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Endet der Immobilienboom? „Wenn es die Letzten merken, ist es zu spät“

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„Bislang hat jeder Immobilienboom mit einem Überangebot geendet“

Wie haben sich Grundstückspreise und Baukosten in den vergangenen Jahren entwickelt?
Das hängt stark von der Region ab. Ganz grob geschätzt lagen wir hier in Summe vor zehn Jahren vielleicht bei 2000 Euro für Grundstück und Neubau je Quadratmeter Wohnfläche. Heute dürften es eher 3500 Euro sein. Sollte es künftig möglich sein, sehr viel günstiger zu bauen - was bislang aber nicht zu beobachten ist - würde diese Untergrenze wieder sinken.

Was könnte sonst noch Auslöser sinkender Preise sein?
Eine lokale Entwicklung, etwa wirtschaftliche Probleme, kann eine Rolle spielen. Sollten an wichtigen Standorten von Autoherstellern, wie Wolfsburg, durch den Umbruch in der Autobranche künftig mehr Menschen um ihren Job fürchten oder arbeitslos werden, würden weniger Menschen Immobilien kaufen. Auch die Regulierung der Märkte, momentan ja besonders in Berlin, könnte Folgen haben.

Wie sind die ersten Reaktionen in Berlin, wo ein neu eingeführter Mietendeckel Vermietern nicht nur Mieterhöhungen verweigert, sondern viele Mieter künftig sogar weniger zahlen müssen?
Eine erste Reaktion: Es werden mehr Wohnungen zum Kauf angeboten. Unter den Verkäufern sind durchaus auch private Vermieter, die jetzt Panik bekommen. Solche Wohnungen werden nun eher von Selbstnutzern gekauft, weil die Vermietung nicht mehr attraktiv ist. Welche Preise im Vergleich zu den offiziellen Marktpreisen dabei erzielt werden können, hängt stark von der Wohnung ab: Der Gründerzeitbau in Prenzlauer Berg wird weiterhin zu hohen Preisen weggehen. Der Fünfzigerjahrebau im Wedding hingegen eher nicht. Selbstnutzer werden sowas, wenn überhaupt, nur mit Preisabschlag kaufen. Bei solchen Immobilien werden sich Selbstnutzer schon von den Investoren unterscheiden, die bislang dort gekauft haben. Investoren waren mit Blick auf die niedrigen Alternativrenditen eher bereit, auch höhere Preise zu zahlen. Bei Immobilien, die nicht gut in Schuss sind, in eher einfachen Lagen könnte der Mietendeckel insofern zu sinkenden Preisen führen.

Auf breiter Front rechnen sie aber auch in Berlin nicht mit sinkenden Preisen - trotz Mietendeckels?
Nicht sofort. Spätestens wenn die Mietsenkungen kommen, werden die Preise aber etwas fallen. Bei vielen Objekten haben Selbstnutzer in den vergangenen Jahren gar nicht mehr geboten, weil Investoren so viel gezahlt haben. Diese Preise können Selbstnutzer oft schlicht nicht stemmen.

Allerdings könnte das Angebot an Wohnraum knapp bleiben, wenn wegen des Mietendeckels weniger gebaut wird, was die Preise eher treiben würde?
Durch den Mietendeckel werden sicherlich weniger Mietwohnungen gebaut werden. Wie stark dieser Effekt wirklich sein wird, ist aber noch offen. Anfangs ist der Neubau von der Regulierung ja ausgenommen. Allerdings traue ich dieser Ausnahme genauso wenig wie die meisten Investoren. Wenn der Mietendeckel nicht vor Gericht zu Fall gebracht wird und wirklich längerfristig bleibt, muss er daher in fünf Jahren wohl verlängert werden, weil das Angebot an Wohnraum eben weiterhin nicht ausreicht, sodass der Druck auf den Mieten hoch bleibt. Dann dürften auch die zwischen 2014 und 2019 gebauten Wohnungen unter den Mietendeckel fallen.

Rechnen Sie damit, dass andere Städte sich Berlin zum Vorbild nehmen und auch einen Mietendeckel einführen?
Es kann Nachahmer geben. Die werden einen solchen Mietendeckel aber nicht so abartig gestalten wie in Berlin. Ein Deckel soll ja eigentlich nur deckeln. Die Mietsenkungen passen weder zum Namen, noch sind sie ökonomisch ansatzweise sinnvoll. In Bayern und Baden-Württemberg wird nur über einen mehrjährigen Mietenstopp diskutiert. Denen traue ich auch eher zu, dass sie die Zeit dann wirklich für mehr Neubau nutzen, damit die Märkte in ein Gleichgewicht kommen. Einen Mietenstopp halte ich angesichts der sozialen Spannungen für nachvollziehbar, wenn gleichzeitig wirklich alles Menschenmögliche gemacht wird, um mehr Neubauten zu erreichen.

Wie wird der Immobilienboom enden?
Bislang hat jeder Immobilienboom mit einem Überangebot geendet. Das wird beim aktuellen Superzyklus nicht anders sein. Wenn es die Letzten merken, ist es zu spät. Einige, die steigende Immobilienpreise für ein Naturgesetz halten, werden sich noch wundern. Allerdings werden wir auch dann nicht auf die Preis- und Mietniveaus vom Anfang des Booms, also 2008 oder 2009, zurückfallen. Am wahrscheinlichsten ist, dass wir ein paar Jahre der Stagnation erleben, bis die steigenden Einkommen das Preisniveau wieder tragbar machen. Wir dürfen nicht vergessen, dass die Einkommen im Vergleich zu 2008 heute bereits sehr viel höher sind. Auch das relativiert die starken Zuwächse am Immobilienmarkt bereits ein wenig.

Lesen Sie unsere große Analyse der Wohnimmobilienmärkte in den 50 größten Städten: Wo lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung noch? Wo sollten Sie eher mieten als kaufen? Immobilienatlas 2020: Alle Preise, alle Mieten – und die wichtigsten Standortfaktoren im Check. Der ultimative Ratgeber für Eigentümer, Vermieter, Mieter und alle Interessenten.

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