Als es wegen überhitzter Immobilienmärkte in den USA zur weltweiten Finanzkrise kam, Banken gerettet und Leitzinsen schrittweise auf die Nulllinie gedrückt wurden, schlug die Stunde der Immobilienkäufer in Deutschland. Die vergleichsweise moderaten Preise für Häuser und Wohnungen und die niedrigen Kreditzinsen machten den Kauf der eigenen vier Wände für mehr Haushalte bezahlbar. Heute, fast neun Jahre später, sind die Zinsen hierzulande dank Finanz- und Euro-Schulden-Krise noch immer historisch niedrig. Allerdings haben sich mancherorts auch die Immobilienpreise verdoppelt. Welche Probleme das mit sich bringt und wie der Staat helfen könnte, erläutert Reiner Braun, Vorstand des auf Immobilienmärkte spezialisierten Research-Instituts empirica.
Zur Person
Diplom-Volkswirt Dr. Reiner Braun, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der empirica AG Forschung und Beratung (Berlin), war nach der Promotion von 1994 bis 1998 Projektleiter bei der empirica GmbH, Bonn. Von 1999 bis 2003 war er als selbständiger Autor und Berater tätig, im Jahr 2003 wurde er in den Vorstand der empirica AG Berlin berufen, seit 2015 hat er den stellvertretenden Vorsitz inne. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Bereich Wohnungsmärkte, Einkommens- und Vermögensanalysen sowie Altersvorsorge. Braun ist im Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. und seit 2010 im Arbeitskreis Bau- und Wohnungsprognostik aktiv.
WirtschaftsWoche: Herr Braun, was sind die wesentlichen Herausforderungen, denen sich private Immobilienkäufer in Deutschland heute gegenübersehen?
Reiner Braun: Für Hauskäufer gibt es zwei große Hürden. Erstens benötigen Sie ausreichend Eigenkapital und zweitens müssen sie sicherstellen, dass sie die Kreditraten jeden Monat zahlen können. Dabei ist die Bedienung der Kredite aber derzeit kein Problem, da die Zinsen sehr niedrig sind und viele stattdessen auch höher tilgen, zum Beispiel mit drei Prozent. Aber 20 Prozent oder mehr Eigenkapital aufzubringen ist bei den niedrigen Sparzinsen einerseits und den andererseits stark gestiegenen Immobilienpreisen schnell ein Problem. Doppelte Immobilienpreise erfordern eben auch doppeltes Eigenkapital.
Dem steht ja auch ein höherer Immobilienwert als Absicherung für die Bank gegenüber. Hilft das nicht?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird in diesem Punkt gerade nachgebessert, denn das Gesetz sieht derzeit vor, dass Banken den Immobilienwert weniger als Kreditsicherheit berücksichtigen dürfen, sondern vor allem auf ausreichendes Einkommen der Kreditnehmer achten sollen. Das Problem beim Eigenkapital ist aber, dass auch die Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind. Die werden aber in der Regel nicht mitfinanziert, sondern gehen zu Lasten des Eigenkapitals, das in die Finanzierung einfließt.
Erklären Sie uns das bitte genauer.
Zu den Nebenkosten gehören etwa die Maklerkosten. Die betragen mancherorts inklusive Steuern mehr als sieben Prozent vom Kaufpreis. Ein doppelt so hoher Immobilienpreis verursacht doppelt so hohe Maklercourtagen. Die Einkommen der Sparer haben sich aber nicht verdoppelt. Ähnlich ist es bei der Grunderwerbsteuer. Die liegt in vielen Bundesländern inzwischen bei 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Ursprünglich lag sie mal bei zwei Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten rund 15 Prozent vom Kaufpreis aus. Bei einem normalen Haus für 300.000 Euro sind das also 45.000 Euro, die aus Sicht des Hauskäufers einfach verpuffen. Das Geld ist weg und fehlt als Eigenkapital.
Angeblich will der Staat aber Käufer selbstgenutzter Immobilien fördern, insbesondere Familien. Passt das zusammen?
Es ist in gewisser Weise pervers, was wir da machen. Beim Ansparen des nötigen Eigenkapitals hilft der Staat kaum, Bausparen und Wohnungsbauprämie fördert er genau wie vor 20 Jahren, nichts wurde angepasst. Gleichzeitig nutzen Land und Kommunen die Immobilieneigentümer, um die Steuereinnahmen zu erhöhen. Für den Staat ist das praktisch, da Hausbesitzer der Besteuerung nicht einfach ausweichen können. Auf der anderen Seite spart der Staat durch die niedrigen Zinsen auf seine Schulden Milliardenbeträge. Warum nutzen wir die Ersparnisse nicht proportional für eine Subvention der Sparer. Wir brauchen eine Spar- und Eigenheimzulage 2.0.
Platzt in den Metropolen bald eine Immobilienblase?
Wie könnte die denn aussehen?
Der Staat könnte zum Beispiel bis zu einem Betrag x eine Zulage auf Ersparnisse zahlen. Wenn die Kreditzinsen und damit auch die Sparzinsen wieder steigen und sich normalisieren, könnte die Regierung diese Sparzulage wieder abschaffen. Aber selbst, wenn eine solche Zulage kommet, nützt das ja erst nach vielen Jahren etwas. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, hat nichts davon. Hier wären direkte Eigenkapitalzuschüsse und eine beherzte Ausweitung des Baulandangebotes erforderlich.
Welche Käufergruppe leidet den besonders unter hohen Immobilienpreisen und Nebenkosten?
Das sind vor allem junge Familien. Oft ist das Einkommen noch nicht so hoch. Dann kommen Kinder und ein Partner kann gar nicht oder nicht mehr so viel arbeiten um Geld zu verdienen. Zudem steigen die Ausgaben durch den Nachwuchs, viele Anschaffungen sind nötig. Da bleibt für das Ansparen des Eigenkapitals zum Immobilienerwerb oft zu wenig übrig.
Die jungen Familien könnten natürlich raus aus der Stadt ziehen. Da sind die Immobilienpreise und meist auch die Lebenshaltungskosten niedriger.
Bis Mitte der Neunzigerjahre war die Suburbanisierung, also der Umzug raus aus der Stadt in den Speckgürtel oder aufs Land sehr stark. Weil Wohnen in der Stadt in der Folge nicht teurer war als auf dem Land, hat dieses Phänomen bis 2011 aber deutlich nachgelassen. Erst seitdem nimmt die Suburbanisierung wieder massiv zu. Berlin etwa hätte ohne den massiven Zuzug aus dem Ausland per Saldo Einwohner an das Umland verloren. Früher sind etwa die Nordbrandenburger gern nach Berlin gezogen, heute bevorzugen sie Rostock oder Schwerin, weil ihnen Berlin zu teuer geworden ist.
Dann platzt in Berlin und den anderen Metropolen bald eine Immobilienblase?
Wir sehen in den sieben Top-Städten durchaus Rückschlagpotenzial. Zum einen, weil der Zuzug in die begehrten Schwarmstädte heute schon nachlässt, zum anderen versprechen viele Baugenehmigungen eine baldige Entlastung am Wohnungsmarkt. Im Ergebnis dürfte der Nachfragedruck sinken während das Angebot steigt. Sollten gleichzeitig die Zinsen wieder steigen und die gute Konjunktur wieder abflauen, halten wir einen Preisrückgang von 25 bis 30 Prozent bei Eigentumswohnungen für möglich. Erst langfristig werden die Preise auch in Berlin dann wieder steigen.
Warum erwarten sie den Preiseinbruch gerade bei Eigentumswohnungen?
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den begehrten Großstädten den Mieten längst enteilt. Vor allem durch Kapitalanleger sind die Kaufpreise dort stark gestiegen. Oft geht es auch nicht um hohe Mieteinnahmen, sondern um den schieren Werterhalt des Vermögens in Zeiten der Niedrigzinsen. Die Mietpreisbremse verstärkt das Auseinanderdriften von Miet- und Kaufpreisen noch, vor allem wenn das Gesetz absehbar verschärft wird. Faktisch kommen die Mieten in den Top-Städten dann den Kaufpreisen nicht mehr hinterher. Bei Ein- bis Zweifamilienhäusern sind Kaufpreise und Mieten hingegen noch gerade so im Einklang, daher ist das Rückschlagpotenzial hier - noch - gering.
Wird ein Preiseinbruch Immobilienbesitzer in Not bringen?
Problematisch wird es, wenn mit zu wenig Eigenkapital finanziert wurde. Aber Familien machen das in der Regel nicht. Denn wenn die Preise fallen, kann eine Anschlussfinanzierung in Gefahr geraten. Oder die Bank verlangt einen Nachschuss, weil der Beleihungswert unter die Restschuld gesunken ist. Das dürfen Banken übrigens auch während der Zinsbindungsfrist. Kurzfristiger orientierte Kapitalanleger dürften sich bei Preiseinbrüchen eher blutige Nasen holen, weil sie zu teuer eingekauft haben und auch schon mal die Lage beim Kauf vernachlässigt haben.
Sollten Immobilienkäufer, die in den begehrten Großstädten Wohneigentum wollen, auf eine Preisdelle warten? Das würde auch die Kaufnebenkosten senken.
Auf fallende Preise zu warten, ist keine gute Strategie. Parallel würden nämlich auch die Zinsen steigen. Und Familien mit Kindern oder erwartetem Nachwuchs brauchen den größeren Wohnraum auch sofort. Selbstnutzer sollten sowieso weniger auf die Preisschwankungen achten, da sie die meist aussitzen können. Wer die Eigenkapitalschwelle der Banken überwindet und solide finanziert, braucht danach keine Hilfe mehr. Auch die Banken wissen: Eigenheimbesitzer halten ihre Immobilien oft 20, 30 Jahre und länger – und legen sich krumm für ihre eigenen vier Wände.
