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Energetische Sanierung So tappen Sie nicht in die Dämmfalle

Wann ist die energetische Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlich? Politiker und Fachleute werden mit Pauschalaussagen zunehmend vorsichtig, denn präzise Prognosen sind kaum möglich. Womit Hauseigentümer rechnen und worauf sie bei der Planung achten müssen.

Wann ist die energetische Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlich? Quelle: dpa

Die Stimmen, die einräumen, dass sich eine energetische Sanierung der Wohngebäude in Deutschland nicht rechnet, mehren sich - selbst unter Politikern und den Informationsstellen der Bundesregierung. Aufschlussreich ist etwa das kürzlich erschienene Buch "Energieeffizienz in Gebäuden - Jahrbuch 2013" von Jürgen Pöschk. Darin haben sich neben EU-Energiekommissar Günther Oettinger und Bundesbauminister Peter Ramsauer auch zahlreiche Verbandsspitzen, Wissenschaftler und weitere Experten zum Thema geäußert. Das ist nicht nur interessant für Handwerksbetriebe, Dämmstoffindustrie und Energieberater, sondern auch für Wähler, die eine Haussanierung planen - und dabei auf staatliche Unterstützung für energetische Maßnahmen hoffen.

Wo es die schönsten Altbauten gibt
Alte GemäuerHistorische Gebäude sind bei den Deutschen beliebt. Wie sehr die Bundesbürger ihre Fachwerk- und Backsteinschätzchen lieben, zeigt jetzt eine Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag des Immobilienunternehmens Pantera. Vor allem die Fassade hat es den Menschen (71 Prozent) angetan. Gerade Frauen zeigen sich begeistert von baulichen Besonderheiten wie den Stuck, einem Erker oder Sprossenfenstern. Quelle: dpa
InnenstadtoasenFür viele gehören historische Immobilien zum Stadtbild - 84 Prozent der Deutschen wünschen sich bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung alter Gebäude statt Neubauten. 79 Prozent befürworten außerdem Steuervergünstigungen bei Modernisierungsarbeiten. Gerade in Städten wie Berlin gilt das Restaurieren von Altbauten als gute Investition. Lange Zeit stand das denkmalgeschützte Haus Cumberland (Bild) am Kurfürstendamm leer. Ende 2012 sollen die Sanierungen abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sein. Quelle: dpa
Steuervorteil und MieterlustDie Investition in eine alte Immobilie kann sich durchaus lohnen. Die Umfrage zeigt, dass vier von zehn Deutschen grundsätzlich bereit sind, für das Wohnen im denkmalgeschützten Gebäude mehr Miete zu bezahlen. Das trifft besonders auf Bewohner von Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu (47 Prozent). Beim Kauf einer historischen Immobilie würden immerhin 31 Prozent einen höheren Preis akzeptieren. Zusätzlich lockt der Staat mit Steuervorteilen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Häuser. Vor allem in zentralen Lagen in der Stadt und bei Vermietung kann die Rechnung bei einem Kauf aufgehen. Nicht alles lassen die Interessenten den alten Objekten aber durchgehen. Einen schlechteren Energiesparstandard akzeptieren Bundesbürger auch in Altbauten nicht. 53 Prozent befürworten allerdings staatlichen Hilfen wie günstige Kredite oder Zuschüsse, um energiesparende Investitionen umzusetzen. Quelle: dpa
Zentrale LageGerade in Großstädten - wie hier in Berlin - finden sich ganze Viertel mit Wohnhäusern aus der Gründerzeit. Doch nicht allen Städten gelingt es in den Augen der Bevölkerung gleichermaßen, die historische Bausubstanz zu erhalten. Quelle: dpa
RankingDie Allensbach-Umfrage zeigt, welche Städte sich für die Erhaltung der historischen Bausubstanz ins Zeug legen. Düsseldorf - hier ein Bild des modernen Medienhafens - gehört nicht dazu. Nur fünf Prozent der Befragte glauben, dass die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen gute Arbeit beim Erhalt historischer Bauten leistet. Im Vorjahr waren es noch sieben Prozent. Quelle: obs
StuttgartDas Stuttgarter Schloss erscheint dem Besucher im guten Zustand. Das gilt nicht für alle historischen Gebäude in der baden-württembergischen Hauptstadt, glauben die Deutschen. Nur acht Prozent beurteilen den Umgang mit denkmalgeschützten Immobilien als gelungen. Quelle: dpa
Main-MetropoleFrankfurt ist bekannt für seine Hochhäuser-Skyline. Die historischen Immobilien machen auf die Bundesbürger jedoch keinen guten Eindruck - nur neun Prozent glauben, dass sich die deutsche Bankenhauptstadt ausreichend für den Erhalt alter Häuser einsetzt. Quelle: dpa

Finanzielle Anreize für die Gebäudesanierung werden früher oder später auch kommen - und auch strengere Vorschriften oder Strafzahlungen für Sanierungsverweigerer sind vorstellbar, wie aus diversen Beiträgen im Jahrbuch hervorgeht. Fest steht: Sowohl Energiekommissar Oettinger als auch Bundesbauminister Ramsauer drücken aufs Tempo, damit bis 2050 ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand erreicht wird. Immerhin: Um Gebäude-, Haus- und Wohnungseigentümer nicht zu überfordern, bekenne sich die Regierung klar zum Grundsatz der generellen Wirtschaftlichkeit als wesentliche Voraussetzung für eine deutsche Erfolgsgeschichte hinsichtlich der energetischen Gebäudesanierung. Wann aber ist eine Sanierung hinsichtlich der eingesparten Energie wirtschaftlich?

Die teure nachträgliche Isolierung von Gebäudefassaden gilt unter Kritikern generell als unwirtschaftlich. Befürworter hingegen betonen nachweisbare Einspareffekte von Erfolgsbeispielen oder Modellprojekten, stellen sie jedoch kaum den Kosten der tatsächlichen Energieeinsparung gegenüber. Die Hauseigentümer sind offenbar verunsichert und halten sich weiter mit energetischer Gebäudesanierung zurück, die Sanierungsquote sank zuletzt unter ein Prozent des Bestands. Dabei müsste sich die Sanierungsquote in Deutschland mindestens verdoppeln, um die Energiesparziele der Bundesregierung zu erreichen. Offenbar fehlen jedoch ausreichende Anreiz- und Fördersysteme, um die berechtigten Zweifel an der Wirtschaftlichkeit unter den Immobilieneignern zu zerstreuen.

Die spannendsten KfW-Programme

Was CDU und SPD nach der Wahl planen

Was die verschiedenen Parteien zur Förderung und Regelung der Bestandssanierung planen, hat Jahrbuch-Herausgeber Pöschk bei den Bundesparteigremien in Form von Wahlprüfsteinen abgefragt. Und hier unterscheiden sich schon die Grundannahmen der beiden großen Volksparteien deutlich.

CDU und CSU gehen in ihrer Antwort davon aus, dass 75 Prozent des Gebäudebestandes noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden und daher unverhältnismäßig viel Energie verbrauchen. Durch fachgerechtes Sanieren und moderne Gebäudetechnik könnten "teilweise bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs" eingespart werden. Das Ziel der Unionsparteien: den "Wärmebedarf des Gebäudebestandes bis 2020 um 20 Prozent zu senken". Die CDU setzt dabei auf freiwillige Investitionen, die sie fördern und weiterhin mit einem breiten Informations- und Beratungsangebot unterstützen will. Sie setzt auf Kontinuität in der Förderung, die mittelfristig und marktgerecht erhöht werden soll. Zudem hält sie am Plan der steuerlichen Förderung von energetischer Gebäudesanierung fest, die bisher die Opposition im Bundesrat verhinderte.

SPD glaubt nicht an Amortisation

Wie der Staat beim Immobilienkauf zulangt
In Baden Württemberg betrug die Grunderwerbssteuer (GrESt) 1998 noch 3,5 Prozent. Seit dem 5. November werden rund fünf Prozent Steuern beim Erwerb eines Grundstücks eingezogen. Quelle: dpa
Die bayrische Landesregierung scheute sich bisher davor, den Bürgern tiefer in die Tasche zu greifen. Die Grunderwerbssteuer beträgt hier unverändert 3,5 Prozent. Damit liegt das Bundesland unter dem bundesdeutschen Schnitt von 4,75 Prozent. Quelle: dpa
In Berlin gab es seit 1998 zwei Erhöhungen. Zunächst stieg der Steuersatz auf den Erwerb von Grundstücken am 1. Januar 2007 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Am 1. April 2012 wurde die Grunderwerbssteuer dann noch einmal um 0,5 Prozent auf fünf Prozent erhöht. Für 2014 plant die Landesregierung sogar eine Erhöhung auf sechs Prozent. Quelle: dpa
In Brandenburg (im Foto das Potsdamer Stadtschloss im Park Sanssouci) stieg der Steuersatz am 1. Januar 2011 von 3,5 Prozent auf fünf Prozent. Quelle: dpa
In Bremen, das kleinste Bundesland der Republik, stieg die Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2011 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Damit liegt die Hansestadt knapp unter dem Durchschnitt von 4,75 Prozent – noch. Denn ab dem 1. Januar 2014 soll der Steuersatz auf 5,5 Prozent angehoben werden. Quelle: dpa
Immobilien in Hamburg gehören zu den teuersten in ganz Deutschland. Die Grunderwerbssteuer erreicht ebenfalls Spitzenwerte. Bereits am 1. Januar 2009 erhöhte die Hamburger Landesregierung die Grunderwerbssteuer auf 4,5 Prozent. Quelle: dpa
Wie Hamburg gehört auch Hessen, insbesondere die Finanzmetropole Frankfurt, zu den teuersten Pflastern in Deutschland. Die GrESt wurde am 1. Januar 2013 auf fünf Prozent angehoben. Quelle: dpa

Die SPD geht in ihrer Stellungnahme zu den Wahlprüfsteinen hingegen davon aus, dass 95 Prozent des Gebäudebestandes nach den ihr vorliegenden Zahlen teilsaniert und damit nicht in so drastisch schlechtem Zustand seien, wie oftmals angenommen. Um die Sanierungsquote bis 2020 auf jährlich zwei Prozent des Gebäudebestandes zu verdoppeln, bedürfe es einer angemessenen finanziellen Förderung sowie der Konzentration auf kleinteilige Maßnahmen anstelle der hohen Anforderungen an das Gesamtgebäude. "Da die Einsparungen an Energiekosten nie die nötigen Investitionen - auch nicht langfristig - amortisieren, müssen wir die richtigen Förderinstrumente als Ausgleich und Entlastung bereitstellen." Eine qualifizierte Beratung soll dafür sorgen, dass sich die Sanierung nicht nur an energetischer Einsparung, sondern auch an den finanziellen und lebenswirklichen Bedingungen des Einzelnen und der Wohngegend orientiert - und damit an den effizientesten Maßnahmen anstelle der maximal möglichen und teuersten.

Das klingt nach energetischer Sanierung mit Außenmaß, Sachverstand und scharfem Wirtschaftlichkeitskalkül. Stand bisher die Komplettsanierung im Fokus von Fachleuten und Politik, scheint sich der Blickwinkel nun auch auf die ersten Schritte einer energetischen Gebäudesanierung auszuweiten. Diese Betrachtungsweise ist sicherlich praxisnäher, birgt jedoch die Schwierigkeit, dass der Beratungsaufwand zunimmt und die Vorausberechnung der erzielbaren Einspareffekte mit noch mehr Ungenauigkeiten behaftet ist.

Bekannten Dämmkritikern wie dem fränkischen Architekten Konrad Fischer oder Norbert Deul von der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter geht das nicht weit genug. Sie halten Wärmedämmung und Energiesparfenster grundsätzlich für ineffektiv und fürchten, dass Hausbesitzer und Mieter die Kosten für die teuren Sanierungen tragen müssen, ohne dass dem jemals eine Energieersparnis in vergleichbarer Höhe gegenübersteht. Sie plädieren dafür, die ganzen Vorschriften für Sanierungswillige, wie sie in der Energie-Einsparverordnung festgelegt sind, zu streichen und alles dem gesunden Eigeninteresse der Immobilienbesitzer nach geringeren Energiekosten zu überlassen.

Christian Stolte, Bereichsleiter "Energieeffiziente Gebäude" bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Berlin - die sich als halbstaatliche Institution als Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, erneuerbare Energien und intelligente Energiesysteme versteht und als Schnittstelle zwischen Politik und Wirtschaft agiert - hält einen Zwang zur energetischen Gebäudesanierung ebenfalls für den falschen Weg. "Eigentümern liegt ihr Gebäude doch am Herzen", sagt Stolte. "Information und die richtigen Anreize sind die wesentlich erfolgreicheren Instrumente. Die Förderprogramme der KfW sind zwar gut, müssen aber weiter ausgebaut werden. Zudem halte ich steuerliche Anreize zur energetischen Sanierung für besonders wichtig."

Orientierungshilfen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Das Thema energetische Gebäudesanierung ist komplex, das Interesse seitens der Handwerksbetriebe, Baustoffindustrie und nicht zuletzt auch der Regierung jedoch hoch. Da überrascht es nicht, dass beim Thema Sinn oder Unsinn von Wärmedämmung, Fenstererneuerung und Heizanlagenmodernisierung viel getrommelt, manches versprochen und so manche undifferenzierte Aussage gemacht wird, Kritiker dahinter reine Interessenpolitik vermuten und so manche Vorschrift verteufeln. Die zentrale Frage, die je nach Expertise und politischer Orientierung ganz unterschiedlich beantwortet wird, bleibt jedoch die nach der Amortisationsdauer einer Sanierung durch die eingesparten Energiekosten. Denn allem Idealismus zum Trotz wird eine umfassende Sanierung des deutschen Gebäudebestands nur erfolgen, wenn die Ersparnisse die finanziellen Lasten aufwiegen – und zwar in einem vertretbaren Zeitraum.

Typische Baumängel in Altbauten

Orientierung am Verbrauch oder am Bedarf?

Woran aber können sich Hausbesitzer bei ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung orientieren?

Dass die CDU im zitierten Jahrbuch den Energiebedarf senken will, kommt nicht von ungefähr. Entscheidend ist für den einzelnen Bauherren nämlich naheliegender Weise die Differenz zwischen dem tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach einer Sanierungsmaßnahme. Da niemand exakt vorhersagen kann, wie sich der Verbrauch nach Sanierung entwickelt, greifen Energieberater auf eine modellhafte Berechnung anhand des Bedarfs zurück. Denn der Energiebedarf ist etwas völlig anderes als der tatsächliche Verbrauch. Er ist eine rechnerische Größe, die sich aus einer Analyse von Gebäudegröße und energetischer Qualität der Bausubstanz theoretisch errechnen lässt. Das individuelle Nutzerverhalten, die Zahl der Bewohner sowie witterungsbedingte Schwankungen bleiben dabei unberücksichtigt und werden standardisiert. Die Bedarfsrechnung ermöglicht daher die Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Häusern oder über den gesamten Gebäudebestand. Für den, der aber viel Geld in die Sanierung seines Hauses investieren will und auf entsprechende Einsparungen bei den Energiekosten hofft, liefert die Bedarfsberechnung und -prognose für die Zeit nach einer Sanierung lediglich erste Anhaltspunkte für das erreichbare Einsparpotenzial. Gewissheit über den genauen Einspareffekt erlangt der Bauherr erst in den Jahren nach erfolgter Sanierungsmaßnahme, wenn er die Prognose mit den tatsächlichen Verbrauchsdaten abgleichen kann.

Tatsächlicher Energieverbrauch häufig niedriger

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Französischer BalkonEigentlich leuchten die Augen eines jeden Wohnungssuchenden, wenn das Wort Balkon in der Anzeige steht. Ist es allerdings ein französischer Balkon, dürfen sich Interessenten nicht zu viel erhoffen. Oft handelt es sich dabei lediglich um eine Art Austritt. Zwar hat der Mieter dann ein bodentiefes Fenster und kann eventuell den Fuß nach draußen setzen, ein Frühstück an der frischen Luft wird aber aufgrund des Platzmangels schwierig. Quelle: obs
Biotop im GartenEin schöner, individuell angelegter Garten - das klingt verlockend. Nicht selten ähnelt der tatsächliche Garten dann eher einem Tümpel als einer natürlichen Parkanlage. Quelle: dpa
Aufstrebendes ViertelWohnen im aufstrebenden Viertel ist zwar sehr schön, aber in der Regel auch sehr teuer. Die Mieten steigen, wie hier im Frankfurter Ostend, deutlich schneller als in anderen Gegenden. Seit die Europäische Zentralbank verkündete, dass sie vom Willy-Brandt-Platz ins Ostend zieht, ist das Wohnen dort deutlich attraktiver geworden. Ein weiteres Problem: Auch in aufstrebenden Vierteln wird meistens gebaut und saniert was das Zeug hält. Quelle: dpa
HandwerkerwohnungAn dieser Wohnung muss wirklich etwas getan werden - und zwar von Profis. Hier sollte also nur zugreifen, wer viel Zeit und Renovierungsgeschick mitbringt. Außerdem sollten aus Ausgleich für die Arbeiten mietfreie Monate rausgehandelt werden. Quelle: dpa
Umgebung mit hohem FreizeitwertWer hier wohnt, muss sich um seine Abendgestaltung keine Sorgen machen. Allerdings dürfte es auch nachts laut sein, Ruhestörungen sollten also fest eingeplant werden. Quelle: dpa
Mietfreier MonatSo viel Glück kann gar keiner haben. Zumindest nicht bei der aktuell angespannten Lage auf den Immobilienmärkten. Vermieter, die einen kostenfreien Monat anbieten, sind mit ziemlich hoher Wahrscheinlichkeit im Besitz einer Immobilie, die kein Mensch haben möchte. Quelle: dpa
DenkmalgeschütztHäuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind normalerweise besonders alt und oft auch besonders schön. Allerdings ist dem Mieter bei solchen Immobilien meist jegliche bauliche Veränderung untersagt. Quelle: dpa

Diverse Studien und Untersuchungen haben ergeben, dass der tatsächliche Energieverbrauch regelmäßig deutlich niedriger ausfällt, als der theoretisch errechnete Bedarf vor einer Sanierungsmaßnahme. Damit stimmt aber die Ausgangsgröße für kalkulierte Energieersparnis nicht und die zu erwartende Amortisationsdauer verlängert sich. Ein paar Beispiele:

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat im März eine Studie vorgelegt, die auf dem Modellprojekt "Niedrighaus im Bestand" basiert, bei dem 52 Ein- und elf Mehrfamilienhäuser eine energetische Komplettsanierung erhielten. Für 19 Gebäude lagen auch Verbrauchsdaten für die Zeit vor der Sanierung vor. Die Dena stellte fest: Der Energieverbrauch der unsanierten Gebäude lag im Durchschnitt elf Prozent unter dem errechneten Bedarf. Allerdings erzielten die Gebäude trotz der Orientierung an den Verbrauchswerten letztlich eine Energieersparnis von 76 Prozent - nur vier Prozent unter dem Zielwert. Dena-Experte Stolte war von dem Ergebnis positiv überrascht: "Die Abweichungen hielten sich im Rahmen und belegen, dass auch auf Basis einer Bedarfsrechnung realistische Prognosen der erzielbaren Energieeinsparung möglich sind." Auf Nachfrage räumte er allerdings ein, dass die Abweichungen im Einzelfall auch bis zu 20 Prozent nach oben oder unten betragen haben.

Auch eine umfassende Untersuchung des Heizkostenerfassers und Energiemanagers Techem, der dafür die Heizkostenabrechnungen von etwa 300.000 Mehrfamilienhäusern für den Zeitraum von 2005 bis 2012 ausgewertet hat, kam zu dem Ergebnis, dass der Verbrauch insbesondere in älteren Gebäuden deutlich unter dem berechneten Bedarf liegt. In Wohnungen mit einem niedrigen kalkulierten Bedarf lag der Verbrauch hingegen oftmals höher. Die Folge: Die vor einer Sanierung prognostizieren Wärmebedarfswerte werden häufig nicht erreicht. Schlimmer noch: Tatsächlich stellte die Techem-Untersuchung fest, dass der reale Verbrauch nach energetischer Sanierung den Bedarf im Durchschnitt um den Faktor zwei übersteigt. Auch diese Studie sieht die Ursache dafür im Nutzerverhalten, dass in den Bedarfsberechnungen jedoch als stabil und standardisiert unterstellt wird.

Eine an anderer Stelle bereits zitierte Studie der Universität Camebridge kam sogar zu dem Ergebnis, dass die Energiebedarfsrechnung um bis zu 30 Prozent von den tatsächlichen Verbrauchsdaten abweichen kann. Den Grund dafür sehen die Experten im Nutzerverhalten, klare Belege dafür gibt es indes nicht.

Das Heizverhalten ist der Sündenbock

So wollen die Deutschen wohnen
Grün macht glücklich: Laut einer Studie britischer Forscher von der University of Exeter sind Menschen, die einen eigenen Garten haben oder zumindest in einem Stadtteil mit vielen Grünflächen leben, zufriedener als Mieter aus Betonwüsten. Dafür haben die Forscher 600 Menschen befragen, die von einem weniger grünen Stadtteil in ein grüneres Viertel zogen, sowie 470 Menschen, die von einem grünen in einen zugebauten Stadtteil gezogen sind. Das Resultat: Wer in eine Gegend mit vielen Parks gezogen ist, war zufriedener, wer in die Betonwüste zog, wurde dagegen unzufriedener. Was den Deutschen innerhalb der eigenen vier Wände wichtig ist, zeigen die folgenden Bilder. Quelle: Blumenbüro Holland/dpa/gms
Licht und Luft: Das Immobilienportal Immonet hat seine Nutzer gefragt, was in ihrer neuen Wohnung unbedingt vorhanden sein soll. 2911 Wohnungssuchende haben darüber abgestimmt. Quelle: dpa
Schimmel, schwarze Fugen und klamme Handtücher im Bad - davon können offensichtlich viele Mieter ein Lied singen. Feucht-warmes Klima ist nicht nur ein idealer Nährboden für Schimmelpilze, auch Schädlinge wie Silberfische fühlen sich in dieser Umgebung wohl. 46 Prozent der Immonet-Nutzer wünschen sich in ihrer neuen Wohnung daher ein Bad mit Fenster. Nur so kann die Nasszelle optimal belüftet werden. Quelle: AP
Selbst zu kochen ist zwar etwas aufwendiger, dafür aber wesentlich günstiger, als jeden Tag den Pizza-Service anzurufen. Auf eine Einbauküche legen daher 40 Prozent der Befragten wert. Für Mieter, die nicht allzu lange in der Wohnung bleiben möchten, ist die Neuanschaffung aufwendig und teuer. Und bei einem Umzug lässt sich die Küche nicht nur schlecht transportieren, sie passt auch meist nicht in die neue Wohnung. Quelle: dpa
Wie der Boden aussieht, spielt für viele Wohnungssuchende eher eine untergeordnete Rolle. Nur acht Prozent der Befragten gaben an, dass in ihrer Wohnung unbedingt Parkett-Boden verlegt sein muss. Die übrigen Nutzer legen darauf wenig Wert und finden sich mit Fliesen, Laminat oder Teppich ab. Denn Parkett-Boden sieht zwar schön aus, aber der edle Holzboden ist auch empfindlich. Scharfe Reinigungsmittel, Stilettos oder die Krallen von Hundepfoten verträgt er nicht. Quelle: Presse
Viel Platz über ihrem Kopf wünschen sich sechs Prozent der Befragten. Für sie sind hohe Decken das wichtigste Kriterium. Diese sind zwar schick und Altbauwohnungen liegen voll im Trend, aber hohe Räume sind auch Energiefresser. Sie im Winter warm zu halten, kann richtig ins Geld gehen. Quelle: AP
Fazit: Die Immonet-Nutzer legen vor allem auf praktische Dinge Wert, wie das Fenster im Bad. Exklusive Ausstattung wie Parkett-Boden oder hohe Decken sind hingegen weniger gefragt. Das könnte mit den stetig steigenden Mieten zusammenhängen: Je höher die Preise desto geringer werden die Ansprüche. Quelle: Presse

Kurz: Wer viel verbraucht, kann viel einsparen. Und so mancher Hausbewohner wird anscheinend umso verschwenderischer, je höher der Einspareffekt nach Sanierung sein soll. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung allein auf bauphysikalischen Bedarfswerten ist für den sanierungswilligen Hauseigentümer daher unzureichend. Eine Änderung der Heizgewohnheiten, der Anzahl an Bewohnern oder des Warmwasserverbrauchs kann erheblichen Einfluss auf die verbrauchten Energiemengen haben und jede zu erhoffende Energieersparnis aus einer energetischen Sanierung konterkarieren. Dena-Experte Stolte schließt jedenfalls für das untersuchte Modellprojekt aus, dass ein falsche Analyse des Gebäudebestands zu den erheblichen Abweichungen im Einzelfall geführt hat.

Energiefachberater Rolf-Peter Weule vom Baustoffhandel Kömpf in Calw hält Verbrauchsdaten ohnehin häufig für verfälscht - insbesondere bei Energieausweisen, die es sowohl auf Basis von Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre als auch aufgrund bauphysikalischer Parameter des Gebäudes (Bedarfsorientierter Energieausweis) gibt. „Verbrauchsorientierte Energieausweise erzählen Geschichten, die ohnehin selten stimmen. Unter Energieberatern gibt es das geflügelte Wort, dass das Ergebnis der Energieberatung schon stimme, wenn nur die Nutzer nicht wären. Ich biete meinen Kunden deshalb auch nie eine Amortisationsrechnung zu ihren Sanierungsmaßnahmen an. Aufgrund der vielen Parameter halte ich das für unlauter“, so Weule. Ihm ist wichtig, dass die Amortisationsrechnung nur ein Teil der Wahrheit ist. Die Werterhaltung, beziehungsweise die Wertsteigerung des Gebäudes gehören genauso in die Überlegungen einbezogen.

Bedarfsrechnung macht vergleichbar

Andreas Holm, Leiter des Forschungsinstituts für Wärmeschutz e.V. in München (FIW), hält ebenfalls die Planung anhand der Bedarfswerte für empfehlenswert, weil nur diese Methode die Effizienz der energetischen Sanierungsmaßnahmen vergleichbar mache. „Ein seriöser Energieberater schaut immer auf Verbrauch und Bedarf und erklärt entsprechende Unterschiede“, sagt Holm. „Darauf basierend entwickelt er Szenarien für mehrere Sanierungsvarianten und –schritte und bringt diese in eine sinnvolle Reihenfolge.“ Diese Meinung ist verbreitet. „Energieberater sollten immer die Verbrauchsdurchschnitte in der Berechnung ihrer Sanierungsempfehlungen zugrunde legen“, rät auch Stolte von der dena. Damit steht und fällt die Berechnung der zu erwartenden Amortisationsdauer.

Sowiesokosten von den Vollkosten trennen

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Wer sanieren will und überlegt, vor dem neuen Fassadenputz auch noch Dämmplatten an die Hauswand zu dübeln, kann ehrlich gerechnet nur den Mehraufwand für die Dämmstoffanbringung den erzielbaren Einsparungen an Heizenergie gegenüber stellen. Für Gerüst, Putz und Farbe hat der die sogenannten Sowieso-Kosten, die er von den Gesamtkosten der Sanierung abziehen muss. Die Art der Rechnung ist essentiell für eine auf kalkulatorische rentable Investition. Holm hat das über den deutschen Gebäudebestand wie folgt kalkuliert:

Altersklasse

moderate Sanierung

ambitionierte Sanierung

Sowieso Kosten

Anteil Sowieso

<1918

 14.500 €

 16.900 €

 38.300 €

73%

1918-1948

 15.400 €

 18.200 €

 37.060 €

71%

1949-1957

 12.600 €

 13.900 €

 34.890 €

73%

1958-1968

 13.900 €

 15.700 €

 38.580 €

74%

1969-1978

 16.000 €

 19.100 €

 50.610 €

76%

1979-1987

 11.100 €

 13.000 €

 33.650 €

75%

1988-1993

 10.200 €

 12.600 €

 43.510 €

81%

Quelle: FIW, München

Fazit der FIW-Zahlen: Die energetisch wirksamen Mehrkosten erreichen durchschnittlich nicht einmal 30 Prozent des Sanierungsaufwands. Das zugrunde gelegt amortisieren sich Sanierungsmaßnahmen natürlich schneller. Dazu hatte auch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt für die WirtschaftsWoche bereits eine Untersuchung angestellt.

Auch die dena hat in diversen Untersuchungen festgestellt, dass bei Sanierungen, die an Gebäuden  ohnehin anstehen und dadurch nur vergleichsweise geringen Mehraufwand für energetische Verbesserungen erfordern, die Baumaßnahme in aller Regel wirtschaftlich ist. Im Umkehrschluss heißt das, eine Sanierung ohne gleichzeitigen Sanierungszwang aufgrund von Überalterung, Verschleiß oder Beschädigung der Gebäudeteile oder Technik ist oftmals unwirtschaftlich.

Fehlerhafte Umsetzung kann den Einspareffekt zunichtemachen

Kuriose Energiefresser
Beheizbare KlobrillenJapaner und Südkoreaner lieben es, wenn der Sitz auf dem stillen Örtchen wohlig warm wird. Besonders luxuriöse Varianten duschen und föhnen auch noch mit anschließender Massage. Sechs Prozent des Stromverbrauchs gehen in Südkorea allein für beheizbare Klobrillen drauf. In Deutschland sind die Edel-Klobrillen inzwischen auch erhältlich, die meisten Haushalte begnügen sich aber weiterhin mit einem kalten Toilettensitz. Quelle: Reuters
Heizdecken.... verursachten in Südkorea regelmäßig Stromausfälle, denn große Teile der Bevölkerung drehten nachts gleichzeitig den Regler hoch. In Deutschland sind sie dank gut beheizter Wohnungen weniger begehrt.
Ja, für gewöhnlich ist es in Regionen mit Schnee kalt - sehr kalt. Beheizbare Handschuhe und Skischuhe halten die Gliedmaßen bis zu 18 Stunden warm - dafür sorgt ein aufladbarer Akku. Für passionierte Wintersportler sind diese High-tech-Kleidungsstücke sicherlich praktisch - in puncto Energieverbrauch aber auch ein verzichtbarer Luxus. Quelle: dpa
Der Clou für Menschen, die unter akuter Morgenmüdigkeit leiden oder schlicht zu faul sind einen Löffel aus der Schublade zu holen - die selbst umrührende Tasse. Ein eingebauter Quirl wirbelt Milch und Zucker durcheinander. Sieht aus wie von Zauberhand, ist aber batteriebetrieben. Bei derartiger Energieverschwendung könnte einem glatt schwindlig werden. Quelle: PR
Vorbei die Zeiten als Männer gemütlich ein Pfeifchen schmauchten - jetzt kommt die E-Pfeife. Hier glimmt allerdings kein Tabak. Mittels eines Verdampfers lassen sich verschiedene Geschmacksrichtungen wie Vanille, Schokolade, Kirsche oder Café in die Luft pusten. Ober man dafür tatsächlich Akkus laden muss... Quelle: PR
Computermäuse lassen sich per USB-Kabel über den Computer beheizen und über ein kleines Rädchen regulieren. Zwar verbrauchen die beheizbaren Mäuschen allein nicht viel Strom, aber ganz ehrlich - wirklich brauchen tut sie keiner. Man könnte die klammen Fingerchen auch einfach zwischendurch ordentlich gegeneinander reiben - ganz ohne Strom.

Das Problem: Erfolgsbeispiele und Studien zur Wirtschaftlichkeit beschäftigen sich bislang nur mit Komplettsanierungen. Die Einspareffekte für Einzelmaßnahmen und anhand von Verbrauchswerten sind daher noch weitgehend unerforscht. Dämmkritiker Konrad Fischer etwa ist nach Bewertung von Vergleichsstudien überzeugt, dass die belegten Einspareffekte lediglich auf optimierte Heiztechnik und eventuell noch die Dachdämmung zurückzuführen ist. Wärmedämmung an Fassaden lehnt er ab, weil sie die Erwärmung der Fassade durch Sonneneinstrahlung verhindere. Dämmstoffindustrie, Energieberater und Wissenschaft halten jedoch dagegen. "Dämmmaßnahmen lohnen sich in jedem Fall. Sie bringen einen Gewinn an Wohnkomfort und eine Energieersparnis mit sich. Die Behauptung, eine Wärmedämmung würde keine Energie sparen, ist völlig absurd", so Holm vom FIW. "Welche Maßnahme letztlich die effektivste und wirtschaftlichste ist, lässt sich jedoch nicht verallgemeinern. Das hängt vom Einzelfall ab."

Ohne Einzelfallprüfung und individuelle Beratung geht es nicht

Was die zu erwartende Energieverbrauchssenkung einzelner energetischer Sanierungsschritte angeht, hängt die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen somit in der Praxis entscheidend von der qualifizierten Analyse des Gebäudezustands sowie des Verbrauchsverhaltens und den finanziellen Möglichkeiten ab. Zumindest darin sind sich alle Fachleute und mittlerweile auch die Politiker einig. "Die Kommunikation zum Thema energetische Sanierung der Bestandsgebäude ist differenzierter geworden. Heute behauptet niemand mehr, dass sich in jedem Fall jede Komplettsanierung sofort rechnet. Vielmehr betonen alle Seiten, dass sich eine Sanierung insbesondere dann lohnt, wenn ohnehin die Sanierung von Dach, Fassade oder Heizungsanlage ansteht. Denn dann sind es nur die Mehrkosten für die energetische Optimierung, die sich über die Energiekostenersparnis amortisieren muss. Dann aber lohnt sie sich immer", so Stolte.

In Arbeit
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Staatliche Zuschüsse oder Steuervorteile beschleunigen die Amortisation der Bauinvestition zusätzlich. Leider bleibt es vorerst bei den bereits bekannten Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank, über die Steuervorteile für Sanierer dürfte erst nach der Wahl wieder diskutiert werden. Darüber hinaus erörtern Stefan Klinski, Professor an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, sowie Veit Bürger vom Öko-Institut allerlei Maßnahmen, um die Investitionshürde zu überwinden. Um die notwendigen, zusätzlichen monetären Anreize zu finanzieren, schlagen sie beispielsweise eine Sanierungsprämie vor, die über eine Umlage von den Gasversorgern oder Mineralölgesellschaften bezahlt werden soll. Oder per "Klimaschutzabgabe mit Förderfonds" könnte per Sondersteuer abhängig von der energetischen Qualität der Gebäude von Hausbesitzern erhoben werden, um Sanierungsmaßnahmen zu fördern. Ob derartige Maßnahmen durchsetzbar und ausreichend sind, um einen Sanierungsboom auszulösen, darf allerdings bezweifelt werden. "Ein Sanierungsboom auf freiwilliger Basis ist schon deswegen unmöglich, weil wohl nur wenige Kommunen oder sonstige Hausbesitzer entsprechende Finanzmöglichkeiten haben", glaubt Dämmkritiker Fischer. "Die geplanten Finanzinstrumente nenne ich Folterinstrumente. Sie ziehen dem wehrlosen Hausbesitzer Geld aus der Tasche, ohne ihm einen angemessenen Ausgleich zu gewähren." Da ja eine energetische Sanierung offenbar vor allem bei bereits vorliegendem Sanierungsbedarf wirtschaftlich ist, könnten zusätzliche Finanzspritzen ohnehin dazu führen, dass saniert wird, was noch gar nicht saniert werden muss. Dann aber wird die Sanierung wie dargelegt schnell unwirtschaftlich.

Hausbesitzer sollten also zunächst abwarten, was die Regierung nach der Wahl plant. Den Energieberater können sie dennoch schon bestellen. Damit die Planung fundiert und unter wirtschaftlichen Aspekten sinnvoll ist, sollten Hauseigentümer die verkaufsorientierte Energieberatung von Handwerkern, Baustoffhändlern oder Heizungsinstallateuren meiden und auf unabhängige, nachweislich qualifizierte Energieberater zurückgreifen. Diese sind am besten über die dena-Internetseite www.energie-effizienz-experten.de aufzufinden. Dort gelistete Energieberater müssen ihre Qualifikation regelmäßig nachweisen. Der Staat bezuschusst eine qualifizierte Energieberatung inzwischen mit einmalig 400 Euro.

Zudem bietet die KfW inzwischen Förderprogramme für die Baubegleitung durch einen Energieberater an, der die fach- und normengerechte Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen überwacht. Die fachkundige Baubegleitung ist immens wichtig, denn eine fehlerhafte oder schlampige Anbringung einer Wärmedämmung kann nicht nur den Einspareffekt zunichtemachen, sondern auch hohe Folgekosten bis hin zum kompletten Abriss und anschließenden Neubau der gedämmten Bauwerke führen.

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