Die Situation auf dem Immobilienmarkt ist derzeit unübersichtlich. Während einige Marktbeobachter schon seit längerem fallende Preise feststellen, kommt eine neue Erhebung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise erneut gestiegen sind.
Für ihre Studie haben die Forscher die Preisentwicklung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in 97 deutschen Städten untersucht. Ihr Ergebnis: Die Preise seien allein im Vergleich zum Vorjahr erneut um elf Prozent gestiegen. Die Mieten hätten im selben Zeitraum nur um vier Prozent zugelegt.
Wie passt das zum eigentlich längst ausgerufenen Ende des Preisbooms?
Grund für den scheinbaren Widerspruch ist der unterschiedliche Vergleichszeitpunkt, wie die WirtschaftsWoche bereits ausführlich berichtet hat. Es stimmt also beides: Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise weiterhin gestiegen, seit Jahresanfang hingegen sind sie vielerorts bereits gesunken. Die Preise hatten also Anfang des Jahres ihren Höhepunkt erreicht.
Hinzu kommt: Die DIW-Zahlen basieren auf echten Transaktionsdaten. Portale wie ImmoScout dagegen erheben ihre Statistiken in der Regel mittels Angebotspreisen. Diese sind allerdings nur bedingt repräsentativ, weil sie eben nur anzeigen, zu welchem Preis eine Immobilie inseriert wurde – und nicht, für wie viel sie letztlich verkauft wurde. So kam das Portal im Spätsommer zu dem Ergebnis, dass die Angebotspreise seit Jahresbeginn um bis zu 30 Prozent eingebrochen waren.
Da die DIW-Studie sich auf Vorjahreswerte bezieht, bildet sie die tatsächliche Preisentwicklung mit einer gewissen Verzögerung ab. Und so kommt es auch, dass sie erst für die Zukunft deutliche Preiseinbrüche prognostiziert. Preiseinbrüche, die vielerorts bereits begonnen haben. Jüngst vermeldete der Verband deutscher Pfandbriefbanken für die Monate Juli bis September einen Rückgang der Immobilienpreise um ein Prozent im Vergleich zum Vorquartal.
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„Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich“, sagt Studienmitautor Konstantin Kholodilin. Die Korrektur folgt auf jahrelange immense Preissteigerungen.
So sind die Preise für Eigentumswohnungen laut DIW-Daten seit 2010 in den untersuchten Städten um 150 Prozent gestiegen, die für Baugrundstücke um 130 Prozent. „Es gibt Anzeichen einer Immobilienpreisblase, insbesondere in den Großstädten“, sagt Kholodilin im DIW-Podcast. „Die Preise sind spekulativ übertrieben.“ Ausgerechnet in die Städte, in denen das Angebot ohnehin knapp sei, drängten viele Investoren in der Hoffnung auf weitere Preissteigerungen – und trieben so die Blasenbildung voran.
Immerhin, die DIW-Autoren fürchten keinen großen Crash, wie Kholodilin beruhigt: „Wir stehen in Deutschland nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase, wir haben eher eine moderate Blase.“
Schließlich sei der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung nach wie vor relativ hoch. Die meisten Deutschen haben sich eine Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren gesichert. Auch eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte sei nicht abzusehen.
Von Entspannung kann den Autoren zufolge aber auch keine Rede sein: Schließlich trifft eine immer noch große Nachfrage auf ein immer noch zu geringes Angebot an Wohnungen – und in Metropolen wie Berlin, Düsseldorf und Köln ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen laut DIW im vergangenen Jahr sogar gesunken.
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