WirtschaftsWoche: Herr Skjerven, Sie sehen Immobilien als Geldanlage von der Politik bedroht. Wodurch?
Einar Skjerven: Mit Regulierungen wie der Mietpreisbremse und der Errichtung von immer mehr Milieuschutzgebieten macht die Politik Wohnungseigentümern das Leben schwer. Sie legt außerdem all jenen Steine in den Weg, die mit einer Wohnung Vermögen bilden und sich im Alter ihre Rente aufbessern wollen. War es zuerst nur die Fußbodenheizung im Milieuschutzgebiet, die verboten wurde, ist jetzt die Vermögensbildung beziehungsweise die Altersvorsorge mit Immobilien in Gefahr.
Zur Person
Einar Skjerven, Jahrgang 1965, ist Gründer und Geschäftsführer der Skjerven Group. Der gebürtige Norweger arbeitet seit mehr als zwanzig Jahren im Bereich Investment und Asset Management und befasst sich heute mit Wohnimmobilieninvestments in Berlin. Seit 1995 war er außerdem CEO mehrerer Fondsgesellschaften.
Die Mietpreisbremse soll ja verhindern, dass Normalverdiener sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können. Wird das gelingen?
Nicht unbedingt. Ausgenommen von der Bremse sind ja Neubauwohnungen. Hier werden die Mieten weiter steigen. Die Mieten von Bestandswohnungen werden vielleicht nicht mehr so schnell ansteigen wie bislang. Die Bremse wird aber auch dazu führen, dass die Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr modernisieren. Es lohnt sich für sie schlicht nicht mehr, da sie die Miete im Anschluss nicht mehr erhöhen können. In der Folge muss der Mieter vielleicht selbst Hand anlegen – und hat damit unter Umständen sogar höhere Kosten.
Andererseits können Eigentümer über besonders umfassende Sanierungen ja sogar die Regeln der Mietpreisbremse aushebeln. Diese stark modernisierten Immobilien werden dann wie Neubauten angesehen, die Mieten sind frei festlegbar. Werden Wohnungen in Zukunft gezielt auf Luxusstandard gebracht, um nicht mehr unter die Mietpreisbremse zu fallen?
So einfach ist das nicht. Denn im Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse ist nicht konkret festgelegt, was als umfassende Modernisierung gilt. Im Zweifel wird das ein Gericht entscheiden müssen. Und auch wenn klar ist, dass sie als umfassend eingestuft werden kann, ist nur die erste Miete nach der Modernisierung von der Bremse ausgenommen. Ohnehin ist es weniger die Ausstattung einer Wohnung, die die Miete hoch treibt. Vielmehr ist es der Mangel an Neubau, der der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht gerecht wird und die Mieten und Preise steigen lässt. Dagegen wird die Mietpreisbremse definitiv nichts ausrichten. Weitere Regularien wie die Schaffung von Milieuschutzgebieten tun Mietern und Wohnungseigentümern auch nicht unbedingt einen Gefallen.
Was genau sind Milieuschutzgebiete?
Milieuschutzgebiete sind Wohngebiete, deren Bevölkerungszusammensetzung die Politik als schützenswert erachtet. Mit der Einrichtung eines Milieuschutzgebietes will die Politik vermeiden, dass die Anwohner wegen schnell steigender Wohnkosten aus ihrem Viertel verdrängt werden.
Das ist der typische deutsche Mieter
Das Immobilienportal Immonet hat gemeinsam mit dem Meinungsforschungsinstitut YouGov Mieter analysiert. Den Löwenanteil stellt die Altersgruppe ab 45 Jahren aufwärts: 22 Prozent sind zwischen 45 und 54 Jahre alt, 40 Prozent sind 55 Jahre oder älter.
Eine klare Dominanz eines Geschlechts lässt sich nicht feststellen - Männer und Frauen sind etwa gleichwertig vertreten.
Mieter in Deutschland sind zu 34 Prozent Angestellte und zu 12 Prozent Facharbeiter. Nur fünf Prozent sind selbstständig, neun Prozent sind leitende Angestellte.
Bei den Mietern verdienen 34 Prozent - und damit die größte Gruppe - 1000 bis 2000 Euro. 22 Prozent haben im Monat 2000 bis unter 3000 Euro zur Verfügung.
Während 62 Prozent der Eigentümer in Deutschland ein Haus besitzen und dieses selbst bewohnen, leben fast 90 Prozent der Mieter in einer Wohnung. Nachvollziehbar, denn über die Hälfte der Mieter leben auch im städtischen oder maximal vorstädtischen Umfeld (28 Prozent).
Ein knappes Drittel der Mieter ist verheiratet, fast ebenso viele sind ledig. 16 Prozent geben an, einen Partner zu haben.
40 Prozent der befragten Mieter wohnen allein, ebenso viele zu zweit. 77 Prozent der Mieter haben keine minderjährigen Kinder. Denkbar ist hier allerdings mit Blick auf das überwiegende Alter der Bevölkerungsgruppe - 40 Prozent der Befragten sind 55 Plus - dass sie nicht grundsätzlich kinderlos, sondern ihre Kinder schlichtweg älter als 18 sind.
72 Prozent der Mieter besitzen ein Auto.
Wo werden diese eingerichtet und von wem?
Milieuschutzgebiete werden von den Kommunen beziehungsweise von den zuständigen Behörden in deutschen Großstädten erlassen, darunter Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München.
Was stört Sie so sehr an diesen Milieuschutzgebieten? Können Sie konkrete Beispiele nennen?
Um den Anstieg der Mieten kontrollieren zu können, will die Politik sogenannten Luxussanierungen einen Riegel vorschieben. Dabei schießt sie jedoch übers Ziel hinaus: So werden zum Beispiel in Berlin ein zweiter Balkon, eine Fußbodenheizung oder eine Einbauküche in der Regel nicht genehmigt, weil sie als unzulässiger „Luxus“ gelten. Und zwar selbst dann, wenn der Mieter ausdrücklich eine Einbauküche oder eine Fußbodenheizung wünscht. Und auch dann, wenn der Eigentümer der Wohnung selbst dort wohnt: Er darf seine eigenen vier Wände nicht nach seinen Wünschen gestalten.
