozedere vereinfachen sollen. Besonders während des Umzugs befindet man sich jedoch oft im Stress und hat nicht alle Regelungen und Fristen im Kopf. Hilfe bei Fragen oder Bedenken rund um das Thema Mietwohnung findet man stets bei den Kommunen, dem Mieterschutzbund oder Dienstleistern zur Überprüfung der Nebenkosten.

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Kündigung

Wer ausziehen möchte, sollte dies dem Vermieter am besten drei Monate vor geplantem Auszug schriftlich mitteilen und kündigen. Eine weitverbreitete Meinung ist, dass die Kündigungsfrist hinfällig ist, wenn drei potenzielle Nachmieter gestellt werden. Dies ist jedoch nicht ganz richtig. Falls der Nachmieter zahlungsfähig und geeignet ist, braucht der Mieter zusätzlich noch ein schutzwürdiges Interesse, um auszuziehen. Schutzwürdiges Interesse besteht bei schwerer Krankheit, einem Umzug aus beruflichen Gründen, wenn eine Vergrößerung der Familie abzusehen ist oder der Übergang in ein Altersheim. Ist dies der Fall, muss der Vermieter dem Auszug zustimmen.

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Ummeldung

Seit dem 1. November 2015 ist zur Ummeldung beim Einwohnermeldeamt noch eine weitere Hürde hinzugekommen. Von nun an ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Amt, beziehungsweise dem Mieter, den Ein- oder Auszug schriftlich zu bestätigen. Die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung soll Falschanmeldungen vorbeugen und kann elektronisch oder postalisch zugeschickt werden. Wer die Ummeldung versäumt, dem drohen als Mieter Bußgelder in Höhe von bis zu 1.000 Euro, als Vermieter sogar bis zu 50.000 Euro.

Einfacher dagegen ist die Ummeldung des Autos geworden. Wer bundesweit umzieht, muss nun nicht mehr das Kennzeichen der neuen Stadt übernehmen, sondern kann stattdessen sein altes behalten. Eine persönliche Ummeldung muss trotzdem erfolgen.

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Bestellerprinzip

Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt, trägt die Kosten. Obwohl das meistens der Vermieter ist, landet die Rechnung trotzdem über Umwege oft beim Mieter. Die beliebtesten Tricks sind Folgende:

Eigene Websites der Vermieter

Vermieter nutzen seltener bekannte Immobilienportale im Internet, sondern erstellen stattdessen eigene Websites, die bei Suchmaschinen nicht gelistet sind. Wenn Mietinteressenten nun eine Wohnung suchen, müssen Makler hinzugezogen werden.

Provisionserstattung durch Abschlagszahlung

Einbauten wie Küchen oder Schränke werden oft zu überhöhten Preisen an den Mieter übergeben. Auf diese Weise wird die Provision, die der Vermieter an den Makler zu zahlen hat, über eben diese Ablösezahlungen gedeckt.

Aufschlag auf die Miete 

Es besteht die Möglichkeit, dass auf die Kaltmiete eine Maklercourtage aufgeschlagen wird, sodass der Vermieter die Maklerprovision über die erhöhte Miete deckt.

Fällt dem potenziellen Mieter etwas auf, kann er rechtlich gegen den Vermieter vorgehen.

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Nebenkosten

Um ein Wohnungsangebot attraktiver zu gestalten, werden oft niedrige Nebenkosten angesetzt. Am Jahresende kommt mit der Nebenkostenabrechnung und einer enormen Nachzahlung häufig das böse Erwachen. Tipp: Man kann bei den potenziellen Nachbarn nachfragen, wie hoch deren Nebenkosten sind oder sich eine Aufstellung der Kommune ansehen. Außerdem gibt der Energieausweis der Wohnung Auskunft über den Verbrauch. Sollte es dennoch zu einer sehr hohen Nebenkostenabrechnung kommen, lohnt es sich, diese von einem unabhängigen Service überprüfen zu lassen. Denn laut Auswertungen von Nebenkostenexperten sind rund 88 Prozent der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft.

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Abstands- und Ablösezahlungen

Für etwaige Einrichtungen und Einbauten können Ablösezahlungen verlangt werden, damit der Nachmieter diese übernehmen kann. Die Ablösungen sind mit dem unterschriebenen Mietvertrag gültig, dürfen allerdings nicht 50 Prozent des aktuellen Werts überschreiten. Es ist also Vorsicht geboten, wenn übertriebene Preise verlangt werden.

Nicht nur Einrichtungen, sondern auch Wohnraum können gegen Zahlung überlassen werden. Hierbei spricht man von Abstandszahlungen. Und auch hier ist Vorsicht geboten: Abstandsforderungen, die an den Vormieter gestellt werden, damit dieser schnell seine Wohnung räumt, sind nicht zulässig.

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Wohnungsübergabe

Wenn die Wohnung den Mieter wechselt, muss eine Wohnungsübergabe mit dem Vermieter stattfinden. Hier werden alle Mängel festgehalten, die in der Wohnung entstanden sind, und zudem wird geklärt, wer für die Beseitigung dieser Mängel zuständig ist. Wichtig ist, dass bei der Übergabe ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll erstellt wird.

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„Für die Herstellung eines solchen Ausgleichs verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum.“ Er habe nachvollziehbar festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips soll eine Überforderung besonders von wirtschaftlich schwächeren Wohnungssuchenden vermieden werden. Vor der Neuregelung hatten Vermieter die Maklerkosten, die oft mehrere tausend Euro betragen, zumeist auf ihre neuen Mieter abgewälzt.