Düsseldorfer Zinshaus Lohnt sich ein Mietshaus?

Wenn die Zinsen niedrig sind und die Mieten steigen, kann es sich rentieren, ein Mietshaus zu erwerben. Woran angehende Vermieter denken müssen, zeigt das Beispiel vom Düsseldorfer Zinshaus.

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Das Düsseldorfer Zinshaus liegt im Stadtteil Oberbilk, der wegen seiner meist einfachen Wohnungen und eines hohen Anteils von Geringverdienern als problematisch gilt, aber durchaus über Potenzial verfügt. Davon zeugen die Frühindikatoren einer beginnenden Gentrifizierung: trendige Bars, Modedesigner, Galerien, Fahrradläden. Die kreativen Selbstständigen sind oft die ersten, die ein Viertel beleben, weil die Pacht für Ladenlokale noch günstig ist. Auf sie folgen Studenten, berufstätige Singles, dann junge Familien und am Ende die Gutsituierten. So läuft das Gentrifizierungsmuster weltweit, funktioniert aber nur in Städten mit Nachfrageüberhang (dazu zählt Düsseldorf).

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Das Haus von 1966 kostet 1,58 Millionen Euro (inklusive Nebenkosten rund 1,7 Millionen), der Quadratmeterpreis liegt bei für Düsseldorfer Verhältnisse günstigen 1777 Euro. Das bietet Wertsteigerungspotenzial – der Schnitt liegt in Düsseldorf bei 2700 Euro, Tendenz steigend. Die Bewohner zahlen derzeit im Schnitt 7,86 Euro Miete je Quadratmeter, möglich wären mit etwas Sanierungsaufwand zehn.

Doch der neue Besitzer muss einiges tun, um die theoretische Unterbewertung zu heben: Die Wohnungen sind alle vermietet, die meisten Verträge laufen erst seit 2012, nur zwei Rentner wohnen seit den 1960ern hier. Nennenswerte Mieterhöhungen sind nur bei einem Mieterwechsel drin, Mieterhöhungen im Bestand begrenzt bald die Mietpreisbremse, und von aufwendigen Sanierungen (dazu zählt ein Bad, und die Bäder im Haus sind bestenfalls einfacher Standard von 1980) bei Vollvermietung ist abzuraten: Der Mieter wird wegen des Drecks und Lärms mindern; ein Bad schlägt mit 6000 bis 8000 Euro zu Buche. In den ersten drei Jahren sollte nicht für mehr als 15 Prozent des Gebäudeanteils vom Kaufpreis saniert und ausgebaut werden; sonst drohen steuerliche Nachteile: Weil das Finanzamt dann „anschaffungsnahen Aufwand“ attestiert, können die Sanierungen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.

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Die meisten Anleger würden den Kaufpreis von fast zwei Millionen Euro zum einem großen Anteil fremdfinanzieren. Weil die Zinsen derzeit unter der Mietrendite des Hauses liegen, lässt sich dadurch die Nettorendite steigern („hebeln“). Aber Vorsicht: das wäre ein zusätzliches Risiko. Wer etwa über zehn Jahre finanziert, bekommt zwar derzeit einen sehr attraktiven Zins, hat aber nach Ablauf der Zinsbindung noch fast nichts von seiner Schuld getilgt; muss er dann zu höheren Zinsen refinanzieren, kann das Haus sogar Verluste abwerfen. Vorsichtige Anleger sollten die niedrigen Zinsen also nutzen, um freiwillig schneller zu tilgen, oder um den Zins längerfristig zu binden, auch, wenn beides die Rendite etwas drückt.

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