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BGH-Urteil Sozialwohnungen müssen es nicht für immer bleiben

Blick auf die Plattenbauten in Erfurt-Nord Quelle: dpa

Sozialer Wohnungsbau wird mit öffentlichen Mitteln gefördert. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass die Vergünstigungen für Bürger trotzdem nicht unbefristet gelten müssen. Ein Experte kritisiert das Urteil.

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau können Immobilienunternehmen jahrzehntelang, aber nicht unbefristet zum Angebot von Sozialwohnungen verpflichtet werden. Das gelte auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor günstig Bauland überlassen habe, entschieden die obersten Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) am Freitag in Karlsruhe.

„Die Entscheidung aus Karlsruhe ist ein schwerer Schlag für Städte und Gemeinden, die Bauland oder Wohnungen an private Wohnungsbaugesellschaften veräußern und dabei gezielt den großen Bedarf an Sozialwohnungen sicherstellen wollen“, kritisiert der Immobilienrechtsexperte Jörg König von Brandi Rechtsanwälte. In der Vergangenheit hätten insbesondere die Verwaltungen in mittleren und größeren Städten angesichts von Wohnungsnot entsprechende Klauseln genutzt. „Jetzt müssen die Kommunen umdenken“, sagt König.

Im konkreten Fall hatte die Stadt Langenhagen (bei Hannover) einer Baugesellschaft 1995 ein Grundstück verkauft sowie günstige Kredite gewährt. Im Gegenzug wurden 52 Sozialwohnungen errichtet und die Stadt ließ sich vertraglich zusichern, dass die Sozialbindung des Wohnraums unbefristet besteht und die Wohnungen nur an Mieter mit Berechtigungsschein vermietet werden.

Als eine Wohnungsgesellschaft das Gebäude aufkaufte, wollte sie sich von der unbefristeten Bindung lösen und klagte auf Unwirksamkeit der unbefristeten Vereinbarung. Während die Vorinstanzen die Klage abgewiesen hatten, gab der BGH ihr nun statt. Die unbefristete notarielle Vereinbarung sei unwirksam. Dass die Stadt neben günstigen Krediten auch das Grundstück an die Gesellschaft verkaufte, könne zwar eine Verlängerung der Bindung rechtfertigen, mehr aber nicht.

Zur Begründung verwies der BGH auf das Wohnungsbaugesetz, das eine Befristung vorsehe. Die ende jedenfalls dann, wenn die staatlich gewährten Vorteile aufgebraucht seien. Wie hoch diese im konkreten Fall zu bewerten sind, muss nun das Oberlandesgericht (OLG) Celle feststellen. Davon hängt ab, ob die Sozialbindung entfällt. Der Fall wurde deshalb vom BGH noch einmal an das OLG Celle zurückverwiesen. (Az: V ZR 176/17).

Experte König ist der Ansicht, dass man der Stadt keinen Vorwurf machen dürfe, sie habe durch besondere Regelungen versucht, ihre sozialstaatliche Verpflichtung besonders nachhaltig zu erfüllen. „Ein Schutzbedürfnis der Wohnungsbaugesellschaft ist für mich nicht erkennbar, sie hat die Bedingungen – die zum Teil sogar durch einen Grundbucheintrag festgeschrieben wurden – bei Vertragsabschluss akzeptiert. Mit seiner Entscheidung hat der BGH auch das Urteil des für das Wohnungsbaurecht zuständigen Senats zugunsten der Sozialbindung vor wenigen Monaten konterkariert.“

Bei dem erwähnten Urteil war es um eine Mietvertragsregelung gegangen, mit der der Vermieter dauerhaft auf Eigenbedarfskündigungen verzichtet hatte. Diese Regelung sei laut BGH wirksam und binde auch einen Erwerber der Wohnung. (Az: VIII ZR 109/18). „Wenn man schon wie im aktuellen Urteil ein Befristung bejahen will, hätte es näher gelegen, eine Befristung von 30 Jahren wie im Mietrecht vorgesehen zu wählen. Denn es wird jede Sozialwohnung gebraucht“, argumentiert König.

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