Energetische Sanierung: Sowiesokosten von den Vollkosten trennen

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird

Platz 15: Düsseldorf

Wer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf.

Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung.

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Platz 14: Münster

Nach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro.

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Platz 13: Köln

Die wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen.

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Platz 12: Ingolstadt

Bei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14.

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Platz 11: Potsdam

Wie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter.

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Platz 10: Ulm

Das beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger.

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Platz 9: Landshut

Einen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren.

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Wer sanieren will und überlegt, vor dem neuen Fassadenputz auch noch Dämmplatten an die Hauswand zu dübeln, kann ehrlich gerechnet nur den Mehraufwand für die Dämmstoffanbringung den erzielbaren Einsparungen an Heizenergie gegenüber stellen. Für Gerüst, Putz und Farbe hat der die sogenannten Sowieso-Kosten, die er von den Gesamtkosten der Sanierung abziehen muss. Die Art der Rechnung ist essentiell für eine auf kalkulatorische rentable Investition. Holm hat das über den deutschen Gebäudebestand wie folgt kalkuliert:

Altersklasse	moderate Sanierung	ambitionierte Sanierung	Sowieso Kosten	Anteil Sowieso
<1918	14.500 €	16.900 €	38.300 €	73%
1918-1948	15.400 €	18.200 €	37.060 €	71%
1949-1957	12.600 €	13.900 €	34.890 €	73%
1958-1968	13.900 €	15.700 €	38.580 €	74%
1969-1978	16.000 €	19.100 €	50.610 €	76%
1979-1987	11.100 €	13.000 €	33.650 €	75%
1988-1993	10.200 €	12.600 €	43.510 €	81%

Quelle: FIW, München

Fazit der FIW-Zahlen: Die energetisch wirksamen Mehrkosten erreichen durchschnittlich nicht einmal 30 Prozent des Sanierungsaufwands. Das zugrunde gelegt amortisieren sich Sanierungsmaßnahmen natürlich schneller. Dazu hatte auch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt für die WirtschaftsWoche bereits eine Untersuchung angestellt.

Auch die dena hat in diversen Untersuchungen festgestellt, dass bei Sanierungen, die an Gebäuden  ohnehin anstehen und dadurch nur vergleichsweise geringen Mehraufwand für energetische Verbesserungen erfordern, die Baumaßnahme in aller Regel wirtschaftlich ist. Im Umkehrschluss heißt das, eine Sanierung ohne gleichzeitigen Sanierungszwang aufgrund von Überalterung, Verschleiß oder Beschädigung der Gebäudeteile oder Technik ist oftmals unwirtschaftlich.