Wenn die größte Hypothekenbank eines Landes vor dem Platzen einer Immobilienblase warnt, sollten das Hauskäufer und -finanzierer Ernst nehmen. So geschehen in Dänemark, wo die Bank Nykredit vergangene Woche deutliche Worte fand. Der Immobilienmarkt in Dänemark drohe vor allem in Städten "außer Kontrolle" zu geraten, hieß von Seiten Nykredits.
Langfristig niedrige Zinsen wiegen die Kreditnehmer auf Dänemarks Häusermarkt in Sicherheit. "Konkret besteht die Gefahr, dass die Dänen das Risiko nicht sehen, dass die Zinsen auch wieder steigen werden," hieß es von Tore Stramer, dem leitenden Analysten bei Nykredit in Kopenhagen am Freitag. Das erhöhe das Risiko eines erheblichen Rückgangs der Hauspreise, wenn die Zinsen ab einem gewissen Zeitpunkt wieder steigen werden.
Anders als in Deutschland war es Dänemark seit langem üblich, Immobilien zu 100 Prozent und mehr zu finanzieren. Inzwischen sehen die Regularien einen Eigenkapitalanteil von nur fünf Prozent vor. Üblich ist aber kein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten, zunehmender Tilgung und Zinsbindung über zehn Jahre und mehr wie in Deutschland, sondern eher das genaue Gegenteil. Die Zinsen sind nur kurzfristig festgeschrieben oder ganz variabel, eine Tilgung ist oftmals nicht nötig, teilweise nicht einmal gewünscht. Das gesamte Finanzierungsmodell fußt vielmehr auf der Annahme, dass die Immobilienpreise steigen und somit den Wert der schuldenfinanzierten Immobilie sukzessive erhöhen. Mit dieser Art der Finanzierung hat sich der dänische Immobilienmarkt nun in gefährliches Terrain manövriert.
Die dänische Zentralbank gibt seit vier Jahren negative Zinssätze vor. Thomas F. Borgen, Chief Executive Officer der Danske Bank, zufolge arbeiten seine Manager unter der Annahme, dass Zinsen "mindestens" bis 2018 nicht positiv werden, wobei Großbritanniens EU-Austritt zu dem Risiko beiträgt, dass Zinsen sogar länger negativ bleiben.
Die negativen Zinsen in Dänemark sind eine Folge einer Zentralbankmaßnahme, die die Landeswährung Krone gegen den Euro verteidigen soll. Der Leitzinssatz lag fast im gesamten letzten Jahr bei -0,75 Prozent, obwohl die Bank ihn im Januar um zehn Basispunkte auf -0,65 Prozent erhöht hat, um die Maßnahme zu normalisieren.
Negativzins für die Immobilienfinanzierung
Kein anderes Land weltweit hat für einen längeren Zeitraum negative Zinsen erlebt als Dänemark. Das hat für viele Dänen die Baufinanzierung oder den Immobilienkauf leichter bezahlbar gemacht. Dänen können kurzfristige Hypotheken zu negativen Zinssätzen bekommen und zahlen sogar weniger als die US-Regierung für ihre Staatsanleihen, wenn sie einen Kredit auf 30 Jahre aufnehmen. Lediglich die Abschluss und Verwaltungsgebühren der Hypotheken führen dazu, dass ein solches Darlehen dem Kreditnehmer nicht auch noch Geld einbringt.
