Dieser Artikel erschien erstmals im April 2017 bei der WirtschaftsWoche. Alle aktuellen Artikel lesen Sie hier.
Wie eine große Black Box erscheint Besitzern einer Eigentumswohnung gelegentlich die jährliche Abrechnung der von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Immobilienverwaltung. Wofür bekommen sie Monat für Monat so viel Geld?
Im besten Fall dafür, dass die Verwalter reibungslos und werterhaltend eine Immobilie mit vielen Wohneinheiten managen – juristisch, finanziell, baulich und auch menschlich. Im schlechtesten Fall dafür, dass die unbezahlte Praktikantin nach wenigen Monaten mehr Fachwissen als die zuständige Sachbearbeiterin hat und Anfragen der Eigentümer erst gut abgehangen beantwortet werden.
Das Ganze ist kein Kavaliersdelikt. Selbst der Branchenverband DDIV schlug jüngst Alarm. Die fehlerhafte Verwaltung von Immobilien koste alleine die Eigentümer im Jahr rund 25 Millionen Euro. Hinzu kämen weitere 55 Millionen Euro Schaden, die entstünden, wenn eine neue Verwaltung eine schlechte ablöse und deren Fehler aufarbeiten müsse. In 94 Prozent dieser Übernahmen sei es bereits zu Schadenersatzforderungen gekommen, 16 Prozent davon endeten in Strafanzeigen gegen die fehlerhaften Verwalter.
So viel verlangen Hausverwaltungen
So unterschiedlich wie bei der Qualität sind die Verwalter auch bei ihren Kosten aufgestellt. Die Hausverwalter verlangen für ihre Arbeit mehr bei kleineren Einheiten als bei größeren, im Osten sind sie billiger als im Westen. Der Branchenverband DDIV veröffentlicht konkrete Zahlen zu den Verwaltungskosten für Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Grundleistungen laut Gesetz, alles weitere laut Vertrag
Regelsatz bei der Bewerbung um Neuobjekte zur Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung 2016
In einem Haus voller Eigentumswohnungen muss jeder Besitzer pro Wohnung einen so genannten Regelsatz an den beauftragten Verwalter der Immobilie bezahlen. Damit wird dessen Arbeit für das Gemeinschaftseigentum wie Keller, Gärten, Dach abgegolten.
Dieser Satz kann extrem unterschiedlich ausfallen. Die Höhe richtet sich unter anderem danach, wie viele Einheiten das Unternehmen betreut und nach der Lage der Immobilie. So ist die Verwaltung in Westdeutschland teurer als in Ostdeutschland. Die Vergütung in kleinen Wohneinheiten schwankt nach Angaben des Berufsverbandes zwischen 12,50 und 46 Euro netto pro Monat pro Einheit.
Den höchsten Preisanstieg gab es bei der Verwaltung von Garagen.
Quelle: Zwischenauswertung 5. DDIV-Branchenbarometer
Stand: 02/2017
Minimum: 14,50 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 55,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 13,50 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 32,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 12,50 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 30,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 12,00 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 25,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 10,00 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 29,00 € je Einheit/Monat (netto)
In der Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung stehen das Gemeinschaftseigentum und das Immobilienvermögen im Mittelpunkt. Die Grundleistungen formuliert das Gesetz. Zusätzliche Leistungen wie etwa eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder die Betreuung großer Sanierungsmaßnahmen müssen meist extra bezahlt werden.
Regelsatz bei der Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung im Bestand 2016
In einem Haus voller Eigentumswohnungen muss jeder Besitzer pro Wohnung einen so genannten Regelsatz an den beauftragten Verwalter der Immobilie bezahlen. Damit wird dessen Arbeit für das Gemeinschaftseigentum wie Keller, Gärten, Dach abgegolten.
Dieser Satz kann extrem unterschiedlich ausfallen. Die Höhe richtet sich unter anderem danach, wie viele Einheiten das Unternehmen betreut und nach der Lage der Immobilie. So ist die Verwaltung in Westdeutschland teurer als in Ostdeutschland. Die Vergütung in kleinen Wohneinheiten schwankt nach Angaben des Berufsverbandes zwischen 12,50 und 46 Euro netto pro Monat pro Einheit.
Den höchsten Preisanstieg gab es bei der Verwaltung von Garagen.
Quelle: Zwischenauswertung 5. DDIV-Branchenbarometer
Stand: 02/2017
Minimum: 12,50 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 46,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 11,50 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 32,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 10,23 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 32,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 13,00 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 32,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 12,00 € je Einheit/Monat (netto)
Maximum: 25,00 € je Einheit/Monat (netto)
Minimum: 1,00 € je Einheit (netto)
Maximum: 18,00 € je Einheit (netto)
Minimum: 1,00 € je Einheit
Maximum: 15,00€ je Einheit
Im Schnitt liegt die pauschale Grundvergütung für WEG-Verwaltung je nach Region und Größe der Anlage zwischen 16 Euro und 30 Euro netto pro Einheit und Monat.
In der Miet- und Sondereigentumsverwaltung müssen sich die Verwalter um die Mietzahlungen und die Fragen der Mieter kümmern. Den Umfang regelt der Verwaltervertrag, gesetzliche Vorgaben gibt es dabei nicht. Die Verwaltung von Mietshäusern kostet im Schnitt zwischen 17,50 Euro und 25 Euro netto pro Einheit und Monat.
Sonderleistungen individuell verhandeln
Der Verband wartet aber auch mit anderen für Eigentümer interessanten Informationen auf.
Immobilienverwaltungen werden überwiegend vom Inhaber geführt, mehrheitlich mit nur einem Eigentümer. Regionale Anbieter dominieren den Markt. Drei Viertel der Verwaltungen kommen aus den alten Bundesländern, auch die Mehrheit der großen Anbieter sitzt dort. In Baden-Württemberg und Bayern gibt es die meisten Hausverwaltungen.
Rund 90 Prozent ihres Umsatzes machen sie mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, rund zehn Prozent generieren sie aus Sonderleistungen. Für solche Leistungen können sie die Honorare zudem individuell aushandeln.
Grundvergütung für Sondereigentum-Verwaltung pauschal
Zusätzlich zum Regelsatz fordern die Verwalter für jede Wohnung eine Grundvergütung für das Sondereigentum, also für Aufgaben rund um die einzelnen Wohnungen.
Bislang veröffentlicht der Branchenverband dafür nur die Zahlen für das Jahr 2014. Im Schnitt dürften sie bis 2016 um sieben bis acht Prozent gestiegen sein.
Fast immer erheben die Verwalter einen Pauschalbetrag, nur 12 Prozent nehmen einen prozentualen Anteil der Nettokaltmiete.
Verteuert hat sich in den letzten Jahren vor allem die Verwaltung kleinerer Einheiten.
Quelle: 2. DDIV-Branchenbarometer 2014
Ost: 16,87 Euro (netto)
West: 24,54 Euro (netto)
Ost: 16,82 Euro (netto)
West: 21,25 Euro (netto)
Ost: 16,72 Euro (netto)
West: 21,10 Euro (netto)
Ost: 16,54 Euro (netto)
West: 21,24 Euro (netto)
Ost: 15,92 Euro (netto)
West: 20,22 Euro (netto)
Ost: 3,8 Prozent
West: 6,4 Prozent
Ost: 3,0 Prozent
West: 4,6 Prozent
Ost: 5,0 Prozent
West: 6,0 Prozent
Kleinstunternehmen machen am häufigsten Verluste. Das kann zu vielfältigen Schwierigkeiten für die Eigentümergemeinschaft führen. Unter anderem dann, wenn sie im Pleitefall keinen neuen Anbieter finden, der die Verwaltung übernimmt. Laut dem Branchenverband sind solche Übernahmen ein sehr ungeliebtes Geschäft.
Die Durchschnittsverwaltung hat sieben Mitarbeiter, ein Drittel in Teilzeit.
Vergütung für Sonderleistungen bei Sondereigentum-Verwaltung
Auch Sonderleistungen für jede einzelne Wohneinheit werden berechnet.
Aber anders als bei der Abrechnung fürs Gemeinschaftseigentum gibt es dafür keinen gesetzlichen Leistungskatalog. Diese Zusatzleistungen können die Verwalter also individuell aushandeln.
Quelle: 2. DDIV-Branchenbarometer 2014
Sonderleistung: Abschluss eines Mietvertrags
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt: 147,37 Euro pro Vertrag oder 8,5 Prozent der jährlichen Mietkosten (netto)
Sonderleistung: Übergabe oder Abnahme einer Wohnung
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt: Nach Aufwand oder 66,23 Euro pauschal (netto)
Sonderleistung: Mieterhöhung
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt: 79,17 Prozent pauschal oder 13,8 Prozent des Mieterhöhungsbeitrages (netto)
Sonderleistung: Instandhaltung
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt: 4,7 Prozent der Bruttobaukosten/Rechnungssumme (netto)
Bis auf die Kleinstverwaltungen beklagt die Mehrheit der Anbieter, dass es schwierig für sie sei, qualifizierte Mitarbeiter zu finden. Nicht Techniker oder Ingenieure, sondern vor allem Sachbearbeiter seien gesucht.
In großen Unternehmen besuchen Mitarbeiter fast doppelt so viele Fortbildungen wie im Durchschnitt.
Netto-Vergütung von Sonderleistungen bei Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung
Auch Sonderleistungen für jede einzelne Wohneinheit werden berechnet.
Aber anders als bei der Abrechnung fürs Gemeinschaftseigentum gibt es dafür keinen gesetzlichen Leistungskatalog. Diese Zusatzleistungen können die Verwalter also individuell aushandeln.
Quelle: 2. DDIV-Branchenbarometer 2014
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
203,48 Euro pro WEG oder 13/WE pauschal je Wohneinheit
85% der monatlichen Verwaltervergütung
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
10 Euro/WE oder 5,37% der Sonderumlage
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
3,98% der Bruttobaukosten
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
180 Euro/WEG pauschal oder 4,29% des Entschädigungsbeitrages
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
9,27 Euro/WE
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
85,21 Euro/WE
Höhe der Sondervergütung im Durchschnitt:
108,67 Euro/WE
Billiger wird die Verwaltung in der Zukunft sicher nicht werden. Das aktuelle 4. DDIV-Branchenbarometer ergab: Drei Viertel aller professionellen Immobilienverwalter wollen ihre Preise erhöhen, im Schnitt um fünf Prozent.
Nach Einschätzung des Branchenverbandes müssen sich kleinere Eigentümergemeinschaften zudem darauf einrichten, dass die Verwalter künftig nicht mehr einen Betrag pro Wohneinheit, sondern eine Pauschale von der Eigentümergemeinschaft fordern werden.
