Rendite statt Liebhaberei
„Selbstnutzer sollten ihre Immobilie nach persönlichem Geschmack aussuchen und die Immobilie als Luxusgut betrachten, das mehr Kosten verursacht, als es einbringt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Maklerverbands IVD. Wer nur gelegentlich auf eigene Faust vermiete, werde sowieso keine adäquate Rendite erzielen. „Es ist ein Irrglaube, man könne von Düsseldorf oder Frankfurt aus eine Ferienimmobilie an der Ostsee verwalten“, warnt Schick. Mehr, als die an Freunde und Bekannte zu vermieten, sei für Berufstätige kaum zu schaffen.
Kapitalanleger und sonstige Vermieter, die am Ferienort wohnen, können oder wollen sich aber meist nicht persönlich vor Ort um Vermittlung, Verwaltung, Reinigung und Hausmeisterservice kümmern. Sie sollten die Betreuung dann besser Profis überlassen, rät IVD-Experte Schick.
Viele Eigentümer beherzigen das schon. „Etwa ein Viertel aller Ferienhäuser und Ferienwohnungen auf Sylt wird mittlerweile von professionellen Agenturen vermittelt“, sagt Günter Schroeder, Geschäftsführer der privaten Sylt Tourismus Zentrale. Schroeder rät, eine Immobilie von zwei verschiedenen Anbietern vermitteln und verwalten zu lassen. So könnten sich beide Dienstleister gegenseitig kontrollieren. Der Vermittler sei daran interessiert, dass die Immobilie in gutem Zustand sei, der Verwalter lege Wert auf pflegeleichte Mieter.
Bis zu 30 Prozent der Miete müssen Eigentümer für einen solchen Service einplanen. Das lohnt sich jedoch, weil die Auslastung steigt und mehr Mieteinnahmen herausspringen. Die Unterschiede können hier groß sein: So erzielen Eigentümer in Deutschland laut Studie des Internet-Vermietungsportals Fewo-Direkt im Schnitt Mieteinnahmen von 13.480 Euro pro Jahr. Je nach Lage und Objekt sind aber 30.000 Euro und mehr möglich.
Saison ist am besten immer
Eine Ferienimmobilie lässt sich nur wirtschaftlich betreiben, wenn sie das ganze Jahr über vermietbar ist. Ob dies möglich ist, hängt von der Lage und der Infrastruktur ab. Die Zeiten, in denen allein Berge und Meer die Urlauber auch im Herbst, Frühling und Winter anlockten, sind lang vorbei. Inzwischen sind an der Küste moderne Schwimmbäder und Wellness-Oasen Pflicht, in den Bergen zählt die Nähe zu schneesicheren Skipisten.
Ins Ostallgäu etwa zieht es im Sommer zwar Wanderurlauber, doch im Winter können Orte wie Pfronten nicht mit alpinen Zielen mithalten. „Die Wintersportmöglichkeiten sind dort begrenzt, sodass der Ort für Ferienhäuser nicht sehr beliebt ist“, sagt der Sachverständige Michael Staudt aus Haldenwang im Allgäu. Die Hauspreise haben zwischen 2006 und 2008 um zwei Prozent pro Jahr nachgegeben. Staudts Faustregel für gute Lagen: „Je mehr Berge man sieht, desto besser.“ Er rät Ferienhauskäufern eher zum Südallgäu, etwa Oberstdorf, Fischen oder Hindelang. Dort seien die Preise stabil auf hohem Niveau, und es bestehe fast das ganze Jahr über Nachfrage. Oberstdorf profitiert von über 20 Kilometer Abfahrtspisten im deutsch-österreichischen Skigebiet rund um Fellhorn und Kanzelwand. Käufer müssen in Oberstdorf bei Neubauten mit 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter rechnen, sagt Staudt, ältere Objekte gebe es schon ab 1500 Euro.
An der Ostseeküste sorgt der Meerblick für beste ganzjährige Vermietungschancen. „Schon Ferienimmobilien in der zweiten Reihe im Ostseebad Binz lassen sich nur 150 bis 180 Tage im Jahr vermieten, direkt am Wasser sind es dagegen bis zu 300 Tage“, sagt Steffen Branding, Immobiliengutachter aus dem brandenburgischen Eberswalde.
Berge oder Meer?
Obwohl Top-Objekte an der Promenade um 5000 Euro pro Quadratmeter und damit 2000 Euro mehr als die in der zweiten Reihe kosten, machten sie sich wegen der besseren Auslastung und höheren Mieten bezahlt. Wer die horrenden Preise nicht bezahlen könne, solle lieber in weniger prominente Badeorte ausweichen, zum Beispiel Glowe im Norden Rügens – und dann direkt am Strand kaufen. „Dort sind Ferienhäuser mit 90 Quadratmetern ab 150.000 Euro zu haben“, sagt Branding.
Die Frage „Berg oder Meer“ ist für die Rendite nicht entscheidend. „Zwischen einem guten Ferienobjekt an der Küste oder in den Bergen gibt es letztlich keinen Renditeunterschied“, sag Gorski von Kristensen Group. In den Alpen seien Kaufpreise und Mieten etwas höher, an der See fallen eben beide oft niedriger aus. Der Klimawandel dürfte daran wenig ändern. Für die Küsten mache er sich erst von 2020 an bemerkbar, sagt Professor Heinz-Dieter Quack, Geschäftsführer des Europäischen Tourismus Instituts in Trier. Aber nicht nur positiv: „Es wird zwar wärmer, kann aber auch öfter zu Wetterextremen kommen.“ In den Mittelgebirgen aber wirke sich der Klimawandel bereits jetzt negativ durch Schneemangel aus. „Wer dort eine Ferienimmobilie besitzt, kann sie im Winter schwer vermieten“, sagt Quack.
