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Deutschland Wo sich Ferienimmobilien lohnen

Deutsche Ferienimmobilien sind trotz Krise gefragt, am Mittelmeer herrscht dagegen Katerstimmung: wo sich der Kauf jetzt lohnt – und worauf Sie achten sollten, damit das Haus am Strand oder die Berghütte stabile Rendite bringt.

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Häuser am Rätzsee: Die Preise für Feriendomizile an der Mecklenburgischen Seenplatte steigen Quelle: Laif/Lengler

Nur 150 Meter bis Brasilien: Im Ostseebad Schönberg bei Kiel, dessen Strand-Stadtteil nach dem größten Land Südamerikas benannt ist, bauten Corinna und Dirk Butzug vor acht Jahren ihr Ferienhaus. Die Nähe zum Strand macht das Holzhaus im dänischen Stil nicht nur zum Wochenend-Idyll für Butzugs und ihre beiden Söhne, sondern auch zu einem attraktiven Mietobjekt für Feriengäste. „Wir haben mittlerweile fast 300 Tage im Jahr Urlauber im Haus, deutlich häufiger, als wir erwartet haben“, sagt Corinna Butzug. Dieser Erfolg macht die Nachbarn neugierig: Mittlerweile vermitteln Butzugs auch Gäste für weitere Ferienunterkünfte.

Ferien im eigenen Land stehen in der Gunst deutscher Urlauber derzeit besonders hoch. Während im Jahr 2000 noch ungefähr gleich viel Deutsche am Mittelmeer Urlaub machten wie daheim, übertrifft die Zahl der Deutschland-Urlauber die der Mittelmeer-Reisenden heute um fast ein Drittel. Besitzer von Ferienimmobilien profitieren – über 40 Prozent der Inlandsurlauber übernachten im Ferienhaus oder in einer Ferienwohnung. Immer mehr Käufer sehen in der Investition ins eigene Domizil auch eine Anlagechance.

Steine statt Scheine

Nach einer Umfrage des Vermietungsportals Fewo-Direkt überlegen 61 Prozent aller Interessenten schon vor dem Kauf, wie sie ihr Feriendomizil später vermieten können, 36 Prozent sehen darin auch eine Kapitalanlage. „Früher kauften etwa zehn Prozent eine Ferienimmobilie, um sie ausschließlich selbst zu nutzen, heute sind es weniger als fünf Prozent“, sagt Gordon Gorski, Vertriebsleiter der Kristensen Group Deutschland, einem Anbieter von Ferienimmobilien.

Die ganz große Mehrheit plane Einnahmen aus der Vermietung an Urlaubsgäste ein. Normalverdiener versuchen, so zumindest einen Teil ihrer Kosten hereinzuholen, Kapitalanleger setzen darauf, über Vermietung und einen höheren Verkaufspreis eine positive Rendite zu erzielen. Steuerliche Vorteile erleichtern ihnen dies. Auf exorbitante Wertsteigerungen – wie vor der Finanzkrise in Spanien – können Käufer deutscher Ferienhäuser zwar meist nicht hoffen, doch in rund drei Vierteln der wichtigen deutschen Ferienregionen steigen die Hauspreise, oder sie sind zumindest stabil, hat der Internet-Vermittler ImmobilienScout24 für die WirtschaftsWoche ermittelt.

Im Ausland ist die Lage deutlich schlechter: Dort müssen sich Hausbesitzer nicht nur um ausbleibende Gäste sorgen, der Verfall der Immobilienpreise setzt ihnen in Spanien, Italien, Frankreich und Florida zusätzlich zu. Vereinzelt eröffnen sich hier erste Kaufgelegenheiten. Investitionen in Deutschland sind stabiler. Reine Selbstnutzer können ganz nach persönlichen Vorlieben gehen. Künftige Vermieter aber sollten die wichtigsten Markttrends im Blick haben: Nur wer Vor-Ort-Service bietet, das richtige Objekt für eine ganzjährig hohe Auslastung wählt und auf Familienurlauber oder Senioren eingestellt ist, kann sein Geld profitabel in Ferienimmobilien anlegen.

Kaufabschlüsse steigen dank Krise

Die Finanzkrise stärkt das Misstrauen gegenüber Banken und Börse. „Wir haben bisher fast ein Drittel mehr Kaufabschlüsse als 2008“, sagt Gorski von Kristensen Group. Immer mehr Käufer schulterten den Kauf ohne Kredit: „Das Geld wird aus den Finanzmärkten herausgezogen.“ Und wer auf Pump finanziert, profitiert von Hypothekenzinsen von aktuell unter fünf Prozent.

Selbst extrem teure Pflaster wie Kampen auf Sylt, wo der Quadratmeter bis zu 10.000 Euro kostet, ziehen weitere Investoren an. „In den Jahren 2006 bis 2008 hatten wir in den Top-Lagen mit Meerblick zwischen 10 und 20 Prozent Preiszuwachs jährlich“, sagt Makler Holger Carstens von Densch & Schmidt – auf den ersten Blick keine Spur von Kreditklemme und Konjunktureinbruch. Ganz unberührt bleibt die Insel allerdings nicht. „Vor der Lehman-Pleite haben vermögende Anleger zwei Millionen Euro und mehr für ein großes Ferienhaus investiert, heute sind es nur noch 800.000 bis 1,2 Millionen Euro für eine 150 Quadratmeter große Doppelhaushälfte“, sagt Carstens. Viele verteilten Geld auf mehrere Objekte, um Risiken zu streuen.

Der Preisschub auf Sylt hat weniger begüterte Anleger auf die Nachbarinseln Amrum und Föhr vertrieben. Dort können Investoren schon für 2200 bis 4000 Euro je Quadratmeter einsteigen. Krisenbedingte Preisrückgänge gab es nicht. Im Schnitt blieb das Niveau stabil. „Gefragt sind derzeit vor allem Häuser mit Reetdach in den sehr guten Lagen Nebel und Norddorf auf Amrum und Nieblum auf Föhr“, sagt Leif Both, Makler bei Dahler & Company in Wyk auf Föhr. Dort lägen die Einstiegspreise bei 4000 Euro je Quadratmeter.

Rendite statt Liebhaberei

Grafik: Urlaubsziele der Deutschen

„Selbstnutzer sollten ihre Immobilie nach persönlichem Geschmack aussuchen und die Immobilie als Luxusgut betrachten, das mehr Kosten verursacht, als es einbringt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Maklerverbands IVD. Wer nur gelegentlich auf eigene Faust vermiete, werde sowieso keine adäquate Rendite erzielen. „Es ist ein Irrglaube, man könne von Düsseldorf oder Frankfurt aus eine Ferienimmobilie an der Ostsee verwalten“, warnt Schick. Mehr, als die an Freunde und Bekannte zu vermieten, sei für Berufstätige kaum zu schaffen.

Kapitalanleger und sonstige Vermieter, die am Ferienort wohnen, können oder wollen sich aber meist nicht persönlich vor Ort um Vermittlung, Verwaltung, Reinigung und Hausmeisterservice kümmern. Sie sollten die Betreuung dann besser Profis überlassen, rät IVD-Experte Schick.

Viele Eigentümer beherzigen das schon. „Etwa ein Viertel aller Ferienhäuser und Ferienwohnungen auf Sylt wird mittlerweile von professionellen Agenturen vermittelt“, sagt Günter Schroeder, Geschäftsführer der privaten Sylt Tourismus Zentrale. Schroeder rät, eine Immobilie von zwei verschiedenen Anbietern vermitteln und verwalten zu lassen. So könnten sich beide Dienstleister gegenseitig kontrollieren. Der Vermittler sei daran interessiert, dass die Immobilie in gutem Zustand sei, der Verwalter lege Wert auf pflegeleichte Mieter.

Bis zu 30 Prozent der Miete müssen Eigentümer für einen solchen Service einplanen. Das lohnt sich jedoch, weil die Auslastung steigt und mehr Mieteinnahmen herausspringen. Die Unterschiede können hier groß sein: So erzielen Eigentümer in Deutschland laut Studie des Internet-Vermietungsportals Fewo-Direkt im Schnitt Mieteinnahmen von 13.480 Euro pro Jahr. Je nach Lage und Objekt sind aber 30.000 Euro und mehr möglich.

Saison ist am besten immer

Eine Ferienimmobilie lässt sich nur wirtschaftlich betreiben, wenn sie das ganze Jahr über vermietbar ist. Ob dies möglich ist, hängt von der Lage und der Infrastruktur ab. Die Zeiten, in denen allein Berge und Meer die Urlauber auch im Herbst, Frühling und Winter anlockten, sind lang vorbei. Inzwischen sind an der Küste moderne Schwimmbäder und Wellness-Oasen Pflicht, in den Bergen zählt die Nähe zu schneesicheren Skipisten.

Ins Ostallgäu etwa zieht es im Sommer zwar Wanderurlauber, doch im Winter können Orte wie Pfronten nicht mit alpinen Zielen mithalten. „Die Wintersportmöglichkeiten sind dort begrenzt, sodass der Ort für Ferienhäuser nicht sehr beliebt ist“, sagt der Sachverständige Michael Staudt aus Haldenwang im Allgäu. Die Hauspreise haben zwischen 2006 und 2008 um zwei Prozent pro Jahr nachgegeben. Staudts Faustregel für gute Lagen: „Je mehr Berge man sieht, desto besser.“ Er rät Ferienhauskäufern eher zum Südallgäu, etwa Oberstdorf, Fischen oder Hindelang. Dort seien die Preise stabil auf hohem Niveau, und es bestehe fast das ganze Jahr über Nachfrage. Oberstdorf profitiert von über 20 Kilometer Abfahrtspisten im deutsch-österreichischen Skigebiet rund um Fellhorn und Kanzelwand. Käufer müssen in Oberstdorf bei Neubauten mit 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter rechnen, sagt Staudt, ältere Objekte gebe es schon ab 1500 Euro.

An der Ostseeküste sorgt der Meerblick für beste ganzjährige Vermietungschancen. „Schon Ferienimmobilien in der zweiten Reihe im Ostseebad Binz lassen sich nur 150 bis 180 Tage im Jahr vermieten, direkt am Wasser sind es dagegen bis zu 300 Tage“, sagt Steffen Branding, Immobiliengutachter aus dem brandenburgischen Eberswalde.

Berge oder Meer?

Obwohl Top-Objekte an der Promenade um 5000 Euro pro Quadratmeter und damit 2000 Euro mehr als die in der zweiten Reihe kosten, machten sie sich wegen der besseren Auslastung und höheren Mieten bezahlt. Wer die horrenden Preise nicht bezahlen könne, solle lieber in weniger prominente Badeorte ausweichen, zum Beispiel Glowe im Norden Rügens – und dann direkt am Strand kaufen. „Dort sind Ferienhäuser mit 90 Quadratmetern ab 150.000 Euro zu haben“, sagt Branding.

Die Frage „Berg oder Meer“ ist für die Rendite nicht entscheidend. „Zwischen einem guten Ferienobjekt an der Küste oder in den Bergen gibt es letztlich keinen Renditeunterschied“, sag Gorski von Kristensen Group. In den Alpen seien Kaufpreise und Mieten etwas höher, an der See fallen eben beide oft niedriger aus. Der Klimawandel dürfte daran wenig ändern. Für die Küsten mache er sich erst von 2020 an bemerkbar, sagt Professor Heinz-Dieter Quack, Geschäftsführer des Europäischen Tourismus Instituts in Trier. Aber nicht nur positiv: „Es wird zwar wärmer, kann aber auch öfter zu Wetterextremen kommen.“ In den Mittelgebirgen aber wirke sich der Klimawandel bereits jetzt negativ durch Schneemangel aus. „Wer dort eine Ferienimmobilie besitzt, kann sie im Winter schwer vermieten“, sagt Quack.

Ost statt West

Schleswig-Holstein und Niedersachsen haben gegenüber Mecklenburg-Vorpommern an Boden verloren. An den Küsten im Westen boomen fast nur die Nobeldomizile in Kampen oder Norderney. In Mecklenburg-Vorpommern ziehen dagegen die Preise an, sowohl an der Küste als auch rund um die Mecklenburgische Seenplatte. Der Grund: Seit der Wende 1990 gehen den Küstengebieten in Niedersachsen und Schleswig-Holstein sukzessive die Käufer und Mieter aus dem Großraum Berlin verloren. Die sind dank der neuen Küstenautobahn A 20 schneller auf Rügen als am Timmendorfer Strand. „Kunden aus Berlin spielen für uns kaum noch eine Rolle“, sagt Makler Peter Loose aus dem schleswig-holsteinischen Pönitz.

Weil viele Ost-Domizile erst nach der Wiedervereinigung entstanden, sind sie gut in Schuss. „In den Küstenorten und auf den Inseln der alten Bundesländer strahlen viele Häuser und Wohnungen noch den Charme der Siebziger- und Achtziger jahre aus“, sagt Insa Janssen von Upstalsboom Urlaubsimmobilien in Emden. Vor allem die Eigentümer, die damals gekauft hätten, sparten bisher an der Renovierung. Wer solche Objekte kaufe, sollte zusätzlich investieren, um die Immobilie erfolgreich vermieten zu können. Dies müssten Anleger bei ihrer Kalkulation berücksichtigen.

Immerhin: Die Ferienregionen in den alten Bundesländern haben ihr Problem erkannt „Schleswig-Holstein wird aufholen, weil nun deutlich mehr in Infrastruktur und Ausstattung der Unterkünfte investiert wird“, sagt Tourismusforscher Professor Edgar Kreilkamp von der Uni Lüneburg.

Familien und Senioren

„Die Käufer von Ferienimmobilien sind im Schnitt jünger als noch vor 10 oder 15 Jahren“, sagt IVD-Vize Schick. In den Neunzigerjahren habe vor allem die Generation 50 plus zugegriffen, heute seien viele Käufer erst Ende 30. Die jüngere Zielgruppe strebe vor allem an die deutschen Küsten, weil Auslandsreisen mit kleinen Kindern zu stressig seien. Nach einer Studie der Hamburger Stiftung für Zukunftsfragen verbringen 46 Prozent der Familien mit Kindern ihren Haupturlaub in Deutschland, in der Gesamtbevölkerung liegt der Anteil deutlich niedriger. Innerhalb Deutschlands ziehe es Familienurlauber vor allem an die Küsten. „Auf Sylt geht der Trend bei Selbstnutzern eindeutig zum familiengerechten Haus“, sagt Makler Carstens. Apartments seien derzeit schwerer zu verkaufen.

Ruheständler mögen Bayern und Baden-Württemberg. „Hier am Bodensee sind die Käufer meist älter als 50 und kaufen für sich selbst“, sagt der Überlinger Sachverständige Christian Gorber. Sie wollen Seeblick sowie Läden und Ärzte um die Ecke. In der Bodensee-Region empfiehlt Gorber Lindau, Konstanz und Überlingen. Dort gebe es intakte Ortskerne und schöne Altstädte. Top-Lagen kosten bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter. „Doch ab 300.000 Euro gibt es tolle Objekte“, sagt Gorber.

Wer eine begehrte Immobilie findet, dem geht es womöglich wie den Butzugs mit ihrem Ferienhaus in Schönberg-Brasilien. 2003 bauten sie ein zweites Haus: „Eigentlich wollten wir viel häufiger selbst dort Urlaub machen, doch dank der vielen Gäste klappte das zu selten“, sagt Corinna Butzug. Jedes Wochenende pendelte die Familie aus der Nähe von Hamburg an die Ostsee, um neue Gäste willkommen zu heißen oder kleinere Arbeiten zu erledigen. Jetzt wollen die Eheleute aus der Betreuung der Ferienimmobilien einen Vollzeitjob machen – und an die Ostsee übersiedeln.

Selten dürfte Deutschen die Auswanderung nach Brasilien so leicht gefallen sein.

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