Parallel zur Suche nach dem passenden Objekt sollten sich Interessenten mit dem Ablauf des Immobilienkaufs und den Nebenkosten vertraut machen. Wichtig ist es, auf jeden Fall eine Identifikationsnummer (die N.I.E.-Nummer) zu beantragen, ohne die der Kauf nicht möglich ist. Helfen kann hierbei zum Beispiel das spanische Konsulat in Deutschland. Unterstützung bietet auch die Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz, die für ihre Mitglieder die Nummer direkt beantragt und ein Dossier mit Tipps für den Kauf einer Immobilie in Spanien veröffentlicht hat.
Noch bevor Käufer Vertragsverhandlungen beginnen, sollten sie sich vergewissern, dass der Verkäufer wirklich Eigentümer ist und allein über die Immobilie verfügen kann. In Spanien brauchen Ehegatten die förmliche Zustimmung ihres Partners, um wirksam verkaufen zu können. Dies gilt selbst, wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch steht, dort aber als „verheiratet“ vermerkt ist. Das spanische Grundbuch (es heißt Eigentumsregister, „registro de la propriedad“) kann jeder Kaufinteressent problemlos einsehen. Dort sollte nicht nur das Grundstück, sondern auch die Immobilie und, so vorhanden, Nebengebäude und Pool eingetragen sein.
Vorsicht ist bei sehr dicht am Meer gelegenen Immobilien geboten. Das schon 1988 verabschiedete, aber anfangs kaum beachtete Küstengesetz hat Immobilien auf einem Streifen von 100 Metern zum Meer für unzulässig erklärt. Die Küste ist öffentliches Eigentum, Eigentümer wurden enteignet. Allerdings wurde das Gesetz vorerst entschärft, Eigentümer dürfen ihre Immobilien bis 2048 weiter nutzen. Was danach passiert, ist unklar. Im Grundbuch ist dieses Risiko nicht ersichtlich.
Generell greifen die spanischen Behörden beim Umweltschutz seit einigen Jahren härter durch; auf einen Bestands- oder Vertrauensschutz hoffen Immobilieneigentümer meist vergeblich. Dies ging in den vergangenen Jahren so weit, dass in Traumlagen wie dem Tramuntanagebirge auf Mallorca vor über 20 Jahren errichtete Häuser abgerissen werden mussten, weil der oberste balearische Gerichtshof einer Klage des Naturschutzverbandes GOB stattgegeben und die einst von der Gemeinde erteilten Baugenehmigungen für ungültig erklärt hat. Ein Anwalt kann die Genehmigungshistorie klären, um solche Risiken früh zu erkennen.
„Wegen der Unterschiede des spanischen Eigentumsregisters gegenüber dem deutschen Grundbuch empfehle ich, einen deutschsprachigen Anwalt bei der Vertragsprüfung und -gestaltung hinzuzuziehen. Die Mehrkosten sind gut angelegt“, sagt der in Spanien tätige Makler Matthias Meindel von der Mariciel GmbH in Leipzig. Wichtig: Beim Kauf sollten im Grundbuch keine Hypotheken mehr eingetragen sein. Zwar sind diese direkt an einen Kredit geknüpft und erlöschen mit dessen Tilgung. Doch dafür muss der Kreditgeber zustimmen. Diese Löschung sollte immer vor dem Kauf erfolgen, um böse Überraschungen für den Käufer, wie zusätzliche Gebühren des Grundbuchamts, zu vermeiden.
Die Gebühren für den Notar sind in Spanien niedriger als in Deutschland und richten sich nach dem Verkaufspreis. Bei einer Immobilie, die zu 300 000 Euro verkauft wird, fallen rund 500 Euro an. Mit den übrigen Nebenkosten, etwa für Grundbuchamt und einen Anwalt, kommen bis zu drei Prozent des Kaufpreises zusammen.
Käufer einer Ferienimmobilie zahlen in Spanien normalerweise Grunderwerbsteuer, je nach Kaufpreis und Region zwischen acht und zehn Prozent – allerdings nicht zwingend auf den Kaufpreis, sondern auf den geschätzten Wert der Immobilie. Handelt es sich um einen Neubau fallen statt Grunderwerbsteuer zehn Prozent Mehrwertsteuer und 1,2 Prozent Stempelsteuer an. Damit nicht genug: In beiden Fällen kommen noch lokale Steuern hinzu.
Auch nach dem Kauf bleiben die Eigentümer nicht vom Fiskus verschont. Allein die Immobiliennutzung ist auch für nichtansässige Ausländer steuerpflichtig, dafür fallen pro Jahr zwischen 0,3 und 0,6 Prozent des Katasterwertes der Immobilie an. Dieser liegt, ähnlich wie der für die deutsche Grundsteuer maßgebliche Einheitswert, meist deutlich unter dem Kaufpreis.
Lange Zeit haben Käufer und Verkäufer in Spanien beim Notar einen niedrigeren Preis angegeben als tatsächlich vereinbart. So sollte Steuer vermieden oder Schwarzgeld verborgen werden. Das ist kaum noch möglich. Die Finanzämter steuern gegen, indem sie Kaufpreise schätzen. Generell schauen spanische und deutsche Steuerbehörden zunehmend genauer hin. Es empfiehlt sich nicht mehr, eine Ferienimmobilie über eine extra gegründete spanische GmbH zu kaufen – lange Zeit ein Trick, der später helfen sollte, Erbschaftsteuer zu sparen. Spanischer und deutscher Fiskus sehen darin ein Verschleierungsmanöver, es drohen Nachzahlungen und Bußgelder. Der Bundesfinanzhof verdonnerte die Besitzer einer spanischen Ferienimmobilie sogar dazu, mehr Einkommensteuer zu zahlen, weil sie diese über eine vorgeschaltete Gesellschaft hielten (I R 109–111/10). Die Logik: Urlaub in der Ferienbleibe sei eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft – und die müsse versteuert werden.
