
Eigentlich müsste der Energieausweis bei Vermietern und Verkäufern von Wohnimmobilien höchst beliebt sein. Er macht sichtbar, ob ein Gebäude zu den Energiefressern zählt oder dabei hilft, Klima und Geldbeutel zu schonen. Er ist aber nicht beliebt. Bestenfalls jeder zweite Anbieter kann einen Energieausweis vorlegen – obwohl er seit Mai 2014 gesetzlich vorgeschrieben ist.
Ab dem 1. Mai 2015 droht Energieausweisverweigerern nach einjähriger Übergangsfrist sogar ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Es bleibt aber fraglich, ob das dem Energielabel fürs Haus neues Leben und letztlich breite Akzeptanz einhaucht.
Dabei hat, wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder mietet, in aller Regel schon ein großes Interesse daran, die Nebenkosten vorab schätzen zu können. Die teure Energiewende mit der Verbraucherumlage für die Subventionierung erneuerbarer Energien (EEG-Umlage) sowie die allgemein steigenden Energiekosten haben Wohnraum in den vergangenen zehn Jahren deutlich teurer werden lassen. Insbesondere die zeitweise sehr hohen Öl- und Gaspreise während der vergangenen Jahre haben Wohnen verteuert.





Seit Beginn des Immobilienbooms in Deutschland haben sich zudem Immobilienpreise und Mieten in vielen Landstrichen deutlich erhöht. Studien zufolge geben die Deutschen ein Viertel ihres Monatseinkommens nur für Wohnen aus. Die Nebenkosten machen dabei schnell ein Drittel der Ausgaben aus. Wer wenigstens bei den Nebenkosten für Strom, Wasser und insbesondere Heizung sparen kann, tut das – zumal es zugleich ein Beitrag zum aktiven Klimaschutz ist.
Darauf hoffte auch der Gesetzgeber, als er den Energieausweis 2008 einführte. Die Idee: Anhand eines vereinheitlichten Bewertungsschemas sollte auf einen Blick ersichtlich sein, wie groß der Energiehunger einer Immobilie ist. Mit der Reform des Energieausweise im vergangenen Jahr schien diese Ziel näher gerückt. Die per Gesetz verordnete Transparenz sollte Vermieter, Verkäufer und Käufer dazu animieren, mehr in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu investieren und den Wert alter Energieschleudern auf dem Häusermarkt drücken. Hohe Wertsteigerungen oder besseren Werterhalt böten dann nur Energiesparhäuser - und die Bundesregierung käme ihren Klimaschutzzielen ein gutes Stück näher. Soweit die Theorie.
Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung
Zweifamilienhaus, 290 Quadratmeter (Baujahr 1925)
Bei hohem Verbrauch rechnen sich auch teure Maßnahmen. Beispiel Außenwände: Über die Fassade verlor das Haus 21.900 Kilowattstunden Wärme pro Jahr, nach Dämmung nur noch 5140, das spart in den nächsten 30 Jahren jährlich 1800 Euro Heizkosten. 50 Prozent der Dämmkosten von 21.300 Euro sind kreditfinanziert, das kostet jährlich 490 Euro Zins und Tilgung. Die Gesamtsanierung (alle fünf Maßnahmen) kostet 55.560 Euro und bringt 5110 Euro Ersparnis pro Jahr (6260 Euro Heizkostenersparnis – 1150 Euro Zinsen).
energetischer Zustand: sehr schlecht
Energiebedarf: 292 kWh/m² pro Jahr
Heizungsverbrauch: 74.870 kWh pro Jahr¹
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 16.800 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 4570 kW¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 8730 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1780 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 180 Euro²
Einsparung: 1600 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 6 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 21.900 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5140 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 21.300 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1800 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 490 Euro²
Einsparung: 1310 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 16 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 8440 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 3800 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 13.290 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 650 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 280 Euro²
Einsparung: 370 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 34 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 8050 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 2210 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 4030 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 830 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 90 Euro²
Einsparung: 740 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 5 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 19.000 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 7000 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6300 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1200 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 100 Euro²2
Einsparung: 1100 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 6 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
(durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
Wärmeverlust vorher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
(keine Einsparung möglich)
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Heizungsverbrauch: 17.970 kWh pro Jahr
Energieersparnis: 74 %
Kostenersparnis: 5110 Euro pro Jahr
Sanierungskosten gesamt: 53.650 Euro
Investition rechnet sich nach 11 Jahren
Weiterhin ein Papiertiger
In der Praxis stieß der Energieausweis jedoch auf wenig Interesse. Kaum ein Mieter oder Käufer fragte danach. Eine Stichprobenuntersuchung von Deutscher Umwelthilfe und Mieterbund hat nun ergeben: Bei 80 Prozent der von Maklern angebotenen Wohnungen wird der Energieausweis nicht wie vorgeschrieben unaufgefordert dem Interessenten vorgelegt. Auch in 75 Prozent der Angebote von Wohnungsunternehmen fehlte der Energieausweis oder wurde nur auf Nachfrage vorgelegt. Unter dem Strich macht jeder zweite Vermieter selbst dann keine Angaben zur Energieeffizienz. Der Energieausweis ist auf dem Wohnungsmarkt eher die Ausnahme als die Regel.
Auch das Immobilienportal Immowelt hat zusammen mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen eine Umfrage zum Thema gestartet und ähnlich desaströse Zustände festgestellt. Nur jeder zweite Verkäufer einer Immobilie, der sich an einen Makler wendet, verfügt schon über den Energieausweis fürs Haus. Nur 57 Prozent der Vermieter haben einen Energieausweis bei Angebotsbeginn in der Tasche. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund, sieht daher eine besonders große Verweigerungshaltung bei professionellen Vermietern. „Der Energieausweis bleibt auch weiterhin ein Papiertiger“, so Ropertz.
Für die Makler bedeutet die Vorschrift im Zweifel Mehrarbeit. Gut ein Drittel der Makler muss zusätzlichen Aufwand betreiben, um den Energieausweis zu beschaffen. Zumindest für die Makler hat das auch sein Gutes, schließlich fürchten sie durch die Einführung des Bestellerprinzips sinkende Einnahmen aus der Immobilienvermittlung. Mit einem Komplettservice zum Energieausweis könnten sie verlorenen Boden gut machen. Jeder zehnte Makler gab jedoch auch an, den Energieausweis erst bei Vertragsunterzeichnung oder gar nicht vorzulegen. Ab dem 1. Mai ist dies nun eine Ordnungswidrigkeit, für die Makler auch abgemahnt werden können.
Begrenzte Aussagekraft des Energieausweises
Dass der Energieausweis auch ein Jahr nach der Einführung einer Vorlagepflicht noch nicht selbstverständlich zur Vermietung einer Wohnung gehört oder dem Exposé zum Hausverkauf beiliegt, kommt nicht überraschend. Denn trotz besserer Verständlichkeit und der Beseitigung einiger Ungereimtheiten ist die Aussagekraft des Energieausweises begrenzt, sein Nutzen also fraglich.
Dem stehen Zeit und Geld gegenüber, die Immobilieneigentümer aufbringen müssen, um den Energiepass zu erhalten. Die Preise dafür liegen je nach Ausführung zwischen 40 und 800 Euro - und mit den Preisen variiert auch der Nutzen.





Daran änderte sich auch wenig, als 2013 auf Initiative des ins Leben gerufenen „Bündnis Energieausweis“, dem unter anderem der Deutsche Mieterbund, der Naturschutzbund Deutschland (NABU), der TÜV Hessen und die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz angehören, der Energieausweis verständlicher gestaltet und per Gesetz zur Pflicht für Immobilienanbieter gemacht wurde.
Seit einem Jahr bietet der Energieausweis für Wohnobjekte nun die Effizienzklassen auf einer rot zu grün reichenden Skala, wie sie von Haushaltsgeräten bekannt sind. Die Klassen reichen von H bis A+, wobei H für mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr steht, A+ für weniger als ein Zehntel dieses Wertes.
Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung nicht
energetischer Zustand: gut
Energiebedarf: 146 kWh/m² pro Jahr
Heizungsverbrauch: 59.480 kWh pro Jahr¹
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Sechsfamilienhaus, 531 Quadratmeter (Baujahr 1992)
Das Haus ist bereits in gutem energetischem Zustand. Die meisten Maßnahmen sparen nur wenig Heizkosten und amortisieren sich zum Teil erst nach Ablauf der wirtschaftlichen Lebensdauer der Bauteile (Dach, Fassade, Kellerdecke: 30 Jahre, Heizung: 15 Jahre). Auch hier wird zur Hälfte auf Kredit finanziert, die andere Hälfte mit Ersparnissen. Nach Abzug der Kapitalkosten hätte bei diesem Haus ein Austausch der Fenster sogar Verluste erbracht (Kapitalkosten größer als Heizkostenersparnis).
Wärmeverlust vorher: 7300 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5700 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6400 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 210 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 145 Euro²
Einsparung: 65 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 65 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 15.800 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 7740 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 31.700 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1100 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 760 Eur²
Einsparung: 340 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 95 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 12 150 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 12 150 kWh¹ pro Jahr
(keine sinnvollen Maßnahmen möglich)
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 8420 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 4050 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6900 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 600 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 150 Euro²
Einsparung: 450 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 15 Jahren
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 12.560 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5080 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 10.700 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 710 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 360 Euro²
Einsparung: 350 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 29 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
(durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
Wärmeverlust vorher: 24.600 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 24.600 kWh¹ pro Jahr
(keine Einsparung möglich)
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Heizungsverbrauch: 37.880 kWh pro Jahr
Energieersparnis: 32 %
Kostenersparnis: 1200 Euro pro Jahr
Sanierungskosten gesamt: 55.700 Euro
Investition rechnet sich nach 49 Jahren
Dennoch bleiben Energieausweise etwas für Kenner. Zum einen wird der Energiebedarf beziehungsweise -verbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche in Kilowattstunden pro Jahr angeben. Dieser abstrakte Wert ist also mit der Zahl der Quadratmeter und dem Preis für eine Kilowattstunde Energie – je nachdem Öl, Gas, Strom in unterschiedlichen Anteilen – zu multiplizieren, um die jährlichen Kosten zu errechnen.
Lediglich ein nettes Extra
Zum anderen muss zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden werden.
Der Verbrauchsausweis gibt lediglich Auskunft über den Energieverbrauch der vorherigen Bewohner, ist dafür aber unter Umständen näher an der Realität. Allerdings sollten Mieter und Käufer, denen ein Verbrauchsausweis präsentiert wird, im Hinterkopf behalten, dass die beiden vergangenen Winter besonders mild ausgefallen sind und dementsprechend weniger Heizenergie benötigt wurde. Der Ausweis basiert nämlich auf den Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre und ist folglich stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner in dieser Zeit abhängig.
Der Bedarfsausweis gibt hingegen lediglich einen theoretisch errechneten Verbrauch an. Witterungsverhältnisse werden für dessen Berechnung standardisiert, das Nutzungsverhalten harmonisiert und die Dämmwerte beziehungsweise Wärmeverluste über Außenwänden, Keller, Fenster, Türen und Dach nach einer Besichtigung vor Ort mit Computerhilfe errechnet.
Dass der Verbrauch dann tatsächlich so ausfällt, wie der Bedarfsausweis nahelegt, ist eher unwahrscheinlich. Vorteil: Die Bedarfsausweise verschiedener Immobilien sind generell miteinander vergleichbar. Verbrauchsausweise sind dafür zu sehr vom Einzelfall abhängig.
Immobilien
Für viele Mieter ist es daher einfacher, sich auf die vom Vermieter geschätzten Nebenkosten und die angesetzte Vorauszahlung dafür zu verlassen, zumal sie gleich in Euro kalkuliert werden. Hauskäufer können sich bei Neubauten zumindest auf die Angaben des Bauträgers stützen.
Aber noch etwas ist für das geringe Interesse am Energieausweis ausschlaggebend: Nur wenige Mieter oder Hauskäufer suchen ein Wohnobjekt vorrangig nach dessen Energieeffizienz aus. Lage, Größe, Zuschnitt, Infrastruktur und Miet- beziehungsweise Kaufkosten dürften maßgebliche Kriterien bleiben. Hinzu kommt, dass auf Wohnungsmärkten mit knappem Wohnungsangebot die Mieter am kürzeren Hebel sitzen und eher auf ihr Recht auf Informationen zur Energieeffizienz verzichten.
Energieeinsparung bleibt bei der Wohnungssuche in den begehrten Großstädten lediglich ein nettes Extra.