Energetische Sanierung : So tappen Sie nicht in die Dämmfalle

Wann ist die energetische Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlich? Politiker und Fachleute werden mit Pauschalaussagen zunehmend vorsichtig, denn präzise Prognosen sind kaum möglich. Womit Hauseigentümer rechnen und worauf sie bei der Planung achten müssen.

Wann ist die energetische Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlich?

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Die Stimmen, die einräumen, dass sich eine energetische Sanierung der Wohngebäude in Deutschland nicht rechnet, mehren sich - selbst unter Politikern und den Informationsstellen der Bundesregierung. Aufschlussreich ist etwa das kürzlich erschienene Buch "Energieeffizienz in Gebäuden - Jahrbuch 2013" von Jürgen Pöschk. Darin haben sich neben EU-Energiekommissar Günther Oettinger und Bundesbauminister Peter Ramsauer auch zahlreiche Verbandsspitzen, Wissenschaftler und weitere Experten zum Thema geäußert. Das ist nicht nur interessant für Handwerksbetriebe, Dämmstoffindustrie und Energieberater, sondern auch für Wähler, die eine Haussanierung planen - und dabei auf staatliche Unterstützung für energetische Maßnahmen hoffen.

Alte Gemäuer

Historische Gebäude sind bei den Deutschen beliebt. Wie sehr die Bundesbürger ihre Fachwerk- und Backsteinschätzchen lieben, zeigt jetzt eine Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag des Immobilienunternehmens Pantera. Vor allem die Fassade hat es den Menschen (71 Prozent) angetan. Gerade Frauen zeigen sich begeistert von baulichen Besonderheiten wie den Stuck, einem Erker oder Sprossenfenstern.

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Innenstadtoasen

Für viele gehören historische Immobilien zum Stadtbild - 84 Prozent der Deutschen wünschen sich bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung alter Gebäude statt Neubauten. 79 Prozent befürworten außerdem Steuervergünstigungen bei Modernisierungsarbeiten.

Gerade in Städten wie Berlin gilt das Restaurieren von Altbauten als gute Investition. Lange Zeit stand das denkmalgeschützte Haus Cumberland (Bild) am Kurfürstendamm leer. Ende 2012 sollen die Sanierungen abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sein.

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Steuervorteil und Mieterlust

Die Investition in eine alte Immobilie kann sich durchaus lohnen. Die Umfrage zeigt, dass vier von zehn Deutschen grundsätzlich bereit sind, für das Wohnen im denkmalgeschützten Gebäude mehr Miete zu bezahlen. Das trifft besonders auf Bewohner von Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu (47 Prozent). Beim Kauf einer historischen Immobilie würden immerhin 31 Prozent einen höheren Preis akzeptieren. Zusätzlich lockt der Staat mit Steuervorteilen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Häuser. Vor allem in zentralen Lagen in der Stadt und bei Vermietung kann die Rechnung bei einem Kauf aufgehen.

Nicht alles lassen die Interessenten den alten Objekten aber durchgehen. Einen schlechteren Energiesparstandard akzeptieren Bundesbürger auch in Altbauten nicht. 53 Prozent befürworten allerdings staatlichen Hilfen wie günstige Kredite oder Zuschüsse, um energiesparende Investitionen umzusetzen.

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Zentrale Lage

Gerade in Großstädten - wie hier in Berlin - finden sich ganze Viertel mit Wohnhäusern aus der Gründerzeit. Doch nicht allen Städten gelingt es in den Augen der Bevölkerung gleichermaßen, die historische Bausubstanz zu erhalten.

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Ranking

Die Allensbach-Umfrage zeigt, welche Städte sich für die Erhaltung der historischen Bausubstanz ins Zeug legen. Düsseldorf - hier ein Bild des modernen Medienhafens - gehört nicht dazu. Nur fünf Prozent der Befragte glauben, dass die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen gute Arbeit beim Erhalt historischer Bauten leistet. Im Vorjahr waren es noch sieben Prozent.

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Stuttgart

Das Stuttgarter Schloss erscheint dem Besucher im guten Zustand. Das gilt nicht für alle historischen Gebäude in der baden-württembergischen Hauptstadt, glauben die Deutschen. Nur acht Prozent beurteilen den Umgang mit denkmalgeschützten Immobilien als gelungen.

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Main-Metropole

Frankfurt ist bekannt für seine Hochhäuser-Skyline. Die historischen Immobilien machen auf die Bundesbürger jedoch keinen guten Eindruck - nur neun Prozent glauben, dass sich die deutsche Bankenhauptstadt ausreichend für den Erhalt alter Häuser einsetzt.

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Köln

20 Prozent der Befragten attestieren der Domstadt eine gute Denkmalpflege. Verglichen mit 2006 ist das kein besonders gutes Abschneiden - damals glaubten noch 25 Prozent, dass die Domstadt gut mit ihren Altbauten umgeht.

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Hamburg

Ähnlich auch die Stimmung in der alten Hansestadt. Glaubten hier 2006 noch 24 Prozent an einen guten Umgang mit historischen Gebäuden, sind es sechs Jahre später nur noch 21 Prozent.

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Nürnberg

Auch das Stadtbild der Frankenmetropole von historischen Gebäuden dominiert. Fast ein Drittel (30 Prozent) der Bundesbürger glauben, dass die fränkische Stadt auch gut mit ihnen umgeht.

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München

Die bayrische Landeshauptstadt fällt in der Umfrage von Platz 2 auf Platz 4 zurück. Gaben 2006 noch 37 Prozent an, dass sich München gut für den Erhalt historischer Bauten einsetzt, waren es 2012 drei Prozent weniger.

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Leipzig

Die Städte in Ostdeutschland tun viel für die historische Bausubstanz. Leipzig gehört zu den Städten, die im Denkmal-Ranking besser abschneiden. 36 Prozent der Deutschen loben die Stadt für einen besonders gelungen Erhalt - sechs Jahre zuvor waren es 33 Prozent.

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Berlin

Einen noch deutlicheren Sprung machte die deutsche Hauptstadt. Glaubten 2006 gut ein Drittel der Befragten, dass in Berlin gut mit Altbauten umgegangen wird, sind es heute 42 Prozent. Eines der prominenten Beispiele ist das Projekt „Maison Ouest“. In direkter Nachbarschaft zum KaDeWe entstehen hier 22 Luxus-Wohnungen. Am Joint Venture ist unter anderem auch der Studienauftraggeber Pantera beteiligt.

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Dresden

Den Spitzenplätz hält aber nach wie vor Dresden inne. 68 Prozent aller Bundesbürger glauben, dass die sächsische Metropole viel tut, um die historische Bausubstanz der Stadt zu erhalten.

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Finanzielle Anreize für die Gebäudesanierung werden früher oder später auch kommen - und auch strengere Vorschriften oder Strafzahlungen für Sanierungsverweigerer sind vorstellbar, wie aus diversen Beiträgen im Jahrbuch hervorgeht. Fest steht: Sowohl Energiekommissar Oettinger als auch Bundesbauminister Ramsauer drücken aufs Tempo, damit bis 2050 ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand erreicht wird. Immerhin: Um Gebäude-, Haus- und Wohnungseigentümer nicht zu überfordern, bekenne sich die Regierung klar zum Grundsatz der generellen Wirtschaftlichkeit als wesentliche Voraussetzung für eine deutsche Erfolgsgeschichte hinsichtlich der energetischen Gebäudesanierung. Wann aber ist eine Sanierung hinsichtlich der eingesparten Energie wirtschaftlich?

Die teure nachträgliche Isolierung von Gebäudefassaden gilt unter Kritikern generell als unwirtschaftlich. Befürworter hingegen betonen nachweisbare Einspareffekte von Erfolgsbeispielen oder Modellprojekten, stellen sie jedoch kaum den Kosten der tatsächlichen Energieeinsparung gegenüber. Die Hauseigentümer sind offenbar verunsichert und halten sich weiter mit energetischer Gebäudesanierung zurück, die Sanierungsquote sank zuletzt unter ein Prozent des Bestands. Dabei müsste sich die Sanierungsquote in Deutschland mindestens verdoppeln, um die Energiesparziele der Bundesregierung zu erreichen. Offenbar fehlen jedoch ausreichende Anreiz- und Fördersysteme, um die berechtigten Zweifel an der Wirtschaftlichkeit unter den Immobilieneignern zu zerstreuen.

Die spannendsten KfW-Programme

KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

Gefördert werden der Kauf oder Bau einer Immobilie mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro zu Zinssätzen ab 1,97 Prozent. Kreditnehmer können bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten finanzieren, die Zinsbindung beträgt fünf oder zehn Jahre.

Energieeffizient Bauen (153)

Die Förderbank honoriert den Bau oder Kauf eines Energieeffizienz- oder Passivhauses mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Bauherren müssen allerdings bestimmte Vorgaben erfüllen. Für einen Effektivzins ab 1,41 Prozent können Kunden bis zu 50.000 Euro leihen. Außerdem lockt ein Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.

Energieeffizient Sanieren (152)

Dieses Programm fördert Einzelmaßnahmen mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro und einem Effektivzins ab einem Prozent. Geförderte werden Eigentümer, Käufer oder Mieter. Die KfW fördert energetische Sanierungen darunter unter anderem Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen oder eine neue Heizung. Kreditnehmer müssen einen Energieberater hinzuziehen. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.

Energieeffizient Sanieren (151)

Hier profitieren Käufer oder Besitzer eines KfW-Effizienzhauses oder denkmalgeschützter Häuser. Auch Mieter können zugreifen. Die KfW vergibt Kredite bis zu 75.000 Euro zu einem Effektivzins ab einem Prozent. Zusätzlich lockt ein Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 12,5 Prozent der Kreditsumme. Der Zuschuss steigt mit dem erreichtem Energiesparlevel.

Altersgerecht umbauen (159)

Dieses Programm gilt bei umbauten, die Barrieren aufheben oder die Wohnqualität für Senioren steigern. Das Darlehen zu einem Effektivzins in Höhe von einem Prozent gilt für alle förderfähigen Kosten bis zu einer Summe von 50.000 Euro. Die Zinsbindung gilt für fünf oder zehn Jahre, die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre. Es besteht außerdem die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von maximal acht Jahren abzuschließen. Das Programm können Eigentümer, Vermieter oder Mieter nutzen.

Erneuerbare Energien (274)

Wer den Einbau einer Solaranlage oder Kraft-Wärme-Kopplung plant, sollte dieses Angebot nutzen. Regenerative Energien werden mit Darlehen in zu einem Effektivzinssatz ab einem Prozent gefördert. Interessant könnte für viele auch die Option von bis zu drei tilgungsfreien Jahren zu Beginn des Darlehens sein. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, die maximale Laufzeit 20 Jahre. Der maximale Kreditbetrag liegt bei mehreren Millionen Euro.

Was CDU und SPD nach der Wahl planen

Was die verschiedenen Parteien zur Förderung und Regelung der Bestandssanierung planen, hat Jahrbuch-Herausgeber Pöschk bei den Bundesparteigremien in Form von Wahlprüfsteinen abgefragt. Und hier unterscheiden sich schon die Grundannahmen der beiden großen Volksparteien deutlich.

CDU und CSU gehen in ihrer Antwort davon aus, dass 75 Prozent des Gebäudebestandes noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden und daher unverhältnismäßig viel Energie verbrauchen. Durch fachgerechtes Sanieren und moderne Gebäudetechnik könnten "teilweise bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs" eingespart werden. Das Ziel der Unionsparteien: den "Wärmebedarf des Gebäudebestandes bis 2020 um 20 Prozent zu senken". Die CDU setzt dabei auf freiwillige Investitionen, die sie fördern und weiterhin mit einem breiten Informations- und Beratungsangebot unterstützen will. Sie setzt auf Kontinuität in der Förderung, die mittelfristig und marktgerecht erhöht werden soll. Zudem hält sie am Plan der steuerlichen Förderung von energetischer Gebäudesanierung fest, die bisher die Opposition im Bundesrat verhinderte.

In Baden Württemberg betrug die Grunderwerbssteuer (GrESt) 1998 noch 3,5 Prozent. Seit dem 5. November werden rund fünf Prozent Steuern beim Erwerb eines Grundstücks eingezogen.

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Die bayrische Landesregierung scheute sich bisher davor, den Bürgern tiefer in die Tasche zu greifen. Die Grunderwerbssteuer beträgt hier unverändert 3,5 Prozent. Damit liegt das Bundesland unter dem bundesdeutschen Schnitt von 4,75 Prozent.

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In Berlin gab es seit 1998 zwei Erhöhungen. Zunächst stieg der Steuersatz auf den Erwerb von Grundstücken am 1. Januar 2007 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Am 1. April 2012 wurde die Grunderwerbssteuer dann noch einmal um 0,5 Prozent auf fünf Prozent erhöht. Für 2014 plant die Landesregierung sogar eine Erhöhung auf sechs Prozent.

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In Brandenburg (im Foto das Potsdamer Stadtschloss im Park Sanssouci) stieg der Steuersatz am 1. Januar 2011 von 3,5 Prozent auf fünf Prozent.

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In Bremen, das kleinste Bundesland der Republik, stieg die Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2011 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Damit liegt die Hansestadt knapp unter dem Durchschnitt von 4,75 Prozent – noch. Denn ab dem 1. Januar 2014 soll der Steuersatz auf 5,5 Prozent angehoben werden.

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Immobilien in Hamburg gehören zu den teuersten in ganz Deutschland. Die Grunderwerbssteuer erreicht ebenfalls Spitzenwerte. Bereits am 1. Januar 2009 erhöhte die Hamburger Landesregierung die Grunderwerbssteuer auf 4,5 Prozent.

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Wie Hamburg gehört auch Hessen, insbesondere die Finanzmetropole Frankfurt, zu den teuersten Pflastern in Deutschland. Die GrESt wurde am 1. Januar 2013 auf fünf Prozent angehoben.

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Auch im strukturschwachen Mecklenburg-Vorpommern wurde die GrESt angehoben. Der Steuersatz beträgt seit dem 1. Juli 2012 rund fünf Prozent.

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Die niedersächsische Grunderwerbssteuer erfuhr am 1. Januar 2011 eine Erhöhung von 3,5 auf 4,5 Prozent.

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Seit dem 1. Oktober 2011 greift auch die nordrhein-westfälische Landesregierung beim Erwerb von Grundstücken mehr ab. Die Grunderwerbssteuer wurde von 3,5 auf fünf Prozent angehoben.

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In Rheinland-Pfalz müssen Grundstücksinteressenten seit dem 1. März 2012 tiefer in die Tasche greifen. Die Landesregierung hat die Grunderwerbssteuer auf fünf Prozent angehoben.

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In Saarland gab es zwei kurz aufeinanderfolgende Erhöhungen der Grunderwerbssteuer. Von einem Niveau von 3,5 Prozent wurde der Steuersatz am 1. Januar 2012 zunächst auf fünf Prozent, am 1. Januar des laufenden Jahres dann noch einmal um 0,5 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent erhöht. Mit diesem Wert ist das Saarland der derzeitige Spitzenreiter in Deutschland.

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Sachsen ist neben Bayern das einzige Bundesland, das bisher einer Erhöhung der Grunderwerbssteuer widerstanden hat. Im neuen Bundesland beträgt der Steuersatz weiterhin 3,5 Prozent.

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In Sachsen-Anhalt wird seit dem 1. März 2012 eine Grunderwerbssteuer von fünf Prozent verlangt.

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Schleswig Holstein wird der künftige bundesweite Spitzenreiter sein. Grundstücke werden dort beim Erwerb ab 2014 mit satten 6,5 Prozent besteuert. Derzeit beträgt die Grunderwerbssteuer noch fünf Prozent.

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In Thüringen erhöhte die Landesregierung die Grunderwerbssteuer am 7. April 2011 von 3,5 auf fünf Prozent. Damit liegt Thüringen leicht über den bundesdeutschen Schnitt.

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Die SPD geht in ihrer Stellungnahme zu den Wahlprüfsteinen hingegen davon aus, dass 95 Prozent des Gebäudebestandes nach den ihr vorliegenden Zahlen teilsaniert und damit nicht in so drastisch schlechtem Zustand seien, wie oftmals angenommen. Um die Sanierungsquote bis 2020 auf jährlich zwei Prozent des Gebäudebestandes zu verdoppeln, bedürfe es einer angemessenen finanziellen Förderung sowie der Konzentration auf kleinteilige Maßnahmen anstelle der hohen Anforderungen an das Gesamtgebäude. "Da die Einsparungen an Energiekosten nie die nötigen Investitionen - auch nicht langfristig - amortisieren, müssen wir die richtigen Förderinstrumente als Ausgleich und Entlastung bereitstellen." Eine qualifizierte Beratung soll dafür sorgen, dass sich die Sanierung nicht nur an energetischer Einsparung, sondern auch an den finanziellen und lebenswirklichen Bedingungen des Einzelnen und der Wohngegend orientiert - und damit an den effizientesten Maßnahmen anstelle der maximal möglichen und teuersten.

Das klingt nach energetischer Sanierung mit Außenmaß, Sachverstand und scharfem Wirtschaftlichkeitskalkül. Stand bisher die Komplettsanierung im Fokus von Fachleuten und Politik, scheint sich der Blickwinkel nun auch auf die ersten Schritte einer energetischen Gebäudesanierung auszuweiten. Diese Betrachtungsweise ist sicherlich praxisnäher, birgt jedoch die Schwierigkeit, dass der Beratungsaufwand zunimmt und die Vorausberechnung der erzielbaren Einspareffekte mit noch mehr Ungenauigkeiten behaftet ist.

Bekannten Dämmkritikern wie dem fränkischen Architekten Konrad Fischer oder Norbert Deul von der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter geht das nicht weit genug. Sie halten Wärmedämmung und Energiesparfenster grundsätzlich für ineffektiv und fürchten, dass Hausbesitzer und Mieter die Kosten für die teuren Sanierungen tragen müssen, ohne dass dem jemals eine Energieersparnis in vergleichbarer Höhe gegenübersteht. Sie plädieren dafür, die ganzen Vorschriften für Sanierungswillige, wie sie in der Energie-Einsparverordnung festgelegt sind, zu streichen und alles dem gesunden Eigeninteresse der Immobilienbesitzer nach geringeren Energiekosten zu überlassen.

Christian Stolte, Bereichsleiter "Energieeffiziente Gebäude" bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Berlin - die sich als halbstaatliche Institution als Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, erneuerbare Energien und intelligente Energiesysteme versteht und als Schnittstelle zwischen Politik und Wirtschaft agiert - hält einen Zwang zur energetischen Gebäudesanierung ebenfalls für den falschen Weg. "Eigentümern liegt ihr Gebäude doch am Herzen", sagt Stolte. "Information und die richtigen Anreize sind die wesentlich erfolgreicheren Instrumente. Die Förderprogramme der KfW sind zwar gut, müssen aber weiter ausgebaut werden. Zudem halte ich steuerliche Anreize zur energetischen Sanierung für besonders wichtig."

Typische Baumängel in Altbauten

Keller

Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.

Dach

Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.

Fenster

Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.

Strom-, Gas- und Wasserleitungen

Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.

Heizung

Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.

Schadstoffe

Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.

Fassade

Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.

Französischer Balkon

Eigentlich leuchten die Augen eines jeden Wohnungssuchenden, wenn das Wort Balkon in der Anzeige steht. Ist es allerdings ein französischer Balkon, dürfen sich Interessenten nicht zu viel erhoffen. Oft handelt es sich dabei lediglich um eine Art Austritt. Zwar hat der Mieter dann ein bodentiefes Fenster und kann eventuell den Fuß nach draußen setzen, ein Frühstück an der frischen Luft wird aber aufgrund des Platzmangels schwierig.

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Biotop im Garten

Ein schöner, individuell angelegter Garten - das klingt verlockend. Nicht selten ähnelt der tatsächliche Garten dann eher einem Tümpel als einer natürlichen Parkanlage.

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Aufstrebendes Viertel

Wohnen im aufstrebenden Viertel ist zwar sehr schön, aber in der Regel auch sehr teuer. Die Mieten steigen, wie hier im Frankfurter Ostend, deutlich schneller als in anderen Gegenden. Seit die Europäische Zentralbank verkündete, dass sie vom Willy-Brandt-Platz ins Ostend zieht, ist das Wohnen dort deutlich attraktiver geworden. Ein weiteres Problem: Auch in aufstrebenden Vierteln wird meistens gebaut und saniert was das Zeug hält.

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Handwerkerwohnung

An dieser Wohnung muss wirklich etwas getan werden - und zwar von Profis. Hier sollte also nur zugreifen, wer viel Zeit und Renovierungsgeschick mitbringt. Außerdem sollten aus Ausgleich für die Arbeiten mietfreie Monate rausgehandelt werden.

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Umgebung mit hohem Freizeitwert

Wer hier wohnt, muss sich um seine Abendgestaltung keine Sorgen machen. Allerdings dürfte es auch nachts laut sein, Ruhestörungen sollten also fest eingeplant werden.

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Mietfreier Monat

So viel Glück kann gar keiner haben. Zumindest nicht bei der aktuell angespannten Lage auf den Immobilienmärkten. Vermieter, die einen kostenfreien Monat anbieten, sind mit ziemlich hoher Wahrscheinlichkeit im Besitz einer Immobilie, die kein Mensch haben möchte.

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Denkmalgeschützt

Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind normalerweise besonders alt und oft auch besonders schön. Allerdings ist dem Mieter bei solchen Immobilien meist jegliche bauliche Veränderung untersagt.

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Für Schnellentschlossene

Auch dieser Zusatz ist mit Vorsicht zu genießen. Viele Makler wollen so beim Käufer Entscheidungsdruck erzeugen, um die möglicherweise qualitativ drittklassige Wohnung schnell loszuwerden. Folglich sollten Interessenten das Objekt ganz genau unter die Lupe nehmen.

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Nahverkehr um die Ecke

Gerade bei Stadtwohnungen wird oft damit geworben, dass der Nahverkehr nicht weit weg ist. Der Weg zur Arbeit ist so bequem zu schaffen. Oft bedeutet das allerdings in der Konsequenz, dass die ratternde Straßenbahn direkt unter dem Schlafzimmerfenster langfährt.

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Architektenhaus mit individuellem Schnitt

Architektenhäuser sind der heimliche Traum vieler Immobiliensuchenden. Entsprechend oft weisen Makler in ihren Wohnungsanzeigen auf den individuellen Schnitt einer Immobilie hin. Interessenten sollten sich nicht täuschen lassen, die Immobilie könnte verschachtelt sein. Auch winzige Zimmer oder der Zugang zum Badezimmer durch die Küche sind möglich.

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Das Thema energetische Gebäudesanierung ist komplex, das Interesse seitens der Handwerksbetriebe, Baustoffindustrie und nicht zuletzt auch der Regierung jedoch hoch. Da überrascht es nicht, dass beim Thema Sinn oder Unsinn von Wärmedämmung, Fenstererneuerung und Heizanlagenmodernisierung viel getrommelt, manches versprochen und so manche undifferenzierte Aussage gemacht wird, Kritiker dahinter reine Interessenpolitik vermuten und so manche Vorschrift verteufeln. Die zentrale Frage, die je nach Expertise und politischer Orientierung ganz unterschiedlich beantwortet wird, bleibt jedoch die nach der Amortisationsdauer einer Sanierung durch die eingesparten Energiekosten. Denn allem Idealismus zum Trotz wird eine umfassende Sanierung des deutschen Gebäudebestands nur erfolgen, wenn die Ersparnisse die finanziellen Lasten aufwiegen – und zwar in einem vertretbaren Zeitraum.

Orientierung am Verbrauch oder am Bedarf?

Woran aber können sich Hausbesitzer bei ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung orientieren?

Dass die CDU im zitierten Jahrbuch den Energiebedarf senken will, kommt nicht von ungefähr. Entscheidend ist für den einzelnen Bauherren nämlich naheliegender Weise die Differenz zwischen dem tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach einer Sanierungsmaßnahme. Da niemand exakt vorhersagen kann, wie sich der Verbrauch nach Sanierung entwickelt, greifen Energieberater auf eine modellhafte Berechnung anhand des Bedarfs zurück. Denn der Energiebedarf ist etwas völlig anderes als der tatsächliche Verbrauch. Er ist eine rechnerische Größe, die sich aus einer Analyse von Gebäudegröße und energetischer Qualität der Bausubstanz theoretisch errechnen lässt. Das individuelle Nutzerverhalten, die Zahl der Bewohner sowie witterungsbedingte Schwankungen bleiben dabei unberücksichtigt und werden standardisiert. Die Bedarfsrechnung ermöglicht daher die Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Häusern oder über den gesamten Gebäudebestand. Für den, der aber viel Geld in die Sanierung seines Hauses investieren will und auf entsprechende Einsparungen bei den Energiekosten hofft, liefert die Bedarfsberechnung und -prognose für die Zeit nach einer Sanierung lediglich erste Anhaltspunkte für das erreichbare Einsparpotenzial. Gewissheit über den genauen Einspareffekt erlangt der Bauherr erst in den Jahren nach erfolgter Sanierungsmaßnahme, wenn er die Prognose mit den tatsächlichen Verbrauchsdaten abgleichen kann.

Grün macht glücklich: Laut einer Studie britischer Forscher von der University of Exeter sind Menschen, die einen eigenen Garten haben oder zumindest in einem Stadtteil mit vielen Grünflächen leben, zufriedener als Mieter aus Betonwüsten.

Dafür haben die Forscher 600 Menschen befragen, die von einem weniger grünen Stadtteil in ein grüneres Viertel zogen, sowie 470 Menschen, die von einem grünen in einen zugebauten Stadtteil gezogen sind. Das Resultat: Wer in eine Gegend mit vielen Parks gezogen ist, war zufriedener, wer in die Betonwüste zog, wurde dagegen unzufriedener.

Was den Deutschen innerhalb der eigenen vier Wände wichtig ist, zeigen die folgenden Bilder.

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Licht und Luft: Das Immobilienportal Immonet hat seine Nutzer gefragt, was in ihrer neuen Wohnung unbedingt vorhanden sein soll. 2911 Wohnungssuchende haben darüber abgestimmt.

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Schimmel, schwarze Fugen und klamme Handtücher im Bad - davon können offensichtlich viele Mieter ein Lied singen. Feucht-warmes Klima ist nicht nur ein idealer Nährboden für Schimmelpilze, auch Schädlinge wie Silberfische fühlen sich in dieser Umgebung wohl. 46 Prozent der Immonet-Nutzer wünschen sich in ihrer neuen Wohnung daher ein Bad mit Fenster. Nur so kann die Nasszelle optimal belüftet werden.

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Selbst zu kochen ist zwar etwas aufwendiger, dafür aber wesentlich günstiger, als jeden Tag den Pizza-Service anzurufen. Auf eine Einbauküche legen daher 40 Prozent der Befragten wert. Für Mieter, die nicht allzu lange in der Wohnung bleiben möchten, ist die Neuanschaffung aufwendig und teuer. Und bei einem Umzug lässt sich die Küche nicht nur schlecht transportieren, sie passt auch meist nicht in die neue Wohnung.

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Wie der Boden aussieht, spielt für viele Wohnungssuchende eher eine untergeordnete Rolle. Nur acht Prozent der Befragten gaben an, dass in ihrer Wohnung unbedingt Parkett-Boden verlegt sein muss. Die übrigen Nutzer legen darauf wenig Wert und finden sich mit Fliesen, Laminat oder Teppich ab. Denn Parkett-Boden sieht zwar schön aus, aber der edle Holzboden ist auch empfindlich. Scharfe Reinigungsmittel, Stilettos oder die Krallen von Hundepfoten verträgt er nicht.

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Viel Platz über ihrem Kopf wünschen sich sechs Prozent der Befragten. Für sie sind hohe Decken das wichtigste Kriterium. Diese sind zwar schick und Altbauwohnungen liegen voll im Trend, aber hohe Räume sind auch Energiefresser. Sie im Winter warm zu halten, kann richtig ins Geld gehen.

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Fazit: Die Immonet-Nutzer legen vor allem auf praktische Dinge Wert, wie das Fenster im Bad. Exklusive Ausstattung wie Parkett-Boden oder hohe Decken sind hingegen weniger gefragt. Das könnte mit den stetig steigenden Mieten zusammenhängen: Je höher die Preise desto geringer werden die Ansprüche.

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Diverse Studien und Untersuchungen haben ergeben, dass der tatsächliche Energieverbrauch regelmäßig deutlich niedriger ausfällt, als der theoretisch errechnete Bedarf vor einer Sanierungsmaßnahme. Damit stimmt aber die Ausgangsgröße für kalkulierte Energieersparnis nicht und die zu erwartende Amortisationsdauer verlängert sich. Ein paar Beispiele:

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat im März eine Studie vorgelegt, die auf dem Modellprojekt "Niedrighaus im Bestand" basiert, bei dem 52 Ein- und elf Mehrfamilienhäuser eine energetische Komplettsanierung erhielten. Für 19 Gebäude lagen auch Verbrauchsdaten für die Zeit vor der Sanierung vor. Die Dena stellte fest: Der Energieverbrauch der unsanierten Gebäude lag im Durchschnitt elf Prozent unter dem errechneten Bedarf. Allerdings erzielten die Gebäude trotz der Orientierung an den Verbrauchswerten letztlich eine Energieersparnis von 76 Prozent - nur vier Prozent unter dem Zielwert. Dena-Experte Stolte war von dem Ergebnis positiv überrascht: "Die Abweichungen hielten sich im Rahmen und belegen, dass auch auf Basis einer Bedarfsrechnung realistische Prognosen der erzielbaren Energieeinsparung möglich sind." Auf Nachfrage räumte er allerdings ein, dass die Abweichungen im Einzelfall auch bis zu 20 Prozent nach oben oder unten betragen haben.

Platz 15: Düsseldorf

Wer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf.

Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung.

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Platz 14: Münster

Nach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro.

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Platz 13: Köln

Die wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen.

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Platz 12: Ingolstadt

Bei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14.

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Platz 11: Potsdam

Wie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter.

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Platz 10: Ulm

Das beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger.

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Platz 9: Landshut

Einen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren.

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Platz 8: Erlangen

Die Universitätsstadt mit seiner Orangerie und den etwas mehr als 100.000 Einwohnern ist Teil der Metropolregion Nürnberg. Siemens hat dort zahlreiche Niederlassungen; wer versetzt wird, muss sich auf knackige Immobilienpreise einstellen. 2,937 Euro im Schnitt zahlt man pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung. Bei den Mietpreisen liegt die Stadt ebenfalls weit vorn.

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Platz 7: Frankfurt

Bei den Mietpreisen liegt die Mainmetropole mit ihren Wolkenkratzern deutschlandweit mit zu den drei teuersten Pflastern. Bei den Kaufpreisen ist es nicht ganz so schlimm, dennoch alles andere als billig. Die Kosten liegen im Durchschnitt bei 3,156 Euro pro Quadratmeter – fünf Cent mehr als im dritten und 21 Cent mehr als im ersten Quartal.

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Platz 6: Stuttgart

Dutzende Firmen – von Daimler über Celesio bis IMB – sitzen in oder um Stuttgart herum. Das zieht viele Menschen, die auf der Suche nach Arbeit sind, an; in den vergangenen zehn Jahren zogen rund 25.000 neu in die größte Stadt Baden-Württembergs. Die Konsequenz: Die Preise für Mieten und Wohnen steigen. Im vierten Quartal 2012 kostete ein Quadratmeter für eine Eigentumswohnung 3,157 Euro. Für ein Häuschen im Ländle war es sogar ein Euro mehr.

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Platz 5: Rosenheim

Am Max-Josef-Platz im oberbayerischen Rosenheim lässt es sich bei Sonnenschein wunderbar flanieren oder im Café sitzen. Billig wohnen kann man hier allerdings nicht. Mit 3,184 Euro pro Quadratmeter für die eigenen vier Wände zählt das knapp über 60.000 Einwohner zählende Städtchen zu den teuersten Deutschlands.

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Platz 4: Regensburg

Regensburg ist nach München, Nürnberg und Augsburg die viertgrößte Stadt des Freistaats Bayern. Bei den Immobilienpreise liegt der Ort, dessen Altstadt zum Weltkulturerbe der Unesco gehört, an zweiter Stelle, deutschlandweit immerhin auf Platz vier. Schlappe 3,304 Euro muss man im Durchschnitt für einen Quadratmeter hinblättern. Da lohnt es sich vielleicht, über eine Mietwohnung nachzudenken.

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Platz 3: Hamburg

Wer überhaupt in der Hafenmetropole eine Wohnung findet, der kann sich glücklich schätzen. Der Immobilienmarkt in Hamburg ist, vorsichtig ausgedrückt: schwierig. Und die Preise hoch. Für eine eigene Wohnung bezahlt man im Schnitt 3,304 Euro pro Quadratmeter. Bei Einfamilienhäusern, von denen es mehr außerhalb des Stadtkerns gibt, sind es nur ein paar Cent weniger. Aber das ist noch gar nichts.

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Platz 2: Freiburg

Ob Studenten, Schwarzwaldfans oder Schweizarbeiter – die Stadt im Breisgau ist für viele attraktiv. Und da der Wohnraum begrenzt ist, steigen die Immobilienpreise Jahr für Jahr. Zuletzt musste man mit 4,352 Euro pro Quadratmeter rechnen, wollte man eine Eigentumswohnung kaufen. Bei Einfamilienhäusern sind die Preise ähnlich hoch.

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Platz 1: München

Teuer, teurer – München: Die bayerische Landeshauptstadt (im Bild sind Frauenkirche und Rathaus am Marienplatz zu sehen) liegt in allen Kategorien vorn – und das mit Abstand. Bei Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis bei 4,807 Euro pro Quadratmeter (ein Plus von 34 Cent zwischen dem ersten und vierten Quartal), bei Einfamilienhäusern sind es sogar 5,496 Euro. Ein Ende des Wahnsinns ist nicht in Sicht.

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Platz 20: Berlin

Die größte Stadt Deutschlands ist noch vergleichsweise günstig, die Mieten vielerorts bezahlbar – je nach dem, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Bei einer Eigentumswohnung kostet der Quadratmeter durchschnittlich 2,731 Euro. Doch auch in der Hauptstadt gehen die Preise spürbar nach oben – ob Mietwohnung oder Einfamilienhaus.

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Platz 46: Hannover

Hannover gehört zu den größten Städten Deutschlands, ist Landeshauptstadt und beherbergt einige große Unternehmen, darunter Continental, Tui und Talanx. Bei den Immobilienpreisen liegt die Stadt eher im Mittelfeld, eine Eigentumswohnung gibt es im Schnitt für 2,290 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mieten liegt Hannover etwas weiter vorn, nämlich auf Platz 33.

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Platz 54: Erfurt

Die Landeshauptstadt von Thüringen ist eine der wenigen Städte in Deutschland, in der die Immobilienpreise in der Vergangenheit zurückgegangen oder zumindest konstant geblieben sind. Musste man im ersten Quartal 2012 im Schnitt 2,236 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung ausgeben, waren es im vierten Quartal zwei Cent weniger. Überhaupt fällt auf, dass man in den meisten Städten der neuen Bundesländer, bedingt durch hohe Arbeitslosigkeit und Abwanderung, wesentlich billiger wohnen kann als im Westen der Republik.

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Platz 114: Neubrandenburg

Von den Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ist Neubrandenburg die günstigste. Für 1,407 Euro pro Quadratmeter kann man eine Eigentumswohnung erwerben; der (relative) Preis für ein Einfamilienhaus liegt nicht wesentlich höher (1,433 Euro). Allerdings sind auch hier die Preise in den vergangenen Monaten gestiegen. Dafür ist es nicht weit in die Natur, die Mecklenburgischer Seenplatte bietet Erholung pur.

Die gesamte Empirica-Studie finden Sie hier.

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Auch eine umfassende Untersuchung des Heizkostenerfassers und Energiemanagers Techem, der dafür die Heizkostenabrechnungen von etwa 300.000 Mehrfamilienhäusern für den Zeitraum von 2005 bis 2012 ausgewertet hat, kam zu dem Ergebnis, dass der Verbrauch insbesondere in älteren Gebäuden deutlich unter dem berechneten Bedarf liegt. In Wohnungen mit einem niedrigen kalkulierten Bedarf lag der Verbrauch hingegen oftmals höher. Die Folge: Die vor einer Sanierung prognostizieren Wärmebedarfswerte werden häufig nicht erreicht. Schlimmer noch: Tatsächlich stellte die Techem-Untersuchung fest, dass der reale Verbrauch nach energetischer Sanierung den Bedarf im Durchschnitt um den Faktor zwei übersteigt. Auch diese Studie sieht die Ursache dafür im Nutzerverhalten, dass in den Bedarfsberechnungen jedoch als stabil und standardisiert unterstellt wird.

Eine an anderer Stelle bereits zitierte Studie der Universität Camebridge kam sogar zu dem Ergebnis, dass die Energiebedarfsrechnung um bis zu 30 Prozent von den tatsächlichen Verbrauchsdaten abweichen kann. Den Grund dafür sehen die Experten im Nutzerverhalten, klare Belege dafür gibt es indes nicht.

Beheizbare Klobrillen

Japaner und Südkoreaner lieben es, wenn der Sitz auf dem stillen Örtchen wohlig warm wird. Besonders luxuriöse Varianten duschen und föhnen auch noch mit anschließender Massage. Sechs Prozent des Stromverbrauchs gehen in Südkorea allein für beheizbare Klobrillen drauf. In Deutschland sind die Edel-Klobrillen inzwischen auch erhältlich, die meisten Haushalte begnügen sich aber weiterhin mit einem kalten Toilettensitz.

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Heizdecken

.... verursachten in Südkorea regelmäßig Stromausfälle, denn große Teile der Bevölkerung drehten nachts gleichzeitig den Regler hoch. In Deutschland sind sie dank gut beheizter Wohnungen weniger begehrt.

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Ja, für gewöhnlich ist es in Regionen mit Schnee kalt - sehr kalt. Beheizbare Handschuhe und Skischuhe halten die Gliedmaßen bis zu 18 Stunden warm - dafür sorgt ein aufladbarer Akku. Für passionierte Wintersportler sind diese High-tech-Kleidungsstücke sicherlich praktisch - in puncto Energieverbrauch aber auch ein verzichtbarer Luxus.

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Der Clou für Menschen, die unter akuter Morgenmüdigkeit leiden oder schlicht zu faul sind einen Löffel aus der Schublade zu holen - die selbst umrührende Tasse. Ein eingebauter Quirl wirbelt Milch und Zucker durcheinander. Sieht aus wie von Zauberhand, ist aber batteriebetrieben. Bei derartiger Energieverschwendung könnte einem glatt schwindlig werden.

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Vorbei die Zeiten als Männer gemütlich ein Pfeifchen schmauchten - jetzt kommt die E-Pfeife. Hier glimmt allerdings kein Tabak. Mittels eines Verdampfers lassen sich verschiedene Geschmacksrichtungen wie Vanille, Schokolade, Kirsche oder Café in die Luft pusten. Ober man dafür tatsächlich Akkus laden muss...

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Computermäuse lassen sich per USB-Kabel über den Computer beheizen und über ein kleines Rädchen regulieren. Zwar verbrauchen die beheizbaren Mäuschen allein nicht viel Strom, aber ganz ehrlich - wirklich brauchen tut sie keiner. Man könnte die klammen Fingerchen auch einfach zwischendurch ordentlich gegeneinander reiben - ganz ohne Strom.

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Kurz: Wer viel verbraucht, kann viel einsparen. Und so mancher Hausbewohner wird anscheinend umso verschwenderischer, je höher der Einspareffekt nach Sanierung sein soll. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung allein auf bauphysikalischen Bedarfswerten ist für den sanierungswilligen Hauseigentümer daher unzureichend. Eine Änderung der Heizgewohnheiten, der Anzahl an Bewohnern oder des Warmwasserverbrauchs kann erheblichen Einfluss auf die verbrauchten Energiemengen haben und jede zu erhoffende Energieersparnis aus einer energetischen Sanierung konterkarieren. Dena-Experte Stolte schließt jedenfalls für das untersuchte Modellprojekt aus, dass ein falsche Analyse des Gebäudebestands zu den erheblichen Abweichungen im Einzelfall geführt hat.

Energiefachberater Rolf-Peter Weule vom Baustoffhandel Kömpf in Calw hält Verbrauchsdaten ohnehin häufig für verfälscht - insbesondere bei Energieausweisen, die es sowohl auf Basis von Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre als auch aufgrund bauphysikalischer Parameter des Gebäudes (Bedarfsorientierter Energieausweis) gibt. „Verbrauchsorientierte Energieausweise erzählen Geschichten, die ohnehin selten stimmen. Unter Energieberatern gibt es das geflügelte Wort, dass das Ergebnis der Energieberatung schon stimme, wenn nur die Nutzer nicht wären. Ich biete meinen Kunden deshalb auch nie eine Amortisationsrechnung zu ihren Sanierungsmaßnahmen an. Aufgrund der vielen Parameter halte ich das für unlauter“, so Weule. Ihm ist wichtig, dass die Amortisationsrechnung nur ein Teil der Wahrheit ist. Die Werterhaltung, beziehungsweise die Wertsteigerung des Gebäudes gehören genauso in die Überlegungen einbezogen.

Bedarfsrechnung macht vergleichbar

Andreas Holm, Leiter des Forschungsinstituts für Wärmeschutz e.V. in München (FIW), hält ebenfalls die Planung anhand der Bedarfswerte für empfehlenswert, weil nur diese Methode die Effizienz der energetischen Sanierungsmaßnahmen vergleichbar mache. „Ein seriöser Energieberater schaut immer auf Verbrauch und Bedarf und erklärt entsprechende Unterschiede“, sagt Holm. „Darauf basierend entwickelt er Szenarien für mehrere Sanierungsvarianten und –schritte und bringt diese in eine sinnvolle Reihenfolge.“ Diese Meinung ist verbreitet. „Energieberater sollten immer die Verbrauchsdurchschnitte in der Berechnung ihrer Sanierungsempfehlungen zugrunde legen“, rät auch Stolte von der dena. Damit steht und fällt die Berechnung der zu erwartenden Amortisationsdauer.

Wer sanieren will und überlegt, vor dem neuen Fassadenputz auch noch Dämmplatten an die Hauswand zu dübeln, kann ehrlich gerechnet nur den Mehraufwand für die Dämmstoffanbringung den erzielbaren Einsparungen an Heizenergie gegenüber stellen. Für Gerüst, Putz und Farbe hat der die sogenannten Sowieso-Kosten, die er von den Gesamtkosten der Sanierung abziehen muss. Die Art der Rechnung ist essentiell für eine auf kalkulatorische rentable Investition. Holm hat das über den deutschen Gebäudebestand wie folgt kalkuliert:

Quelle: FIW, München

Fazit der FIW-Zahlen: Die energetisch wirksamen Mehrkosten erreichen durchschnittlich nicht einmal 30 Prozent des Sanierungsaufwands. Das zugrunde gelegt amortisieren sich Sanierungsmaßnahmen natürlich schneller. Dazu hatte auch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt für die WirtschaftsWoche bereits eine Untersuchung angestellt.

Auch die dena hat in diversen Untersuchungen festgestellt, dass bei Sanierungen, die an Gebäuden  ohnehin anstehen und dadurch nur vergleichsweise geringen Mehraufwand für energetische Verbesserungen erfordern, die Baumaßnahme in aller Regel wirtschaftlich ist. Im Umkehrschluss heißt das, eine Sanierung ohne gleichzeitigen Sanierungszwang aufgrund von Überalterung, Verschleiß oder Beschädigung der Gebäudeteile oder Technik ist oftmals unwirtschaftlich.

Das Problem: Erfolgsbeispiele und Studien zur Wirtschaftlichkeit beschäftigen sich bislang nur mit Komplettsanierungen. Die Einspareffekte für Einzelmaßnahmen und anhand von Verbrauchswerten sind daher noch weitgehend unerforscht. Dämmkritiker Konrad Fischer etwa ist nach Bewertung von Vergleichsstudien überzeugt, dass die belegten Einspareffekte lediglich auf optimierte Heiztechnik und eventuell noch die Dachdämmung zurückzuführen ist. Wärmedämmung an Fassaden lehnt er ab, weil sie die Erwärmung der Fassade durch Sonneneinstrahlung verhindere. Dämmstoffindustrie, Energieberater und Wissenschaft halten jedoch dagegen. "Dämmmaßnahmen lohnen sich in jedem Fall. Sie bringen einen Gewinn an Wohnkomfort und eine Energieersparnis mit sich. Die Behauptung, eine Wärmedämmung würde keine Energie sparen, ist völlig absurd", so Holm vom FIW. "Welche Maßnahme letztlich die effektivste und wirtschaftlichste ist, lässt sich jedoch nicht verallgemeinern. Das hängt vom Einzelfall ab."

Ohne Einzelfallprüfung und individuelle Beratung geht es nicht

Was die zu erwartende Energieverbrauchssenkung einzelner energetischer Sanierungsschritte angeht, hängt die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen somit in der Praxis entscheidend von der qualifizierten Analyse des Gebäudezustands sowie des Verbrauchsverhaltens und den finanziellen Möglichkeiten ab. Zumindest darin sind sich alle Fachleute und mittlerweile auch die Politiker einig. "Die Kommunikation zum Thema energetische Sanierung der Bestandsgebäude ist differenzierter geworden. Heute behauptet niemand mehr, dass sich in jedem Fall jede Komplettsanierung sofort rechnet. Vielmehr betonen alle Seiten, dass sich eine Sanierung insbesondere dann lohnt, wenn ohnehin die Sanierung von Dach, Fassade oder Heizungsanlage ansteht. Denn dann sind es nur die Mehrkosten für die energetische Optimierung, die sich über die Energiekostenersparnis amortisieren muss. Dann aber lohnt sie sich immer", so Stolte.

Staatliche Zuschüsse oder Steuervorteile beschleunigen die Amortisation der Bauinvestition zusätzlich. Leider bleibt es vorerst bei den bereits bekannten Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank, über die Steuervorteile für Sanierer dürfte erst nach der Wahl wieder diskutiert werden. Darüber hinaus erörtern Stefan Klinski, Professor an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, sowie Veit Bürger vom Öko-Institut allerlei Maßnahmen, um die Investitionshürde zu überwinden. Um die notwendigen, zusätzlichen monetären Anreize zu finanzieren, schlagen sie beispielsweise eine Sanierungsprämie vor, die über eine Umlage von den Gasversorgern oder Mineralölgesellschaften bezahlt werden soll. Oder per "Klimaschutzabgabe mit Förderfonds" könnte per Sondersteuer abhängig von der energetischen Qualität der Gebäude von Hausbesitzern erhoben werden, um Sanierungsmaßnahmen zu fördern. Ob derartige Maßnahmen durchsetzbar und ausreichend sind, um einen Sanierungsboom auszulösen, darf allerdings bezweifelt werden. "Ein Sanierungsboom auf freiwilliger Basis ist schon deswegen unmöglich, weil wohl nur wenige Kommunen oder sonstige Hausbesitzer entsprechende Finanzmöglichkeiten haben", glaubt Dämmkritiker Fischer. "Die geplanten Finanzinstrumente nenne ich Folterinstrumente. Sie ziehen dem wehrlosen Hausbesitzer Geld aus der Tasche, ohne ihm einen angemessenen Ausgleich zu gewähren." Da ja eine energetische Sanierung offenbar vor allem bei bereits vorliegendem Sanierungsbedarf wirtschaftlich ist, könnten zusätzliche Finanzspritzen ohnehin dazu führen, dass saniert wird, was noch gar nicht saniert werden muss. Dann aber wird die Sanierung wie dargelegt schnell unwirtschaftlich.

Hausbesitzer sollten also zunächst abwarten, was die Regierung nach der Wahl plant. Den Energieberater können sie dennoch schon bestellen. Damit die Planung fundiert und unter wirtschaftlichen Aspekten sinnvoll ist, sollten Hauseigentümer die verkaufsorientierte Energieberatung von Handwerkern, Baustoffhändlern oder Heizungsinstallateuren meiden und auf unabhängige, nachweislich qualifizierte Energieberater zurückgreifen. Diese sind am besten über die dena-Internetseite www.energie-effizienz-experten.de aufzufinden. Dort gelistete Energieberater müssen ihre Qualifikation regelmäßig nachweisen. Der Staat bezuschusst eine qualifizierte Energieberatung inzwischen mit einmalig 400 Euro.

Zudem bietet die KfW inzwischen Förderprogramme für die Baubegleitung durch einen Energieberater an, der die fach- und normengerechte Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen überwacht. Die fachkundige Baubegleitung ist immens wichtig, denn eine fehlerhafte oder schlampige Anbringung einer Wärmedämmung kann nicht nur den Einspareffekt zunichtemachen, sondern auch hohe Folgekosten bis hin zum kompletten Abriss und anschließenden Neubau der gedämmten Bauwerke führen.