Der Anstieg der Wohnungsmieten in Deutschland gewinnt an Fahrt. Im dritten Quartal kletterten die Angebotsmieten dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge im Schnitt um 5,8 Prozent zum Vorjahresquartal. Das war mehr als das Mittel aus dem dritten Quartal der vergangenen drei Jahre (4,5 Prozent). In allen Bundesländern liegt der Zuwachs den Daten zufolge über dem mittelfristigen Trend. Der Markt für Mietwohnungen dürfte umkämpft bleiben, denn im Wohnungsbau gibt es immer mehr Stornierungen. Der Mieterbund und Gewerkschafter fordern ein Einschreiten der Politik.
„Es zeigt sich, dass die Dynamik zunimmt“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer mit Blick auf die Mieten. Die Menschen suchten zunehmend Mietwohnungen, während einige Vermieter offenbar wegen der Inflation höhere Mieten ansetzten. Zudem gebe es in ländlichen Regionen, die noch relativ günstigen Wohnraum bieten, Aufholeffekte.
Unter den Ländern stiegen die Angebotsmieten laut IW am wenigsten stark in Baden-Württemberg, Sachsen und Hessen mit gut 4 Prozent. Am kräftigsten kletterten sie im Saarland (7,9 Prozent), in Brandenburg (9,1 Prozent) und Mecklenburg-Vorpommern (10,3 Prozent). Angebotsmieten bedeuten noch keine Abschlüsse, zeigen aber die Richtung. Auch lässt sich nur selten über Mieten verhandeln.
In Metropolen gab es relativ moderate Aufschläge bei den Angebotsmieten in Frankfurt (1,4 Prozent) Stuttgart (2,4 Prozent) und München (3,5 Prozent). Dagegen legten sie in Düsseldorf (5,9 Prozent), Leipzig (7,8 Prozent) und Berlin (8,3 Prozent) besonders zu. „In den sehr teuren Städten fallen die Zuwächse – wahrscheinlich aufgrund fehlender Zahlungsfähigkeit - geringer aus“, sagte Voigtländer. In den Metropolen haben die Mieten nach Jahren des Immobilienbooms schon ein vergleichsweise hohes Niveau erreicht. Der Anstieg der Angebotsmieten insgesamt blieb im dritten Quartal hinter der allgemeinen Teuerung zurück.
In den vergangenen Jahren waren die Mieten weniger gestiegen als die Immobilienpreise. So haben sich die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser binnen zehn Jahren etwa verdoppelt, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung jüngst in einer Untersuchung 97 deutscher Städte berichtete. Die Mieten kletterten in dem Zeitraum um durchschnittlich 56 Prozent. Während viele Kapitalanleger im Immobilienboom in den Wohnungsmarkt einstiegen, hatte sich der Anstieg der Mieten zuletzt etwas beruhigt.
Nun machen gestiegene Kreditzinsen und Baupreise sowie die Inflation Wohneigentum zunehmend unbezahlbar. Viele Menschen weichen auf den Mietmarkt aus, was den Aufwärtsdruck verstärkt, wie es in einer Studie der Landesbank Helaba hieß. Die DZ Bank und der Verband deutscher Pfandbriefbanken beobachteten zuletzt ebenfalls anziehende Neuvertragsmieten. Grund sei auch die Zuwanderung vieler Flüchtlinge aus der Ukraine, meint die DZ Bank. Ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum treffe auf sinkende Leerstände in den Städten.
Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist vorerst nicht in Sicht, denn seit Monaten rollt im Wohnungsbau eine Stornierungswelle. Im November waren 16,7 Prozent der Firmen am Bau von Stornierungen betroffen – nach 14,5 Prozent im Vormonat, wie das Ifo-Institut am Montag berichtete. Steigende Baupreise, höhere Zinsen und geringere Fördermöglichkeiten führten zu auffällig vielen Stornierungen.
Der Zentralverband des deutschen Baugewerbes erwartet einen Einbruch im Wohnungsbau: Im kommenden Jahr dürften 245 000 Wohnungen fertiggestellt werden, gut zwölf Prozent weniger als in diesem Jahr. Damit würde das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400 000 neuen Wohnungen wieder verfehlt.
Der Deutsche Gewerkschaftsbund forderte ein Eingreifen der Politik. „Niemand darf in der Krise seine Wohnung verlieren“, sagte DGB-Vorstandsmitglied Stefan Körzell. „Umso wichtiger ist jetzt, dass die Bundesregierung endlich ein temporäres Mietmoratorium auf den Weg bringt, wie es in ihrem dritten Entlastungspaket verabredet wurde.“ Schon in der Pandemie waren Mieter vorübergehend vor Kündigungen geschützt, falls sie wegen der Krise in Zahlungsrückstand gerieten.
Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer
Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche
Stand: 2022
Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Monat stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.
Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.
Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.
Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Oberländers Tipp: „Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.“
Die jüngste Wohngeldreform – mit dem die Zahl der Berechtigten stark steigen und die Hilfe ausgeweitet werden soll – werde nicht reichen, um schnell den Druck aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen. „Es fehlt zu viel Personal in den Wohngeldstellen, als dass das Geld schnell bei den Anspruchsberechtigten ankommen würde“, sagte Körzell.
Auch der Deutsche Mieterbund forderte die Bundesregierung zum Handeln auf. Er machte unter anderem eine Zunahme von Indexmietverträgen, die Mieten an die Inflation koppeln, und eine „löchrige Mietpreisbremse“ für den Anstieg der Angebotsmieten verantwortlich.
Das wirke sich auch im Bestand aus, sagte Bundesdirektorin Melanie Weber-Moritz. „Notwendig sind ein Verbot des Neuabschlusses von Indexmieten, eine Kappung von Indexmieterhöhungen im Bestand, eine anwendbare Mietpreisbremse und die Ahndung von Mietwucher.“
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