Pflichten
Ein Hausverwalter sorgt dafür, dass der Hausmeister seinen Job tut, beauftragt Handwerker, sammelt die Hausgelder ein, kümmert sich um die Instandhaltung des Gebäudes und organisiert die Eigentümerversammlungen. Er achtet auch darauf, dass sich die Eigentümer an die Hausordnung halten und darf ausstehende Zahlungen des Hausgelds eintreiben. Geben ihm einzelne Eigentümer entsprechende Vollmachten, kann er deren Rechte auf der Versammlung wahrnehmen.
Verwalter sind verpflichtet, sorgsam mit dem Geld der Eigentümer umzugehen. Wenn sie beispielsweise Aufträge an Handwerker vergeben, müssen sie sich zuvor mehrere Angebote einholen und bei gleicher Qualität dem günstigsten Anbieter den Zuschlag geben. Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern ist der von den Wohnungsbesitzern gewählte Beirat. Der Beirat sammelt Beschwerden der Eigentümer und leitet sie an den Verwalter weiter.
Bezahlung
Für seine Dienstleistungen erhält der Verwalter eine pauschale Vergütung pro Wohneinheit, im Schnitt etwa 17 bis 18 Euro monatlich (siehe Grafik). Wie viel er tatsächlich bekommt, hängt von der Größe der Eigentümergemeinschaft ab sowie von dem Aufgabenpaket, das er schultern muss.
Wahl und Abwahl
Den ersten Verwalter benennt in der Regel der Bauherr. Der Verwalter ist in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft vermerkt, sein Vertrag läuft maximal drei Jahre. Danach kann die Eigentümerversammlung Verwalter abberufen und neue bestellen. Dafür ist eine Mehrheit der Eigentümer nötig. Wollen die Eigentümer einen Verwalter loswerden, müssen sie sich an die Kündigungsfristen des Verwaltervertrags halten. Ausnahme sind grobe Pflichtverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, beispielsweise wenn der Verwalter Geld der Eigentümer unterschlagen hat.
In Fällen, in denen eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar ist, weil etwa das Vertrauensverhältnis zerstört ist, können Eigentümer seine Wahl anfechten. Da sich ein Rechtsstreit über Jahre hinziehen kann, empfiehlt sich zusätzlich eine einstweilige Verfügung gegen die Wahl des Verwalters.
Schwierige Suche
Entscheidet sich eine Eigentümergemeinschaft, einen neuen Verwalter zu bestellen, wird der Beirat damit beauftragt, eine Vorauswahl zu treffen. Da die Berufsbezeichnung Hausverwalter nicht geschützt ist, kann in Deutschland praktisch jeder vom Küchentisch aus diese Dienstleistung anbieten. Immerhin verpflichten Hauswalter-Verbände ihre Mitglieder, eine Vertrauensschadenhaftpflicht abzuschließen oder sich vom TÜV zertifizieren zu lassen.
Die Haftpflichtpolice deckt finanzielle Schäden ab, die durch Pflichtverletzungen des Verwalters entstehen. Eine Garantie für einwandfreie Arbeit ist eine Verbandsmitgliedschaft jedoch nicht. Auch die Referenzlisten der Verwalter sind mit Vorsicht zu genießen, denn die enthalten nur zufriedene Kunden. Der Beirat sollte sich in der Branche umhören und andere Eigentümergemeinschaften kontaktieren. Ist eine Vorauswahl getroffen, müssen sich die Kandidaten bei der Eigentümerversammlung vorstellen. Wer überzeugt, erhält einen über mehrere Jahre laufenden Vertrag.
