München Die Immobilienmesse Expo Real findet in diesem Jahr bereits zum zwanzigsten Mal statt. Doch selbst nach zwei Jahrzehnten , gibt es noch Premieren zu feiern: Erstmals gibt es in diesem Jahr das sogenannte „Real Estate Innovation Network“ – kurz REIN. Es soll ein Zeichen dafür sein, dass es die Branche ernst meint mit der Digitalisierung und einen Treffpunkt schaffen für die technologieorientierten Start-ups und Großunternehmen aus der Immobilienwelt.
Um den Austausch zu vereinfachen, finden in dem weiträumigen Areal zahlreiche Proptechs, wie die Jungunternehmer der Branche genannt werden, an langen gelben, pink- oder orangefarbenen Tischen Platz. Statt in üblichen Messeboxen präsentieren sie sich entlang der langen Tafeln, nur von kleinen Aufstellern getrennt. Es sieht ein wenig so aus wie die Trennwände in der Schule, die verhindert sollten, dass Schüler bei Klassenarbeiten voneinander abschreiben.
Abschauen ist hier allerdings nicht untersagt, sondern gewünscht. Die klassische Immobilienbranche und die Proptechs sollen zusammenfinden. Denn während die Branche von einem Rekord zum nächsten eilt, droht sie, den Aufbruch in die Zukunft zu verschlafen. Eine aktuelle Umfrage des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) und der Unternehmensberatung EY mit mehr als 300 Befragten aus der deutschen Immobilienbranche kommt zu dem ernüchternden Schluss: Obwohl 90 Prozent der deutschen Unternehmen Digitalisierung durchaus als sehr relevantes Handlungsfeld beschreiben, mangelt es den meisten an einer durchdachten Digitalisierungsstrategie, es fehlt an kompetentem Personal und die Datenqualität lässt schwer zu wünschen übrig.
„Deutschland hinkt England und Skandinavien mindestens drei Jahre hinterher. Auch Australien und die USA sind mindestens drei Jahre weiter“, urteilt Thomas Birkle, der beim Technologie- und Dienstleistungsunternehmen Robert Bosch die weltweite Koordination des Facility Management verantwortet, in einem der zahlreichen Interviews, die für die Studie geführt wurden.
Den Aussagen der Branche zufolge investieren die Immobilienunternehmen rund fünf Prozent ihres Jahresumsatzes in die Digitalisierung. „Das scheint viel zu sein“, sagt Studienautor Martin Rodeck vom Branchenverband ZIA. Denn wer sich unter den Messeteilnehmern der Expo Real umhört, erntet bei der Zahl allenfalls ungläubiges Staunen. Die meisten halten die Zahl für deutlich zu hoch gegriffen.
Ein ernüchterndes Bild lieferte schon eine Digitalisierungsstudie des Immobiliendienstleisters CBRE aus dem Juli 2017. Laut dieser Analyse fürchten zwar 90 Prozent der Unternehmen die Transformation, doch nicht einmal die Hälfte von ihnen beschäftigt eine verantwortliche Führungskraft für digitale Themen. „Der digitale Wandel verändert traditionelle Märkte und macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt. Der Aufbau digitaler Kompetenzen stellt einen entscheidenden Wettbewerbsfaktor dar und wird sogar dazu führen, dass neue Geschäftsfelder entstehen“, mahnt Alexander von Erdély, Chef von CBRE in Deutschland.
Die Immobilienbranche gilt nicht als besonders dynamisch, auch nicht wenn es um die Veränderung des Geschäftsmodells geht. Während global neue Player wie Airbnb die Hotelbranche oder WeWork mit dem Angebot flexibler Büroanmietungen die Branche durcheinanderwirbeln, scheint diese Aufbruchsstimmung in Deutschland nur langsam anzukommen.
Der digitale Zwilling des Gebäudes
Immerhin: Es gibt Anzeichen dafür, dass die Digitalisierung mittlerweile auch in Deutschlands Immobilienunternehmen ankommt. So hat die Pfandbriefbank Berlin Hyp auf der Expo Real eine Partnerschaft mit der Crowdinvesting-Plattform Brickvest bekanntgegeben. Crowdinvesting wird eine Finanzierungsform genannt, bei der das Anlagekapital über das Internet eingeworben wird. Im Gegensatz zu Proptechs wie Zinsland oder Exporo, die sich hierzulande auf Privatanleger fokussieren, setzt Brickvest auf vermögende und institutionelle Investoren.
Ein anderes Beispiel liefert Union Investment. Das Fondshaus der Genossenschaftsbanken, das drei der größten offenen Publikumsfonds in Deutschland verwaltet, hat sich mit einem 13-Prozent-Anteil an Architrave beteiligt. Das Proptech ist darauf spezialisiert, Daten von Gebäuden digital zu erfassen und in einem Datenraum zu speichern. So sollen Daten auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleiben.
Der Projektmanager Drees & Sommer hat gemeinsam mit dem Immobilienmarktforscher Bulwiengesa ein Tool namens „Asset Check“ entwickelt. Dieses soll Kunden helfen, einen Standort anhand verfügbarer Immobiliendaten sowie wirtschaftlicher Kennziffern vor der Kauf- und Bauentscheidung zu analysieren. „Bislang müssen sich Projektentwickler diese Daten mühsam einzeln zusammensammeln“, erklärt Drees & Sommer Vorstandsmitglied Steffen Szeidl. „Unser Ziel ist es, eine Vergleichbarkeit herzustellen.“
Neben den universellen Schlagworten wie Big Data oder Internet der Dinge, hinter denen sich letztlich ein schierer Datenwust und die Vernetzung von Geräten verbirgt, hat es das „Building Information Modeling“ (BIM) zum Buzzword gebracht.
Bei BIM geht es salopp gesagt um einen „digitalen Zwilling“ des Gebäudes, wenn man so will ein 3D-Modell mit allen relevanten Informationen für jede Bauphase, zu den verarbeiteten Materialien und Sensoren bis zur Bewirtschaftung des Gebäudes.
BIM versinnbildlicht indes eines der grundlegenden Probleme der Branche mit der Digitalisierung: Das Geschäft mit dem Bauen und Betreiben von Gebäuden ist sehr kleinteilig. Allein beim Bau sind unzählige Partner beteiligt – vom Architekten über den Projektentwickler bis zum Bauträger, um nur ein simples Modell zu wählen. Ersichtlich ist, dass der digitale Zwilling Prozesse beschleunigen und Kosten einsparen kann. Für einzelne Teilnehmer zieht das schlimmstenfalls drastische Folgen nach sich: „Wenn BIM gleichbedeutend ist mit einem Trend zum Generalübernehmer, dann könnten wir überflüssig werden“, sagt etwa Barbara Vagt vom Projektmanager Sellhorn Hafkemeyer in einem Interview der ZIA-Studie.
Die Vielzahl der Interessen steht der Digitalisierung im Weg: Während Christoph Gröner, Chef des Projektentwicklers CG Gruppe, die Vorteile von BIM vor allem in der Nutzungsphase sieht, mag ein Investor, der einen Weiterverkauf der Immobilie plant und daher einem neuen Eigentümer die langfristige Betreuung der Mieter und des Gebäudes überlassen will, keinen Nutzen darin sehen.
Michael Becken, Geschäftsführer des Projektentwicklers Becken betont zwar, ebenfalls stark auf Digitalisierung zu setzen. Doch bei BIM erkennt er in der Realität noch große Herausforderungen: Während der Projektentwicklung sei es noch schwierig, ein digitales Abbild des Gebäudes zu schaffen. „Eine finale Form des Gebäudes gibt es während des Planungsprozesses nicht“, sagt Becken.
Automatisierte Immobilienbewertung
Die Digitalisierung in der Immobilienbranche findet aber nicht allein im virtuellen Raum statt. Greifbar wird sie beim Thema Internet der Dinge. Längst finden zwischen Mörtel und Ziegel Sensoren, Kabel und smarte Messsysteme Platz. Das fängt bei elektronischer Zählerablesung an und geht bis hin zur Sensorik in den verbauten Wasser-, Elektro- und Datenleitungen. Wenn ein Haus über Sensoren vernetzt ist, können Schäden schneller behoben oder gar vermieden werden.
Becken aber warnt davor, jetzt alles zu digitalisieren, nur weil es gerade angesagt ist: „Jedes zusätzliche Gadget, das Sie verbauen, kostet Geld“, sagt der Projektentwickler. Am Ende müsse man Kosten und Nutzen im Verhältnis sehen. Nicht alles, was sich messen lasse, bringe einen Mehrwert. Nur weil etwa die Glühbirne ein elektronisches Signal gibt, dass sie kaputt ist, müsse sie immer noch von einem Menschen gewechselt werden.
Prinzipiell hat die Branche das Potenzial, einen wahren Datenschatz zu heben, vom Mietvertrag über die Mieter selbst bis hin zum Stromverbrauch. „Big Data“ gibt es in der Immobilienbranche schon seit Jahrzehnten, nach wie vor aber überwiegend in nicht vernetzter Form. Wenn Daten über Zustand, Lage und Mieter in einem digitalen Raum vorliegen, und zwar umfassend für möglichst viele Objekte in jeder einzelnen Stadt, könnten Häuser künftig dank des Datenschatzes im digitalen Raum bewertet werden. „In Spanien und Australien führen wir schon länger automatisierte Bewertungen von Wohnimmobilien durch“, sagt Thomas Herr, der für CBRE den Bereich digitale Innovation in Europa, dem Nahen Osten und Afrika verantwortet.
In Deutschland gibt es dafür aber noch ein großes Hindernis, das Verbraucherschützer hüten wie den Heiligen Gral: den Datenschutz. Denn wer Immobilienwerte, egal ob die von Gewerbe- oder Wohnanlagen, seriös schätzen will, benötigt dafür nicht zuletzt Informationen zu den Mietern. Sollen nicht nur die Inhalte des reinen Mietvertrags, sondern etwa auch Stromverbrauch und andere Nutzerinformationen gesammelt und ausgewertet werden, gerät man hierzulande schnell in Konflikt mit dem Datenschutz.
Und von der umfassenden Einführung der Blockchain, der Technologie, die Informationen zu Objekten oder Verträgen von ihrer Entstehung an sammelt, speichert und darüber verifiziert, ganz zu schweigen. Davon ist die Branche heute noch weit entfernt. Mindestens zehn bis fünfzehn Jahre, schätzt CBRE-Mann Herr, werde es dauern, bis sich diese Technologie, die nicht wenige für revolutionär halten, auch in der Immobilienwelt durchgesetzt habe.
Hindernisse sind nicht nur der Datenschutz oder die Kleinteiligkeit der Branche, die von Projektentwicklern über Bauträgern bis zu Asset Managern stark ausgefächert ist. Es liegt auch an einer gewissen Selbstzufriedenheit. Die Geschäfte laufen prächtig. Es gibt wenig Anreiz zur Veränderung. Immerhin: Die Expo Real zeigt zwar, dass die deutsche Immobilienbranche kein digitaler Vorreiter ist, wohl aber den Anschluss sucht.
