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Der Traum vom Haus Kostenfalle Eigenheim

Immobilien als Altersvorsorge: Wann das Eigenheim nicht lohnt Quelle: Getty Images

Immobilienbesitz ist populär wie nie. Angesichts der Niedrigzinsen gilt das Eigenheim als die beste Altersvorsorge. Doch immer öfter entpuppt sich die vermeintliche Sicherheit als finanzielles Debakel.

„Zahle hohe Belohnung!!!“, verspricht ein verzweifelter Hamburger Wohnungssuchender auf Ebay-Kleinanzeigen. Eine Münchner Familie wird gleich konkreter: 7500 Euro will sie zahlen, wenn ihr jemand zu einer Eigentumswohnung oder einem kleinen Häuschen verhilft. Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch wie nie: Nur 45 Prozent der Deutschen besitzen ein Eigenheim, doch weit mehr als die Hälfte der Bundesbürger wünschen sich eins. Sie sind auf der Suche nach finanzieller Sicherheit, gerade fürs Alter, seit die Niedrigzinsen Lebensversicherungen unattraktiv gemacht haben.

Das spiegelt sich auch in den Anlageplänen der Deutschen wider. Im Vermögensbarometer des Sparkassen- und Giroverbandes gaben vergangenes Jahr 54 Prozent der Befragten an, dass sich eine Immobilie am besten für den Vermögensaufbau eigne. 2007 waren es nur 27 Prozent. Die Lebensversicherung hingegen, traditionell das liebste Vorsorgeprodukt der Deutschen, fiel im selben Zeitraum von 66 Prozent auf neuerdings 24 Prozent.

Das Kalkül wirkt einleuchtend: Ist das Häuschen einmal abbezahlt, muss fürs Wohnen nichts mehr ausgegeben werden, selbst niedrige Einkünfte reichen dann aus. Das Problem ist nur, dass diese Rechnung allzu oft nicht aufgeht, weil das Eigenheim sich als Kostenfalle entpuppt.

Ein Grund ist, dass immer öfter Menschen Kredite annehmen, die sich diese eigentlich gar nicht leisten können. Thomas Hentschel wird tagtäglich mit solchen Fällen konfrontiert. Hentschel arbeitet als Finanzberater bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen und sagt: „Wir erleben in unseren Beratungen, dass viele Menschen in Kredite getrickst werden.“ Die Hemmschwelle der Banken sei zum Teil extrem niedrig. Menschen ohne Eigenkapital, ja sogar verschuldete Menschen bekämen Kredite angeboten.

Da diese Menschen nur wenig Geld für den Kredit abbezahlen können, tilgen sie zu wenig, oft nur ein Prozent der Summe pro Jahr. Selbst Menschen mit genügend Geld machten oft diesen Fehler, erzählt Hentschels Kollege Ralf Scherfling. Sie wollten mehr Geld im Portemonnaie haben und übersähen die Konsequenzen. Um die Belastung möglichst gering zu halten, wird die Zinsbindung zudem oft nur auf zehn Jahre festgeschrieben. Das senkt zwar kurzfristig die monatlichen Kosten, hat jedoch schwerwiegende Folgen: Durch die kurze Zinsbindung muss nach zehn Jahren ein Anschlusskredit verhandelt werden – und dann dürften die Zinsen deutlich höher sein als heute. Schon jetzt liegt der Bauzins fast ein Prozent über seinem niedrigsten Wert aus dem Jahr 2016. Hinzu kommt, dass eine sehr lange Tilgung das Risiko erhöht: Wenn etwas Unvorhergesehenes passiert, muss die Immobilie im schlimmsten Fall noch während der Tilgung verkauft werden – oft ein Verlustgeschäft.

Auch eine zu hohe Tilgung kann sich als Problem entpuppen: Wer seine Immobilie schnellstmöglich abbezahlen will, setzt die monatlichen Rückzahlungen leicht zu hoch an. Dabei unterschätzen viele ihre sonstigen monatlichen Ausgaben und vergessen, Geld für unvorhergesehene Ausgaben wie eine kaputte Waschmaschine zurückzulegen. Gerät das Leben gar aus der Bahn, etwa durch Arbeitslosigkeit oder einen Unfall, fällt der ganze Finanzierungsplan in sich zusammen.

Hinzu kommt, dass viele Käufer die Kosten einer Immobilie unterschätzen. Sie sehen nur das einmalige Investment, nicht die Folgekosten. Dabei fallen auch im Eigenheim laufend Ausgaben an, etwa Hausgeld beziehungsweise Grundsteuer, Abfallgebühren sowie Wasser, Strom und Heizung. Hinzu kommen Ausgaben für die Instandhaltung, die gerade bei Bestandsimmobilien den Wert mehrerer Jahresmieten erreichen können. Da muss das Dach neu gedeckt, die Fassade isoliert oder die komplette Wohnung barrierefrei umgebaut werden. Verbraucherschützer Scherfling rät deshalb: „Man sollte rechtzeitig Rücklagen bilden für Modernisierungen und Instandhaltungen.“

So viel Eigenheim gibt's in Ihrem Bundesland fürs Geld
Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland Quelle: dpa
Platz 16: Saarland Quelle: dpa
Platz 15: Sachsen-Anhalt Quelle: dpa
Platz 14: Thüringen Quelle: dpa
Platz 13: Brandenburg Quelle: dpa
Platz 12: Rheinland-Pfalz Quelle: dpa
Platz 11: Niedersachsen Quelle: dpa

Eine weitere Gefahr sehen die Verbraucherschützer in der Preisentwicklung. Da die Immobilienpreise seit Jahren stetig steigen, kaufen viele Immobilien nicht nur als Wohnsitz, sondern als Geldanlage. Allein 2016 sind die Preise bundesweit im Schnitt um sieben Prozent gestiegen – so viel bringt kein Bankkonto. Dieser Vergleich kann sich jedoch als Trugschluss erweisen, warnt Hentschel: „Die Preise sind an vielen Orten so stark gestiegen, dass sie bald wieder fallen könnten.“ Wer jetzt in einem überhitzten Markt kaufe, könne später ein Verlustgeschäft machen.

Dabei ist es eben die Angst vor weiteren Preissteigerungen, die Käufer zu überhasteten Entscheidungen treibt. Das und die Zinsen, die auf absehbare Zeit wieder steigen werden. So lassen sich viele auf Immobilien ein, die überbewertet sind, marode oder für die ihnen schlicht das Geld fehlt.

Es ist ein Dilemma, das sich vor allem durch eine nüchterne Planung lösen lässt. Für die Verbraucherschützer ist die Leitlinie klar: Die Immobilie muss bis zur Rente abbezahlt sein. Dafür muss die Tilgung mindestens zwei, besser drei Prozent betragen und die Zinsbindung mindestens 15 Jahre. Am besten ist es, wenn der Zins gar bis zur vollständigen Entschuldung festgeschrieben werden kann. Zudem sollten idealerweise 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein – und zwar zusätzlich zu den Nebenkosten. Zudem muss stets ein Puffer von mindestens drei Monatsgehältern für ungeplante Ausgaben und Reparaturen zur Verfügung stehen.

All das mag die Kosten einer Immobilie deutlich höher wirken lassen als bisher angenommen. Aber es verhindert, dass eines Tages das böse Erwachen kommt.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Oberhausen Quelle: imago
Mönchengladbach Quelle: imago
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