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Einar Skjerven "Durch Mietpreisbremse droht eine Abwärtsspirale"

In der Nacht zu Mittwoch hat die Große Koalition die Mietpreisbremse beschlossen. Die Politik zerstört so die Altersvorsorge mit Immobilien, sagt Einar Skjerven, Geschäftsführer eines Berliner Immobilienunternehmens.

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Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa

WirtschaftsWoche: Herr Skjerven, Sie sehen Immobilien als Geldanlage von der Politik bedroht. Wodurch?

Einar Skjerven: Mit Regulierungen wie der Mietpreisbremse und der Errichtung von immer mehr Milieuschutzgebieten macht die Politik Wohnungseigentümern das Leben schwer. Sie legt außerdem all jenen Steine in den Weg, die mit einer Wohnung Vermögen bilden und sich im Alter ihre Rente aufbessern wollen. War es zuerst nur die Fußbodenheizung im Milieuschutzgebiet, die verboten wurde, ist jetzt die Vermögensbildung beziehungsweise die Altersvorsorge mit Immobilien in Gefahr.

Zur Person

Die Mietpreisbremse soll ja verhindern, dass Normalverdiener sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können. Wird das gelingen?

Nicht unbedingt. Ausgenommen von der Bremse sind ja Neubauwohnungen. Hier werden die Mieten weiter steigen. Die Mieten von Bestandswohnungen werden vielleicht nicht mehr so schnell ansteigen wie bislang. Die Bremse wird aber auch dazu führen, dass die Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr modernisieren. Es lohnt sich für sie schlicht nicht mehr, da sie die Miete im Anschluss nicht mehr erhöhen können. In der Folge muss der Mieter vielleicht selbst Hand anlegen – und hat damit unter Umständen sogar höhere Kosten.

Einar Skjerven Quelle: Presse

Andererseits können Eigentümer über besonders umfassende Sanierungen ja sogar die Regeln der Mietpreisbremse aushebeln. Diese stark modernisierten Immobilien werden dann wie Neubauten angesehen, die Mieten sind frei festlegbar. Werden Wohnungen in Zukunft gezielt auf Luxusstandard gebracht, um nicht mehr unter die Mietpreisbremse zu fallen?

So einfach ist das nicht. Denn im Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse ist nicht konkret festgelegt, was als umfassende Modernisierung gilt. Im Zweifel wird das ein Gericht entscheiden müssen. Und auch wenn klar ist, dass sie als umfassend eingestuft werden kann, ist nur die erste Miete nach der Modernisierung von der Bremse ausgenommen. Ohnehin ist es weniger die Ausstattung einer Wohnung, die die Miete hoch treibt. Vielmehr ist es der Mangel an Neubau, der der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht gerecht wird und die Mieten und Preise steigen lässt. Dagegen wird die Mietpreisbremse definitiv nichts ausrichten. Weitere Regularien wie die Schaffung von Milieuschutzgebieten tun Mietern und Wohnungseigentümern auch nicht unbedingt einen Gefallen.

Was genau sind Milieuschutzgebiete?

Milieuschutzgebiete sind Wohngebiete, deren Bevölkerungszusammensetzung die Politik als schützenswert erachtet. Mit der Einrichtung eines Milieuschutzgebietes will die Politik vermeiden, dass die Anwohner wegen schnell steigender Wohnkosten aus ihrem Viertel verdrängt werden.

Das ist der typische deutsche Mieter

Wo werden diese eingerichtet und von wem?

Milieuschutzgebiete werden von den Kommunen beziehungsweise von den zuständigen Behörden in deutschen Großstädten erlassen, darunter Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München.

Was stört Sie so sehr an diesen Milieuschutzgebieten? Können Sie konkrete Beispiele nennen?

Um den Anstieg der Mieten kontrollieren zu können, will die Politik sogenannten Luxussanierungen einen Riegel vorschieben. Dabei schießt sie jedoch übers Ziel hinaus: So werden zum Beispiel in Berlin ein zweiter Balkon, eine Fußbodenheizung oder eine Einbauküche in der Regel nicht genehmigt, weil sie als unzulässiger „Luxus“ gelten. Und zwar selbst dann, wenn der Mieter ausdrücklich eine Einbauküche oder eine Fußbodenheizung wünscht. Und auch dann, wenn der Eigentümer der Wohnung selbst dort wohnt: Er darf seine eigenen vier Wände nicht nach seinen Wünschen gestalten.

"Die Immobilienpreise werden steigen"

Allerdings gibt es in vielen Städten ja bereits solche Milieuschutzgebiete, in München etwa seit fast 30 Jahren. Dort scheinen die Einschränkungen in der Praxis nicht so groß zu sein…

Was genau erlaubt ist und was nicht, legen die zuständigen Behörden fest. Die Einschränkungen, ganz gleich, wie groß oder klein sie auch sein mögen, bleiben immer ein Eingriff in das Eigentumsrecht. In München ist zudem zu beobachten, dass Vermieter in Milieuschutzgebieten immer weniger in die Wohnungen investieren. Die Genehmigungsverfahren mit den Behörden scheinen ihnen einfach zu aufwändig zu sein.

Deutschland ist ein Land der Mieter. Ist es da nicht ohnehin logisch, dass die Politik weniger auf die Interessen der Eigentümer achtet?

Nein, das ist sogar unlogisch. Einerseits hält die Regierung die Deutschen seit Jahren dazu an, privat fürs Alter vorzusorgen und Wohneigentum zu bilden. Anderseits scheint sie mit den gesetzlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt genau das verhindern zu wollen. Einer Studie der EZB zufolge sind die Deutschen ärmer als andere EU-Bürger. Das liegt unter anderem daran, dass die Wohneigentumsquote mit 46 Prozent hierzulande deutlich niedriger ist als in anderen europäischen Ländern. Mit ihren Entscheidungen sorgt die Politik dafür, dass sich daran so schnell nichts ändert. Deutschland soll wohl um jeden Preis Mieterland bleiben.

Wo rechnen Sie noch mit weiteren Einschränkungen für private Immobilieninvestoren?

Die größte Einschränkung für private Investoren ist die Mietpreisbremse. Wie hoch die Miete sein darf, hängt von der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Das ist ein Referenzwert für die zulässige Miethöhe, die Vermieter zunächst für ihre Wohnung bestimmen müssen. Dazu können sie den Mietspiegel ihrer Stadt nutzen, wenn es überhaupt einen gibt. Falls nicht, muss im schlimmsten Fall ein Sachverständiger beauftragt werden. Und ist der Mieter der Ansicht, die Miete sei zu hoch, kann er eine Rüge aussprechen. Der Vermieter muss dann belegen, dass er die Miethöhe richtig bestimmt hat.

Das ist der typische deutsche Immobilienbesitzer

Wenn Immobilien durch all die Regulierung tatsächlich unattraktiv werden, müsste doch auch die Nachfrage einbrechen. Das müsste die Kaufpreise doch eigentlich drücken, oder?

Nein, im Gegenteil. Das Angebot an Wohnungen wird deutlich abnehmen. Grund ist das Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten. Dieses sieht vor, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigt werden muss. Die Folge: In den betroffenen Wohngegenden werden immer weniger Wohnungen zum Kauf zur Verfügung stehen. Da immer mehr Milieuschutzgebiete eingerichtet werden, droht hier eine Abwärtsspirale. Und je knapper das Angebot ist, desto stärker steigen bekanntlich die Preise.

"Berlin ist der attraktivste deutsche Wohnimmobilienmarkt"

Was wäre eine effektive Maßnahme, um den Preisanstieg auf den städtischen Wohnungsmärkten abzumildern?

Meines Erachtens ist Neubau der beste Weg, um die Wohnungsknappheit und damit auch den Preisanstieg zu lindern. Es wird zwar neu gebaut, aber in den Städten wächst die Bevölkerung so schnell, dass das nicht ausreicht. Wenn genügend Wohnungen vorhanden sind, stabilisieren sich auch die Preise.

Werden Sie mit Ihrem Unternehmen auf dem Berliner Markt aktiv bleiben, trotz der Regulierung?

Auf jeden Fall. Hier passiert gerade sehr viel, nicht nur auf dem Wohnungsmarkt: Die Bevölkerung wächst, die Wirtschaft gewinnt an Fahrt, immer mehr Unternehmen werden gegründet. Das wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus. Trotz der Regulierungen ist Berlin der attraktivste deutsche Wohnimmobilienmarkt.

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

Wo in Deutschland würden Sie als Kapitalanleger heute noch kaufen, um möglichst gute Aussichten auf Wertsteigerungen zu haben – und wo auf keinen Fall?

Das kommt ganz darauf an. Die fünf größten Metropolen bieten guten Chancen, vor allem in zentralen Lagen. Aber auch Immobilien in Randlagen sind nicht zu unterschätzen. Das Bevölkerungswachstum macht auch sie attraktiv. Letztendlich kommt es auf das Objekt, den Kaufpreis, die konkrete Lage und selbstverständlich die finanzielle Situation des Käufers an.

Richtig, aber so leicht kommen Sie uns nicht davon. Die zentralen Lagen der Metropolen sind ja bereits sehr teuer. Rechnen Sie trotzdem dort mit höheren Preiszuwächsen als in den Randlagen? Wie sieht es mit den zentralen Lagen kleinerer Städte aus?

In Arbeit
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Wer an einer stabilen Anlage interessiert ist und zu jeder Zeit die Möglichkeit haben möchte zu verkaufen, sollte in den guten Lagen innerhalb der Top-7-Städte investieren. Das sind Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Investments in weiter vom Zentrum entfernten Lagen oder in kleineren Städten locken zwar kurzfristig mit hohen Gewinnen.

Meiner Ansicht nach sind sie aber auch mit einem höheren Risiko verbunden. Denn hier sind die Märkte nicht so liquide. Das bedeutet, dass es schwieriger sein kann als in größeren Städten, Objekte wieder zu verkaufen. Derzeit ist das zwar kein Problem – aber wenn die Situation auf den Märkten sich ändert und die Nachfrage nach Wohnungen in kleineren Städten nachlässt, wird es womöglich nicht mehr so leicht sein, einen Käufer zu finden.

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