Ist das verlockend: Nicht mal drei Prozent Zinsen für ein Baudarlehen, und das Bare auf dem Festgeldkonto soll auch noch weg. Die von der WiWo schreiben doch immer, dass bald die Inflation alles auffrisst. Also Betongold als Anlage, eine Eigentumswohnung oder gar ein kleines Mietshaus. Jetzt oder nie – aber wie?
Wer so denkt, denkt im Prinzip richtig – darf aber aus lauter Vorfreude oder Torschlusspanik nichts falsch machen. Anlageimmobilien sind nichts für Leute, die den schnellen Gewinn suchen (Ausnahme: Bauträger), zumal jeder Verkaufsgewinn erst nach zehn Jahren steuerfrei ist. Das Ziel: Der Mieter finanziert nicht nur die Kreditzinsen, sondern auch die Rückzahlung des Darlehns. Dank des aktuellen Minizinses durchaus machbar.
Hohe Finanzierungsdauer macht sich bezahlt
Zwar sind die Immobilienpreise vielerorts deutlich gestiegen, aber dank der günstigen Zinsen sind etliche Objekte immer noch rentabel. Daraus folgt: mindestens auf 15 Jahre finanzieren, um das Sonderangebot zu konservieren. Dazu zwei Prozent Tilgung vereinbaren. Dann sind bei Ablauf der Zinsbindung schon rund 40 Prozent getilgt, sodass der – mit großer Wahrscheinlichkeit – höhere Zins der Anschlussfinanzierung nicht die gesamte Konstruktion zerschlägt.
Einzelne Wohnungen oder kleine Mietshäuser kann man auch selbst verwalten – das spart noch Geld, kostet aber Zeit und Nerven. Denn der Mieter ruft an, wenn das Klo verstopft ist – erfahrungsgemäß immer am Wochenende. Andererseits: Wer mit seinen Bewohnerkunden großzügig und vernünftig umgeht, hat weniger Probleme als der nickelige Pfennigfuchser.
Krisensicheres Betongold
In dieser Überschussrechnung fehlt ein Punkt, mit dem sich jeder Anleger gern belügt: Die Nettorendite ist geringer, weil das Eigenkapital, als Festgeld angelegt, einen kleinen Gewinn abgeworfen hätte (der je nach Ausnutzung des Freibetrags sogar steuerfrei sein könnte). Aber es wäre eben kein krisensicheres Betongold. Achtung: Ein Objekt, das nur dank Steuerabschreibung einen Überschuss erzielt, ist gefährlich. Geht mal der eigene Job verloren, bricht mangels Steuerersparnis die Finanzierung zusammen.
Nah zum Nahverkehr
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Wo findet man nun die richtige Wohnung, das passende Haus?
„Lage, Lage, Lage“ ist der Standardspruch, den Makler selbst dann bringen, wenn sie keine Immobilie in 1a-Position anbieten, sondern das Objekt eher unter 4z einzuordnen wäre. Dass „Lage, Lage, Lage“ nicht die Richtschnur für die Investition sein muss, ergibt schon eine simple Überlegung: Erstens käme so nur ein Bruchteil der Anleger zum Zuge, und zweitens müsste es selbst in Innenstädten Millionen unverkäufliche Häuser geben. Am Ende entscheiden bei Anlageobjekten zwei Faktoren: die Wiederverkäuflichkeit und die laufende Rendite.
Für den Normalbürger sind 1a-Lagen unerschwinglich – und rentabel sind sie schon gar nicht. Denn das Penthouse mit Blick auf die Hamburger Binnenalster oder die Villa am Starnberger See werfen oft nur eine lausige Rendite von zwei Prozent ab – die Bezeichnung „Liebhaberobjekt“ kommt ja nicht von ungefähr.
Das kosten Baudarlehen derzeit (Laufzeit: 15 Jahre)
Neudarlehen/ Institut: DTW-Immobilienfinanzierung
Effektivzins (in Prozent): 2,95
monatliche Rate (in Euro): 859,25
Als Beispiel dient eine Eigentumswohnung, Neukauf und Eigennutzung, Kaufpreis 300.000 Euro, Darlehen über 210.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, keine Sondertilgungsmöglichkeit, erstrangige Grundbuchabsicherung
Quelle: FMH; Stand: 21. Juni 2012
Neudarlehen/ Institut: ACCEDO
Effektivzins (in Prozent): 2,95
monatliche Rate (in Euro): 859,25
Neudarlehen/ Institut: Creditweb
Effektivzins (in Prozent): 3,04
monatliche Rate (in Euro): 875,00
Neudarlehen/ Institut: Dr. Klein
Effektivzins (in Prozent): 3,04
monatliche Rate (in Euro): 875,00
Neudarlehen/ Institut: Enderlein
Effektivzins (in Prozent): 3,04
monatliche Rate (in Euro): 875,00
Entscheidend ist, dass Wohnung oder Haus in einer Wachstumsregion liegen, in der es Zuzug gibt, wo also immer wieder neue Interessenten auftauchen. Dann klappt der Wiederverkauf zu einem akzeptablen Preis genauso wie eine Neuvermietung ohne Einbuße. In aussterbenden Gegenden dagegen droht ein tödliches Investment: Ohne Mieter und ohne Käufer fällt der Marktwert faktisch auf null.
Tipps für die Objektsuche
Bei der Mikrolage zielt der Blick auf ruhige Seitenstraßen, die günstig zum Zentrum oder zumindest zu Haltestellen des Nahverkehrs liegen. Schule und Kindergarten um die Ecke sind bei Ein-Zimmer-Apartments irrelevant. Das Hinterhaus, einst verpönt, muss gar nicht schlecht sein, solange es nicht an Licht und Luft mangelt. Erdgeschoss meiden! Skurril: Kaum jemand sitzt auf einem Balkon, aber jeder will einen haben. Die Wohnung mit Austritt nach Süden oder Westen (Abendsonne!) ist begehrt; sie bringt nicht unbedingt mehr Miete, geht aber viel schneller weg.
Altbauten sind sinnvoller als das leicht angejahrte Architektenhaus. Denn Stuck, abgezogene Dielen und Kassettentüren fanden die Leute schon vor 20 Jahren chic; darin werden sie sich auch noch in 20 Jahren wohl fühlen. Die coole Stadtvilla von heute könnte aber bald aus der Mode sein, das Reihenhaus an der Autobahn kann schnell zur Nissenhütte des 21. Jahrhunderts werden. Entscheidend bei allem: Disziplin. Ist man bei der Suche nach den eigenen vier Wänden bereit, für das Traumhaus doch etwas mehr auszugeben, sollte man sich beim Anlageobjekt ein festes Limit setzen, wie bei einer Zwangsversteigerung.
Wer schon eine Immobilie besitzt, kann natürlich Bar- und billiges Baugeld auch im Bestand investieren und den Wert steigern. Aber Achtung: Wie beim Gebrauchtwagen sind viele kostspielige Extras ein Verlustgeschäft. Für das schwülstige Bad-Refugium aus rosé-grünem Marmor legt schon nach wenigen Jahren niemand 40.000 Euro zusätzlich hin.
Und nie vergessen: Das beste Geschäft ist ein verpasstes schlechtes.
