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Eigenheim in der Sonne Wo sich Ferienhäuser wieder lohnen

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Vorvertrag ist in Italien bindend

„Von der gefürchteten italienischen Bürokratie haben wir wenig gespürt. Wer nicht großspurig auftritt, bekommt Unterstützung“, sagt Scheunert. Nur eins hatten sie übersehen: Da ihr Haus lange leer stand, muss sich die Kommune nicht mehr um die Zufahrtsstraße kümmern. „Etwa 400 Euro pro Jahr für die Instandhaltung zahlen wir selbst“, sagt Scheunert.

Eine wichtige Besonderheit in Italien ist der Vorvertrag. „Er ist bindend, dort wird schon alles Wichtige geregelt“, sagt Doris Reichel, Anwältin in Mailand und Autorin des Buchs „Ferienimmobilien in Italien“. Mit Abschluss des Vorvertrags werden 10 bis 30 Prozent als Anzahlung fällig.

Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Verstößt der Verkäufer gegen die Auflagen des Vorvertrags, sodass das Geschäft platzt, hat der Käufer gesetzlich Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Bringt der Käufer die Transaktion zum Scheitern, darf der Verkäufer die Anzahlung behalten. Ein Makler hat schon mit Abschluss des Vorvertrags Anspruch auf seine Courtage, gezahlt normalerweise vom Auftraggeber.

Wichtig ist, dass das Wunschobjekt genehmigt und gemäß gesetzlichen Auflagen gebaut worden ist. Kein theoretisches Risiko: Laut Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz wurde rund um den Gardasee jede dritte Immobilie, in Sizilien gar jede zweite nicht gesetzeskonform gebaut. In solchen Fällen können die Grundbuchämter die Umschreibung verweigern. Grenzen Felder an, sollten Vorkaufsrechte von Bauern beachtet werden. „Käufer sollten sich schon im Vorvertrag zusichern lassen, dass keine Vorkaufsrechte bestehen oder diese nicht ausgeübt werden“, sagt Reichel.

Natürlich sollte der Verkäufer auch Eigentümer sein. In Italien gibt es einst herrenlose Grundstücke, auf denen die Hausbesitzer einfach wohnen. Durch diese „Ersitzung“ können sie spätestens nach 20 Jahren einen Antrag auf Eigentum stellen. Käufer sollten sich vom Verkäufer eine Kopie seines Kaufvertrags und die Baugenehmigung zeigen lassen, die es flächendeckend allerdings erst seit 1968 gibt. Aufschlussreich ist auch das Immobilienregister. In diesem sind auch alle Hypotheken sichtbar. Zusätzlich hilft ein Katasterauszug, den Interessenten über das Katasteramt bekommen.

Käufer sollten unbedingt bei italienischen Konsulaten in Deutschland frühzeitig und kostenlos eine italienische Steuernummer („codice fiscale“) beantragen.

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Auch in Italien war es lange üblich, dass im Vertrag ein zu niedriger Kaufpreis stand. So konnten Käufer Notargebühren (bis zu zwei Prozent) sowie Käufer und Verkäufer Steuern sparen. Seit 2007 wird für die Grunderwerbsteuer der Katasterwert angesetzt, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Auf diesen fallen neun Prozent Steuer an (mindestens 1000 Euro), plus 100 Euro Hypotheken- und Katastersteuer. Für Erstwohnsitze sind es nur zwei Prozent. Wer deshalb seinen Erstwohnsitz nach Italien verlegen will, sollte aber Steuernachteile bei anderen Erträgen ins Kalkül ziehen. Käufer müssen über den Erstwohnsitz direkt entscheiden und dann binnen 18 Monaten umziehen. Wird ein als Zweitwohnsitz genutzter Neubau vom Bauträger gekauft, fallen statt Grunderwerbsteuer zehn Prozent Mehrwertsteuer plus 400 Euro Hypotheken- und Katastersteuer an.

In Italien müssen Eigentümer nach dem Kauf laufend verschiedene, nationale und lokale, Steuern zahlen, auch wenn sie das Haus nur selbst nutzen.

Ratgeber

Und Sie? Können Sie sich auch vorstellen, in Kürze ein Ferienhaus in der Sonne zu kaufen? Wenn ja, schreiben Sie uns unter aktion@wiwo.de, welche Region für Sie am interessantesten ist.

Unter allen Teilnehmern verlosen wir den Ratgeber "Immobilien- und Baufinanzierung" von Eike Schulze und Anette Stein. Erschienen im Haufe Verlag zusammen mit baufi24.

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