Energetische Gebäudesanierung Technisch machbar, wirtschaftlich abwegig

Neue Fenster, Wärmedämmung, moderner Heizkessel: Ein Modellhaus in Bottrop zeigt, wie sich Mietshäuser der Sechzigerjahre auf Vordermann bringen lassen – und warum das niemand tun wird.

Häuserfassade, die gedämmt wird Quelle: dpa

Herr Kleinschmidt schaut etwas verstört, und das liegt nicht nur an seiner neuen Küche, die ihn mit all dem neumodischen technischen Schnickschnack ratlos lässt. Es liegt vor allem an dem knappen Dutzend Fotografen und Kameraleuten, die sich gegenüber von Kühlschrank und Spüle postiert haben. Er möge doch bitte näher an die Arbeitsplatte herantreten und hilfsbereit beugt sich Herr Kleinschmidt über den Wasserhahn. “Ich tue mal so, als ob ich spüle.“

Das Wasser aufdrehen mag er nicht, schließlich zieht er erst in zehn Tagen ein. Heute aber wird das Haus nach einer Totalsanierung eingeweiht, und da tritt auch schon Bundesbau- und Umweltministerin Barbara Hendricks durch die Tür.

Die Sozialdemokratin begrüßt den künftigen Bewohner, fragt nach seinen Erwartungen an die moderne Technik. Kleinschmidt zeigt sich skeptisch. „Wenn man in die Küche kommt, geht automatisch das Licht an“, das sei doch gewöhnungsbedürftig. Und ob er das alles verstehe, wisse er auch noch nicht.

„Sie müssen es doch nicht bauen, nur bedienen“, beschwichtigt die Ministerin. „Sie hatten doch sicher einen technischen Beruf.“ Kleinschmidt schüttelt den Kopf. „Nee, von Elektrotechnik habe ich keine Ahnung.“ Und überhaupt: „Wenn ich das alles hier testen soll, müsste man ja mal über das Salär reden“, grinst er zum trockenen Ruhrgebietshumor.

So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln
Häufige BaumängelDie häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar. Quelle: dpa
SanierungskostenSchätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. Quelle: AP
Gutachter bestellenDamit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren. Quelle: Fotolia
Kosten für das GutachtenDie Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer. Quelle: Fotolia
Geringe PreisnachlässeBei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens. Quelle: dpa
Eine Lupe zeigt Baumängel an einem Wohnhaus Quelle: dpa/Montage
Versteckte MängelBesagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen. Quelle: Fotolia
Mängel verschweigenEinzige Ausnahme: Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder täuscht er den Käufer sogar arglistig, kann er sich auf den Ausschluss der Mängelhaftung nicht berufen. Dann kann er nach der Entdeckung des Mangels noch für drei Jahre haftbar gemacht werden, bevor der Anspruch verjährt – allerdings maximal für zehn Jahre nach Übergang der Immobilie. Quelle: Fotolia
GesundheitsschädenSind die verschwiegenen Mängel so gravierend, dass die neuen Eigentümer Gesundheitsschäden davon tragen - durch Schimmel oder durch Schadstoffe auf dem Grundstück oder in verwendeten Baumaterialien -, haftet der Verkäufer sogar bis zu 30 Jahre lang. Quelle: Fotolia
Schwieriger NachweisDer Nachweis, dass der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat, ist allerdings schwierig und häufig mit weiterem Aufwand und Kosten verbunden. Auch hier hilft ein Sachverständiger. Er kann am ehesten beurteilen, ob der Mangel – etwa ein feuchter Keller – schon vor dem Verkauf bestanden haben muss. Über Handwerker und eventuell vorhandene Handwerkerrechnungen lässt sich dann unter Umständen belegen, dass der Verkäufer von dem beanstandeten Baumangel schon vor dem Verkauf Kenntnis hatte. Quelle: Fotolia

Mehr Energie

Sein Vermieter wird darüber nicht recht schmunzeln können. Denn die VivaWest, der das Mietshaus gehört, bietet die Wohnung eigentlich schon viel zu billig an – und doch zu teuer. 7,50 Euro Nettomiete zahlt Herr Kleinschmidt pro Quadratmeter. Für die Ausstattung der Zweieinhalb-Zimmer-Bleibe ist das günstig, für die Lage nicht. Die schönsten Wohnungen in der Nachbarschaft rund um den Ostring kosten sonst maximal 7,20 Euro. Die Betriebskosten kommen überall noch dazu, bei Kleinschmidt aber sind Heizung und Strom bereits inklusive. Warum? Weil sein Wohnhaus mehr Energie erzeugt als es verbraucht.

VivaWest hat aus dem klassischen Sechszigerjahrebau ein PlusEnergie-Haus gemacht. Die Giebelfassade ist glänzend-schwarz verkleidet – mit leichten Dünnschicht-Solarpanelen. Auf dem Dach fängt zusätzlich eine klassische Solaranlage Sonnenstrom ein. Die Wärme für die moderne Fußbodenheizung kommt tief aus der Erde. Die Bohrung für die Geothermie-Anlage misst 130 Meter. Auch das Wasser wird über die Wärmepumpe erhitzt.

Damit die dreifach verglasten Wärmeschutzfenster nicht unkontrolliert aufgerissen werden müssen – und um Schimmel vorzubeugen – wälzt eine Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung die Luft in den Zimmern um. Wärmedämmung ist zwar selbstverständlich, aber im Ostring 124 wurden selbst Treppenhaus und Kellerdecke dick verpackt. In der Garage kann das Elektroauto aufgeladen werden. Gesteuert wird alles über ein Smarthome-Netz.

Bauministerin Hendricks ist einerseits beeindruckt. Andererseits wird sie aber auch ein wenig skeptisch, als ihr der technikbegeisterte Mann vom Energieversorger RWE auch noch den Dampfgarer vorstellt, der per Handy von unterwegs gestartet wird. „Jetzt müssen Sie nur noch Mieter finden, die das auch machen.“

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