Betongold: Immobilienmarkt boomt weiter – aber (noch) keine Blase in Sicht

Eigentlich sah es so aus, als würde sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Monaten etwas beruhigen. Aber die neue Geldflut der EZB dürfte den Markt wieder anheizen. Wie es um den Immobilienmarkt steht.

Eigentumswohnungen und Wohnhäuser sind zwar im Winter in manchen Regionen nicht teurer geworden, aber Anzeichen für eine Blase gibt es trotzdem

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Immobilienkäufe sind in Deutschland nach wie vor bei Privatleuten und Investoren gleichermaßen beliebt. Obwohl die Preise für neue und alte Wohnungen und Häuser seit Jahren steigen, beteuern sämtliche Experten, dass keine Immobilienblase zu befürchten sei. Gegen eine Immobilienblase sprach bislang die solide Finanzierungspraxis in Deutschland.

Erst wenn die private Verschuldung für Immobilien überdurchschnittlich stark zunimmt, steigt die Gefahr für gefährliche Übertreibungen am Markt, wie die Subprimekrise in den USA gezeigt hat. Wichtig ist deshalb, dass die Kriterien, welche die Banken bei der Darlehensvergabe anwenden, weiter hoch bleiben. Offenbar ist das bisher der Fall. Eine Umfrage der Bankenaufsicht unter 116 Banken hat das gezeigt.

Wohnen unter Greisen

Bis 2060 könnten zehn Millionen weniger Menschen eine Wohnung brauchen

In Deutschland gibt es seit über 40 Jahren mehr Sterbefälle als Geburten. Und mit durchschnittlich 1,5 Kindern pro Frau werden zu wenige Kinder geboren, um das Bevölkerungsniveau auf einem konstanten Level zu halten. Im Moment lassen junge Einwanderer aus Südeuropa die Einwohnerzahl steigen. Doch ob das auch langfristig so bleibt, ist zweifelhaft. Das Statistische Bundesamt sieht die Sache jedenfalls pragmatisch. In den letzten 50 Jahren wanderten nach Deutschland im Jahr durchschnittlich 200.000 Menschen mehr ein als aus. Führt man die Rechnung mit dieser Größe fort, dürfte sich die Zahl der Einwohner 2060 um 10 Millionen reduziert haben. Was bedeutet dieser Rückgang für den Wohnungsmarkt?

Quelle: Studie „Wohnimmobilien 2015“ des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg und der Deutschen Bank.

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Kommunen müssen sich verkleinern

Für viele Städte und Gemeinden bedeutet die schrumpfende Bevölkerung zunächst, dass auch sie sich verkleinern müssen. Also weniger Schulen, Krankenhäuser, Busse, die seltener fahren. Und natürlich auch weniger Wohnungen. Schon jetzt schrumpft rund ein Fünftel aller Städte und Gemeinden in Deutschland. Vor allem Kommunen in ländlichen Regionen erleiden Nachteile durch die Demografie. Aber auch größere Städte mit einer schwachen Wirtschaftsstruktur verlieren im Rennen um die Beliebtheit bei den verbliebenen Bürgern. Cottbus zum Beispiel verlor zwischen 2000 und 2010 rund zehn Prozent seiner Bewohner, das nordrhein-westfälische Hagen rund sieben. Im gleichen Zeitraum gewannen die wirtschaftlich attraktiveren Städte München und Potsdam jeweils rund zwölf Prozent. Es zieht die Bürger also zu den „Rosinen“ unter den Kommunen.

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Die Nachfrage nach Wohnraum wird weiter steigen
Wer nicht mit attraktiven Arbeitgebern, Kultur und guter Infrastruktur punkten kann, verliert auch das Rennen um jugendliche Zuzügler. Gerade im Osten der Republik werde der Anteil der Alten in der Bevölkerung besonders stark ansteigen, schreiben die Autoren der Studie. Für Deutschland insgesamt sei mit einer Verdoppelung des Altenquotienten zu rechnen. Während die Kommunen sich der Vergreisung ihrer Bewohner stellen müssen, bringt der demografische Wandel für Immobilieninvestoren Vorteile. Denn obwohl die Bevölkerung schrumpft, dürfte die Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten 20 Jahren weiter steigen. Das hat drei Gründe, die allesamt den Senioren zu verdanken sind:

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Erster Grund: Es wird mehr Haushalte insgesamt geben
Aktuell wohnen in Deutschland durchschnittlich zwei Menschen in einem Haushalt. In den kommenden Jahrzehnten dürfte sich die Anzahl der Bewohner pro Haushalt aber deutlich nach unten reduzieren. Grund dafür ist die Zunahme der Haushalte, in denen Senioren leben. Die geburtenstarken Jahrgänge, so genannte Babyboomer, erreichen nun das Rentenalter und richten sich in diesen Seniorenhaushalten ein. Und ältere Menschen wohnen überwiegend allein.

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Zweiter Grund: Alte Menschen ziehen ungerne um
Die meisten Menschen werden alt in Wohnungen, die sie bereits mit 50 Jahren bewohnt haben. Ist die Lebensmitte bereits überschritten, muten sich nur noch wenige einen Umzug zu. Kinder ziehen irgendwann aus, Partner sterben. Doch die Senioren bleiben, ungeachtet, ob die Wohnung ihnen zu groß geworden ist. Dieser so genannte Remanenzeffekt ist dafür verantwortlich, dass die Wohnfläche pro Kopf in Seniorenhaushalten relativ hoch ist und dass die Nachfrage nach Wohnraum über Jahre hoch bleibt.

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Dritter Grund: Senioren sind vermögend
Die heutigen Rentner haben mehr Einkommen und besitzen mehr Vermögen als jede andere Generation zuvor. Und sie wollen auch im Alter weiterhin gut leben. Eine kleinere Wohnung, weil man sich die alte nicht mehr leisten kann? Keine Option für viele der heutigen Senioren. Sie können es sich leisten, einen hohen Wohnflächenkonsum zu haben. Dieser Effekt stützt ebenfalls die Nachfrage nach Wohnraum.

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Was tun mit den Wohnungen der Älteren?
In rund acht Millionen Haushalten in Deutschland leben ausschließlich Senioren. Rund die Hälfte davon lebt in Wohnungen, die mehr als 40 Jahre alt sind und nur etwa jeder achte (12 Prozent) lebt in einer vergleichsweise neuen Wohnung. Viele der Wohnungen sind seit Jahrzehnten nicht mehr modernisiert worden. Hinzukommt, dass viele der Senioren in besonders großen Wohnungen leben. 45 Prozent der von ihnen genutzten Wohnungen sind über 100 Quadratmeter groß. Diese großen Objekte ließen sich für junge Familien nutzen auch, wenn Lage und Schnitt nicht unbedingt den Vorlieben von modernen Familien entsprechen.

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Vereinzelt sind die Immobilienpreise gefallen

Auch die Tatsache, dass selbst in den begehrten Großstadtlagen mit knappem Angebot die Preise im Winter weniger stark gestiegen sind, spricht gegen eine Blase. Mehr noch: vereinzelt sind die Preise sogar leicht gefallen.

„Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat sich zum Jahresende etwas beruhigt“, sagte noch vor einer Woche Thilo Weigand, Vorstandsvorsitzender von Europace, einer Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, die seit 2005 den Hauspreis-Index EPX auf Monatsbasis berechnet. Signale einer Beruhigung gab es demnach bei Bestandsimmobilien. Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Dezember gegenüber dem Vormonat erstmals seit einem Jahr wieder billiger – allerdings nur um ein knappes halbes Prozent. Auch die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen haben deutlich an Dynamik verloren, im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise im Dezember nur noch um zwei Prozent.

Vorbei ist der Immobilienboom damit noch lange nicht. Neubauhäuser waren zum Jahresende im Bundesdurchschnitt mehr als vier Prozent teurer, bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um fünf Prozent. Auch die Preissteigerungen in den Großstädten haben kaum Tempo eingebüßt – von Hamburg einmal abgesehen. Der Dr.-Klein-Trendindikator, einen quartalsweisen regionalen Immobilienpreisindex, der auf tatsächlich gezahlten Hauspreisen basiert, weist lediglich für Hamburg sinkende Kaufpreise aus. Allerdings beträgt der Rückgang im Schlussquartal 2014 gegenüber dem vorangegangenen Quartal nur 0,1 Prozent. Hamburger Eigentumswohnungen wurden im gleichen Zeitraum 0,9 Prozent billiger.

Preise von Eigentumswohnungen stiegen in Dresden deutlich an

In anderen Großstädten wie Hannover, Berlin oder Dresden setzen sich die Preissteigerungen der vergangenen Jahre weiter fort, in Dresden gewinnen sie bei Eigentumswohnungen sogar deutlich an Fahrt. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Apartmentpreise knapp 6,6 Prozent.

Thilo Weigand erwartet daher noch keine Abkühlung. „Im kommenden Jahr wird sich das Investitionsinteresse auf dem Immobilienmarkt vermutlich noch stärker in die deutschen Großstädte verlagern“, vermutet Weigand. „Das bestehende Zinsniveau leitet weiterhin den Kapitalfluss in Beton-Gold.“ Er erwartet, dass vor allem institutionelle Investoren vermehrt auf dem deutschen Immobilienmarkt auftreten, um von niedrigen Hypothekenzinsen und guten Renditeaussichten zu profitieren. Die Preise dürften demnach weiter in die Höhe klettern.