Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt den Gebühren von Immobilienmaklern Grenzen. Entgelte für die Reservierung von Kaufobjekten seien unwirksam, weil eine Rückzahlung ausgeschlossen sei, wenn kein Maklervertrag zustande komme. Eine solche Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) benachteilige die Kunden unangemessen. Zudem hätten die Kunden des Maklers keine nennenswerte Vorteile durch die Reservierung, so der BGH.
Vereinbarten Makler und Kaufinteressent die Reservierung einer Immobilie, sei dies mit einem Maklervertrag gegen eine Provision vergleichbar. Sei der Makler bei der Vermittlung einer Immobilie nicht erfolgreich, dann sei es gesetzlich ausgeschlossen, eine Provision zu verlangen. Makler müssten dem Kaufinteressenten die Reservierungsgebühr erstatten, weil er die Immobilie nicht gekauft habe.
Worum geht es im BGH-Fall?
Ein Paar aus Sachsen wollte ein Einfamilienhaus kaufen. Bei der Suche stießen sie auf ein interessantes Objekt. Allerdings verlangte der Makler, der die Immobilie anpries, eine Gebühr in Höhe von rund 14 Prozent der Maklerprovision, um das Objekt für einen Monat zu reservieren. Die Kaufinteressenten zahlten die Gebühr. Nachdem die Finanzierung des Immobilienkaufs scheiterte, wollten sie vom Makler das Geld zurück. Der jedoch weigerte sich, den Betrag zu erstatten.
Was folgt aus dem Urteil?
Makler können nach der Entscheidung des BGH über Klauseln in den AGBs keine Gebühren verlangen, die unabhängig von ihrem Erfolg als Immobilienvermittler sind. Kaufinteressenten sollten sich daher nicht auf solche Vereinbarungen einlassen. Es bleibt dabei, dass Kaufinteressenten dem Makler nur dann eine Provision schulden, wenn er erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat.
Nach Ansicht von Rechtsanwalt Marc Guericke aus Koblenz lassen sich Reservierungsgebühren aber nach wie vor individualvertraglich vereinbaren. Nur dann, wenn die Gebühren in den AGB oder in vorgedruckten Verträgen stünden, sei die Regelung unwirksam.
Der Fall, den der BGH verhandelt hat, ist nicht der erste, in dem es um strittige Maklergebühren geht. Immer wieder versuchen einzelne Makler aber auch Vermieter neue Entgelte durchzusetzen. Meistens scheitern sie damit vor Gericht. Denn die Richter prüfen, ob Gebühr und Gegenleistung in einem fairen Verhältnis stehen.
Bestellerprinzip umgangen
Oft entstehen neue Maklergebühren, um eine veränderte Gesetzeslage zu umgehen. Im Jahr 2015 wurde das Bestellerprinzip bei Makleraufträgen für Mietwohnungen eingeführt. Danach zahlte nur derjenige eine Provision, der den Makler beauftragt hatte. Meist war das nach dieser Gesetzesänderung der Verkäufer der Immobilie.
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Um auch von Mietinteressenten Geld kassieren zu können, verlangte ein Stuttgarter Makler für Besichtigungen in der Gruppe 35 Euro und für Einzelbesichtigungen 50 Euro. Der Mieterverein mahnte den Makler wegen der Gebühren ab. Das Stuttgarter Landgericht hielt das Geschäftsmodell, für Besichtigungen Geld zu verlangen, ebenfalls für unzulässig.
Ursprünglich sollte das Bestellerprinzip auch für den privaten Kauf von Häusern und Wohnungen eingeführt werden. Dieser Plan wurde mit einer Gesetzesreform Ende 2020 aufgegeben. Stattdessen teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Maklerprovision. Laut Gesetz zahlt der Auftraggeber des Maklers mindestens die Hälfte der Provision. Bei gewerblichen Immobiliendeals können Käufer und Verkäufer die Verteilung der Maklerprovision frei aushandeln.
Kein Geld nur fürs Besichtigen
Makler haben nur dann einen Anspruch auf eine Provision, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: So muss der Interessent mit dem Makler einen Vertrag geschlossen haben. Zudem muss der Makler beim Kaufvertrag für die Immobilie aktiv mitgewirkt haben. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, besteht kein Zahlungsanspruch.
Über einen solchen Fall entschied das Oberlandesgericht Koblenz. Ein Ehepaar wurde über die Internetseite des Verkäufers auf eine Immobilie aufmerksam. Der Eigentümer verwies die Interessenten auf einen Makler, der mehrere Besichtigungstermine organisierte. Er hatte den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten für sein Haus beauftragt.
Tipps für die Hausbesichtigung
Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen – vor oder nach der Mittagszeit.
Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit – und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.
Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.
Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären. Auch ein kurzer Videorundgang mit dem Smartphone kann wertvoll sein, um der Erinnerung auf die Sprünge zu helfen – vor allem, wenn mehrere Immobilien besichtigt werden.
Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich und nehmen Stress.
Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.
Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rollläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?
Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Käufer sollten darauf bestehen. Nur dann erhalten sie einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben – und das ist abhängig vom individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.
Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie etwa bei der Dekra (dekra.de), dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverband freier Sachverständiger (bvfs.de).
Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.
Nachdem das Paar die Immobilie gekauft hatte, verlangte der Makler vom Verkäufer seine Provision. Der lehnte dies jedoch ab. Daraufhin ging der Makler vor Gericht – ohne Erfolg. Der Abschluss des Kaufvertrags kam ohne Mitwirken des Maklers zustande, stellte das Gericht fest. Außer den Besichtigungsterminen habe der Makler kein weiteres Engagement nachweisen können. Er habe daher keinen Anspruch auf Provision.
Vertragsgebühr für Mietvertrag ist unzulässig
Auch Vermieter verlangen bisweilen umstrittene Gebühren von Mietinteressenten, beispielsweise für den Abschluss eines Mietvertrags. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten sind Mietinteressenten bereit, solche Gebühren zu bezahlen. Sie befürchten, anderenfalls keine Chance auf eine bezahlbare Wohnung zu haben. Die Vermieter begeben sich jedoch mit solchen Gebühren rechtlich auf sehr dünnes Eis.
„Gerichte schieben dieser Praxis häufig einen Riegel vor“, sagt Rechtsanwalt Matthias Kentner. Demnach hielten die Richter eine Vereinbarung über Bearbeitungsgebühren in Formularmietverträgen in der Regel für unzulässig. Solche Klauseln seien unwirksam, da sie gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verstoßen würden. Die meisten Wohnraummietverträge erfüllten die formalen Voraussetzungen für AGBs. Demnach seien Bearbeitungsgebühren unzulässig.
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