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Böse Fallen Warum viele Fertighäuser zum Finanzdebakel werden

Ein Fertighaus kann in wenigen Tagen aufgebaut werden Quelle: dpa

Fertighäuser erleben einen regelrechten Boom. Sie gelten als günstiger und schneller aufgebaut als konventionelle Häuser. Doch es lauert eine ganze Reihe an Fallen - und die können teuer werden.

Fertighaus – schon der Name klingt nach einer einfachen Lösung: Man sucht sich ein Haus aus, lässt es bauen und kann dann sofort einziehen. Zudem gelten Fertighäuser als deutlich günstiger als massiv gebaute. Die Branche boomt dementsprechend: Im ersten Halbjahr 2017 ging jede fünfte Baugenehmigung an ein Fertighaus, knapp 10.000 waren es, mehr als vier Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Kaufwillige strömen zu zehntausenden auf Fertigbaumessen und blättern versonnen in Baukatalogen, als wären es Reiseprospekte von Tui.

Das Problem ist nur, dass Fertighäuser in Wirklichkeit wesentlich komplizierter sind. Und dass viele Menschen sich dessen erst bewusst werden, wenn es schon zu spät ist. Peter Burk ist einer der Experten auf dem Gebiet, er hat für die Verbraucherzentralen den Standardratgeber zum Thema geschrieben, „Kauf und Bau eines Fertighauses“. Burk schätzt, dass 99 Prozent aller Fertighaus-Käufer sich nicht ausreichend mit dem Thema auseinandersetzen. „Da wird der Vertrag nett bei einer Tasse Kaffee unterschrieben, obwohl das komplette Familienvermögen dranhängt.“ Dabei tappen die Käufer gleich in eine ganze Reihe von Fallen.

Falle 1: Wohlfühlatmosphäre

Wie bei anderen Verkäufern auch, besteht die hohe Kunst der Fertighausanbieter darin, vergessen zu machen, dass es sich um eine Transaktion handelt. Das Eigenheim ist für viele eine hochemotionale Angelegenheit, ein Traum, und so schaffen die Anbieter gezielt eine Wohlfühlatmosphäre. Fertighausmessen würden als Event zelebriert, wie ein Ausflug in den Freizeitpark, warnt Burk: „Die Leute werden in Urlaubstimmung versetzt, dabei ist es das nicht.“ Stattdessen rät er, Musterhäuser top-vorbereitet und kritisch zu besichtigen, um mögliche Probleme zu erkennen.

Auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) hat beobachtet, dass Verbraucher die Hausanbieter kaum hinterfragen. „Viele denken: ‚Das sind ja Profis‘, dabei sollte man den Anbietern niemals blind vertrauen“, warnt Reinhold-Postina. „Das sind nicht meine Partner, die netterweise mit mir ein Haus bauen, sondern Geschäftsleute.“

Falle 2: Baurecht

Ich lasse mir ein fertiges Haus bauen, muss aber selbst nicht aktiv werden – das ist die Erwartung vieler Fertighaus-Fans. Was ihnen nicht bewusst ist: Wenn sie einen Fertighaus-Anbieter beauftragen, werden sie zum Bauherren. Damit sind sie es, die rechtlich und wirtschaftlich verantwortlich sind, nicht der Anbieter. Und das heißt zunächst einmal: Sie müssen selbst aktiv werden.

Was das Bauen teuer macht
Die Kosten ziehen an in Deutschland. In Städten liegen die Immobilienpreise teils 15 bis 30 Prozent über dem Niveau, Quelle: dpa
Ein bis zwei Stellplätze pro Wohnung seien in manchen Orten Vorschrift. Quelle: dpa
Die Preise für Bauland haben ordentlich angezogen. Quelle: dpa
EnergieeffizienzSeit 2016 gelten in Deutschland mit der Energiesparverordnung (EnEV) schärfere Vorschriften für den Energieverbrauch von Gebäuden, unter anderem zur Heizungs- und Klimatechnik und zur Wärmedämmung. Die Vorschriften stellten bereits die Grenze des heute technisch Möglichen dar, warnt ZIA-Präsident Mattner. „Allein diese hat zu einer Verteuerung von durchschnittlich acht Prozent im Wohnungssektor geführt“, sagt er zur Verordnung. Andreas Ibel, Präsident beim Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), meint: „Die verschärften energetischen Vorgaben machen Bauen immer teurer, während die Energieeinsparung im Promillebereich liegt.“ Grünen-Politiker Christian Kühn hält die neuen Standards hingegen für „unkompliziert und mit marktüblichen Technologien problemlos erreichbar“. Eine Studie im Auftrag des Umweltamts Hamburg, die Neubauten zwischen 2011 und 2014 analysiert, kommt zu dem Ergebnis, dass der Grad der Energieeffizienz keine Auswirkungen auf die Gesamtkosten hat. Quelle: dpa
Kostentreiber hin oder her, am Ende hängen die Preise auch auf dem Wohnungsmarkt nicht zuletzt von Angebot und Nachfrage ab. Quelle: dpa

Das deutsche Baurecht ist komplex, es gibt 16 verschiedene Landesbauordnungen, hinzu kommen unzählige kommunale Bebauungspläne, die die maximale Anzahl der Stockwerke, den Neigungswinkel des Daches und manchmal sogar die Farbe der Ziegel vorgeben. Wer in Deutschland bauen will, muss sicherstellen, dass sein Projekt diesen Vorschriften genügt. Zudem muss das Haus natürlich zum Grundstück passen, sollte das schon vorhanden sein.

„Am besten sammelt man erst alle Rahmenbedingungen und überprüft dann mit den Informationen im Hinterkopf die Angebote“, rät Reinhold-Postina vom VPB. Viele Katalogangebote fielen aus der Auswahl heraus, weil sie den Baukriterien nicht genügten oder schlicht zu breit seien für das Grundstück. Viele Fertighauskäufer wählen jedoch genau den umgekehrten Weg: Sie suchen sich erst ihr Lieblingshaus aus dem Katalog aus und sind dann enttäuscht, wenn der Bauantrag scheitert. Das ist nicht nur ärgerlich, die Kosten für den Bauantrag sind zudem unwiederbringlich futsch und der Zeitplan schon vor Beginn verschoben.

Falle 3: Versteckte Kosten

Eng verwandt hiermit ist ein weiterer häufiger Fehler: Bauherren übersehen, dass deutlich mehr Kosten anfallen, als das attraktive Angebot im Fertighaus-Katalog suggeriert. Bis zu einem Drittel des Preises müssten Fertighauskäufer bei schlechter Vorbereitung mehr zahlen als im Ursprungsangebot angegeben, schätzt Burk. Grund ist, dass die Standardangebote der meisten Anbieter eben kein schlüsselfertiges Haus umfassen. Zum einen beginnt das Leistungsspektrum erst ab der sogenannten OK, also der Oberkante Bodenplatte. Das heißt im Umkehrschluss, dass der Bauherr sich um die Bodenplatte oder gar einen Keller, so der denn gewünscht ist, selbst kümmern muss, mit den entsprechenden Kosten. Zum anderen kümmert der Fertighausanbieter sich in der Regel nicht um die Anschlüsse wie etwa Wasser oder Strom. Das muss der Bauherr in Eigenregie erledigen – und bezahlen.

Immer wieder seien Fertighauskäufer überrascht, dass sie auch hier selbst aktiv werden müssten, sagt Reinhold-Postina. „Aber wenn ich Grundbesitzer werde, habe ich nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, dann bin ich in der Haftung.“ Die studierte Architektin vergleicht den Hausbau mit dem Erwerb eines Autos: „Da findet auch keiner komisch, dass er sich selbst darum kümmern muss, erst den Führerschein zu machen, das Auto anzumelden und eine Versicherung abzuschließen, bevor er losfahren kann.“

Wer so wenig wie möglich selbst machen will, kann mit dem Fertigbau-Anbieter auch ein umfassenderes Leistungsspektrum vereinbaren, betont der Bundesverband Deutscher Fertigbau. "Das ist immer Gegenstand des individuellen Vertrags", sagt Verbandssprecher Christoph Windscheif – und fügt hinzu: Jede zusätzliche Leistung koste natürlich auch zusätzlich.

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