Schon seit Jahren raten viele Finanzexperten und Verbraucherschützer vom klassischen Bausparvertrag ab: Ein Darlehen für Hausbau, Immobilienkauf oder Sanierung war in den meisten Fällen genauso gut oder günstiger bei den Banken zu bekommen. Zudem gab es während der Ansparphase häufig nur Zinssätzen von 0,1 Prozent - das wog nicht einmal die relativ hohen Abschlusskosten für Bausparverträge auf. Kurz: Bausparen war ein schlechtes Geschäft.
Doch allmählich ändert sich das Bild: Bausparkassen wie die LBS oder Schwäbisch Hall verzeichnen seit Monaten ein deutlich wachsendes Neugeschäft mit ihren Bausparangeboten, die Bausparsummen steigen. Auch der Finanzdienstleister Dr. Klein, einer der bundesweit größten Vermittler von Baufinanzierungen, beobachtet seit Jahresbeginn ein leichtes Wachstum bei den Bausparverträgen.
Den Grund für dieses Comeback sieht Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, in der Aussicht, dass in den kommenden Jahren die Zinsen für Immobilienkredite wieder steigen werden. Denn irgendwann wird die Europäische Zentralbank den Leitzins wieder anheben. "Ein Bausparvertrag ist im Grunde genommen eine Versicherung gegen steigende Zinsen", erklärt Schatz. "Der zu Beginn vereinbarte Zinssatz wird über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben." Für den Hauskäufer bedeutet das Planungssicherheit bis zur letzten Kreditrate.
Inzwischen sind Bausparverträge auch nicht mehr teurer als marktübliche Bankkredite. Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung, bestätigt, dass Bausparmodelle aktuell im Vergleich mit klassischen Immobilienkrediten oft gut abschneiden. "Zwar bringt das Ansparen eines Bausparvertrags praktisch keine Zinsgewinne, aber dafür sind die Bankdarlehen in der Ansparphase so günstig, dass sie im Vergleich mit Annuitätendarlehen der Banken und Baufinanzierer mit niedrigeren Gesamtkosten punkten", erklärt Herbst.
Niedrige Kosten in der Rückzahlphase
Generell sind bei Bausparverträgen die Guthabenzinsen nach wie vor sehr niedrig und die Abschlusskosten mit bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme hoch. Dafür fallen jedoch die Zinsen in der Rückzahlphase oftmals niedriger aus als bei den Banken. So kosten beispielsweise Bankdarlehen zur Immobilienfinanzierung mit 20 Jahren Laufzeit bis zur kompletten Rückzahlung derzeit etwa 2,0 Prozent Zinsen. Bei Bausparverträgen kann der Zins für die Tilgungsphase mit weniger als 1,2 Prozent deutlich niedriger ausfallen. Wer eine Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert, kann so insbesondere bei langen Kreditlaufzeiten die höheren Anfangskosten überkompensieren. Zudem weiß er ganz genau, wie hoch seine monatlichen Spareinzahlungen und sein späteren Tilgungsraten sind.
Vergleich mit Volltilger-Darlehen bringt Klarheit
Ob ein Bausparvertrag aber tatsächlich günstiger ist als ein marktübliches Annuitätendarlehen, lässt sich nur mit konkreten Angeboten berechnen. Dafür lohnt sich zunächst ein Blick auf die gängigen Annuitätendarlehen: Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen und 300.000 Euro über eine Bank finanzieren will, bekommt bei drei Prozent anfänglicher Tilgungsrate und mit 15 Jahren Zinsbindung schon einen Kredit zu einem Sollzinssatz von durchschnittlich 1,84 Prozent. Die Monatsrate liegt bei rund 1200 Euro. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer rund 62.000 Euro nur an Zinsen. Nach 15 Jahren ist für die Restschuld von rund 145.000 Euro eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinssätzen nötig. Die Monatsrate wäre bei deutlich gestiegenen Zinsen auch entsprechend höher.
Wer denselben Kredit hingegen in 30 Jahren vollständig bei gleicher Ratenhöhe tilgen will, von dem verlangen die Banken durchschnittlich 2,33 Prozent Sollzinsen. Wie bei den Krediten mit 15 Jahren Zinsbindung muss der Immobilienkäufer bei günstigen Anbietern dafür knapp 1200 Euro im Monat aufbringen, allerdings bis zur vollständigen Kreditrückzahlung. Das Risiko einer Zinserhöhung für eine Anschlussfinanzierung entfällt. Allerdings zahlt der Kreditnehmer dafür insgesamt rund 115.000 Euro an Zinsen.
Was würde sich nun mehr lohnen, eine Zinsbindung von 15 oder 30 Jahren? Um diese Frage zu beantworten, hat die WirtschaftsWoche FMH-Chef Herbst gebeten zu berechnen, wie weit die Kreditzinsen für die Anschlussfinanzierung steigen dürften, damit das 15-Jahres-Darlehen unter dem Strich genauso teuer wäre wie das Volltilger-Darlehen über 30 Jahre. Sein Ergebnis: „Steigen die Kreditzinsen für die Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren über die Marke von 4,15 Prozent, wäre das Volltilger-Darlehen günstiger“, so Herbst. Das Risiko steigender Kreditzinsen lässt sich somit abschätzen.
Die besten Kombi-Angebote von Banken und Bausparkassen, Laufzeit 15 Jahre
| Anbieter | Bankdarlehen, 15 Jahre fest mit Anschlussdarlehen |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,80% |
| Monatliche Rate an Bank | 1.200,00 € |
| Bausparbesparung | ab 16 Jahren = 5% Zins |
| Gesamtrate bis Zuteilung | |
| Bauspardarlehen | 145.150 € Restschuld |
| Tilgungsrate | 1.400,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 5 Monate |
| Gesamtleistung | 406.445,72 € |
| Bewertung | Benchmark |
| Anbieter | Alte Leipziger |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,25% |
| Monatliche Rate an Bank | 312,50 € |
| Bausparbesparung | 888,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.200,50 € |
| Bauspardarlehen | 185.623,00 € |
| Tilgungsrate | 1.201,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 6 Monate |
| Gesamtleistung | 380.856,00 € |
| Bewertung | sehr gut |
| Anbieter | Interhyp |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,25% |
| Monatliche Rate an Bank | 312,50 € |
| Bausparbesparung | 888,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.200,50 € |
| Bauspardarlehen | 185.623,00 € |
| Tilgungsrate | 1.201,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 6 Monate |
| Gesamtleistung | 380.856,00 € |
| Bewertung | sehr gut |
| Anbieter | Dr. Klein |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,47% |
| Monatliche Rate an Bank | 367,50 € |
| Bausparbesparung | 832,50 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.200,00 € |
| Bauspardarlehen | 180.583,21 € |
| Tilgungsrate | 1.200,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 10 Monate |
| Gesamtleistung | 388.728,00 € |
| Bewertung | sehr gut |
| Anbieter | MKIB |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,52% |
| Monatliche Rate an Bank | 380,00 € |
| Bausparbesparung | 968,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.348,00 € |
| Bauspardarlehen | 174.685,67 € |
| Tilgungsrate | 1.072,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre 5 Monate |
| Gesamtleistung | 389.665,52 € |
| Bewertung | sehr gut |
| Anbieter | Gladbacher Bank |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,59% |
| Monatliche Rate an Bank | 397,50 € |
| Bausparbesparung | 842,50 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.240,00 € |
| Bauspardarlehen | 158.968,30 € |
| Tilgungsrate | 1.240,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre 0 Monate |
| Gesamtleistung | 400.595,93 € |
| Bewertung | zufriedenstellend |
| Anbieter | PSD Bank Kiel |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,29% |
| Monatliche Rate an Bank | 322,50 € |
| Bausparbesparung | 879,70 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.202,20 € |
| Bauspardarlehen | 165.294,66 € |
| Tilgungsrate | 1.228,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 7 Monate |
| Gesamtleistung | 386.949,00 € |
| Bewertung | sehr gut |
| Anbieter | PSD Bank Rhein-Ruhr |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,48% |
| Monatliche Rate an Bank | 370,00 € |
| Bausparbesparung | 790,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.160,00 € |
| Bauspardarlehen | 189.713,17 € |
| Tilgungsrate | 1.292,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre 6 Monate |
| Gesamtleistung | 394.578,77 € |
| Bewertung | gut |
| Anbieter | Haspa |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,60% |
| Monatliche Rate an Bank | 400,00 € |
| Bausparbesparung | 827,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.227,00 € |
| Bauspardarlehen | 177.540,02 € |
| Tilgungsrate | 1.200,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre 4 Monate |
| Gesamtleistung | 397.025,82 € |
| Bewertung | gut |
| Anbieter | Sparda-Bank Hessen |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,56% |
| Monatliche Rate an Bank | 390,00 € |
| Bausparbesparung | 860,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.250,00 € |
| Bauspardarlehen | 147.260,12 € |
| Tilgungsrate | 1.250,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 7 Monate |
| Gesamtleistung | 397.951,91 € |
| Bewertung | gut |
| Anbieter | PSD Bank Nord |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,69% |
| Monatliche Rate an Bank | 422,50 € |
| Bausparbesparung | 777,50 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.200,00 € |
| Bauspardarlehen | 162.222,53 € |
| Tilgungsrate | 1.380,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 7 Monate |
| Gesamtleistung | 406.448,50 € |
| Bewertung | zufriedenstellend |
| Anbieter | Sparda-Bank München |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,93% |
| Monatliche Rate an Bank | 715,00 € |
| Bausparbesparung | 519,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.234,00 € |
| Bauspardarlehen | 156.753,04 € |
| Tilgungsrate | 1.240,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre 7 Monate |
| Gesamtleistung | 408.910,00 € |
| Bewertung | ausreichend |
| Anbieter | PSD Bank RheinNeckarSaar |
| Sollzins für Bankdarlehen | 1,81% |
| Monatliche Rate an Bank | 452,00 € |
| Bausparbesparung | 803,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.255,00 € |
| Bauspardarlehen | 169.111,00 € |
| Tilgungsrate | 1.286,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 27 Jahre |
| Gesamtleistung | 411.850,00 € |
| Bewertung | ausreichend |
| Anbieter | PSD Bank Nürnberg |
| Sollzins für Bankdarlehen | 2,00% |
| Monatliche Rate an Bank | 500,00 € |
| Bausparbesparung | 760,00 € |
| Gesamtrate bis Zuteilung | 1.260,00 € |
| Bauspardarlehen | 146.892,10 € |
| Tilgungsrate | 1.440,00 € |
| Gesamtlaufzeit | 26 Jahre 7 Monate |
| Gesamtleistung | 421.492,00 € |
| Bewertung | mangelhaft |
Kaufpreis: 400.000 Euro
Darlehen: 300.000 Euro
| Legende für die Bewertung | |
| 394.252,35 € | - 3% sehr gut |
| 400.349,03 € | - 1,5% gut |
| 406.445,72 € | zufriedenstellend |
| 412.542,41 € | + 1,5% ausreichend |
| 418.639,09 € | + 3% mangelhaft |
Stand: Juli 2018
Quelle: FMH Finanzberatung
Nimmt man nun zum Vergleich einen Bausparverträge, so steht trotz früher Festschreibung des späteren Kreditzinses zunächst die Ansparphase an. Sind zwischen 30 und 50 Prozent – je nach Angebot – der Finanzierungssumme angespart, ist der Kredit zuteilungsreif, das heißt, das Darlehen ist abrufbar. Erst dann kann der Sparer das Haus oder die Wohnung tatsächlich kaufen. Damit das garantiert klappt, sollten sich Bausparkunden im Vertrag zusichern lassen, dass die Kreditzuteilung bei einer Regelbesparung – also der zuverlässigen Einzahlung einer bestimmten Sparrate – zugesichert ist. Sonst besteht das Risiko, dass die Bausparkasse während der Ansparphase die Zuteilungsbedingungen ändert.
Die Ansparphase fällt je nach Bausparkasse und Angebot unterschiedlich aus. Üblich sind etwa sechs Jahre. Generell sollte die Ansparphase nicht länger dauern als die Tilgung des danach zugeteilten Kredits.
Für den Beispielfall findet sich bei den Bausparkassen im günstigsten Fall etwa ein Angebot, bei dem sieben Jahre und sechs Monate lang 1050 Euro monatlich gespart werden. Anschließend zahlt der Sparer 14 Jahre und zehn Monate lang seinen Kredit mit monatlich 1350 Euro zurück. Dafür beträgt der Sollzins nur 1,95 Prozent. Verläuft alles planmäßig, kostet die Finanzierung mit Bausparvertrag dann nur rund 35.000 Euro und ist schon nach 22 Jahren und vier Monaten abgeschlossen.
Es gibt aber auch viele Angebot mit längerer Anspar- und kürzerer Rückzahlungsphase, deren Zinssätze deutlich höher liegen. Dann sind die monatlichen Sparbeiträge auch regelmäßig viel niedriger als die Raten in der Rückzahlungsphase. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn während der Sparphase auch noch Miete gezahlt werden muss. Wird dies bei Bausparverträgen berücksichtigt, sind sie gut für eine später geplante Immobilienfinanzierung zu den aktuell noch niedrigen Bauzinsen geeignet.
Zusätzlich bieten Bausparkassen auch die Möglichkeit zur sofortigen Finanzierung eines Immobilienkaufs. Beim Bausparsofortdarlehen verzichtet der Hauskäufer zunächst auf eine Kredittilgung und spart stattdessen einen Bausparvertrag an. Parallel zahlt er nur die Kreditzinsen. Nach der Ansparphase fließt das angesparte Guthaben direkt in die Kredittilgung, die restliche Kreditsumme wird anschließend in Monatsraten abgestottert. So eine Baufinanzierung wird zwar unter dem Strich oftmals teurer sein als ein Annuitätendarlehen. Dafür bleibt sie ganz unabhängig von der künftigen Zinsentwicklung. Hauskäufer sollten die Kosten aber unbedingt mit einem wie oben beschriebenen Volltilgerdarlehen vergleichen.
Kritik gibt es an der schlechten Vergleichbarkeit von Bausparsofortdarlehen verschiedener Anbieter, weil der Gesamteffektivzins, der auch Kreditnebenkosten wie Abschluss- oder laufende Gebühren beinhaltet, häufig nicht klar ausgewiesen wird. Ebenso wie beim Vergleich von Annuitätendarlehen mit Bausparangeboten empfiehlt es sich daher, konkrete Angebote dazu von Verbraucherschützern oder Finanzberatern vergleichen und die effektiven Kosten berechnen zu lassen.
Nachteile bei der Flexibilität
Aber auch eine rechnerisch günstigere und komplett planbare Finanzierung über einen Bausparvertrag hat gegenüber einem Bankdarlehen Nachteile. "Bausparen ist nicht sehr flexibel", sagt FMH-Chef Herbst. "In der Ansparphase können Bausparer die Rate nicht einfach senken oder erhöhen wie sie wollen. Zudem sind die Raten in der Tilgungsphase relativ hoch und lassen sich nicht senken, wenn sich die Lebensumstände oder Einkommenssituation ändern. Beim Bausparen kann man nicht weniger tilgen, als der Vertrag es vorschreibt. Bei den Annuitätendarlehen der Banken ist hingegen viel mehr Flexibilität vereinbar."
Für Immobilienkäufer, die sowohl eine gewisse Planungssicherheit wünschen als auch flexibel bleiben wollen, ist daher eine Kombination aus Bausparvertrag und Annuitätendarlehen sinnvoll. In der Praxis ist es ohnehin so, dass meist nur ein Teil des Kaufpreises über einen Bausparvertrag finanziert wird, für den fehlenden Betrag wird ein Annuitätendarlehen aufgenommen. So können Hauskäufer einerseits das Risiko steigender Finanzierungszinsen mindern, gleichzeitig aber auch laufende Immobilienkredite anpassen, wenn es die Umstände erfordern. Welchen Banken und Bausparkassen dazu die besten Tarife anbieten, zeigt das WirtschaftsWoche-Ranking zu Kombidarlehen.
Für alle Angebote zur Immobilienfinanzierung gilt zudem: Käufer sollten rechtzeitig prüfen, wie sich staatliche Förderungen wie Wohn-Riester, Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie oder das künftige Baukindergeld in die Finanzierung einbinden lassen. Die Zuschüsse helfen, eine solide Baufinanzierung zu gestalten.
