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Energieausweis Mehr Kosten für einen zweifelhaften Mehrwert

Vermieter und Verkäufer, die nach dem 1. Mai ihre Immobilie ohne Angaben zum Energiebedarf anbieten, riskieren ein saftiges Bußgeld. Warum die Mehrheit den Energiepass fürs Haus trotzdem ignoriert.

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Thermografie und Plan eines Wohnhauses

Eigentlich müsste der Energieausweis bei Vermietern und Verkäufern von Wohnimmobilien höchst beliebt sein. Er macht sichtbar, ob ein Gebäude zu den Energiefressern zählt oder dabei hilft, Klima und Geldbeutel zu schonen. Er ist aber nicht beliebt. Bestenfalls jeder zweite Anbieter kann einen Energieausweis vorlegen – obwohl er seit Mai 2014 gesetzlich vorgeschrieben ist.

Ab dem 1. Mai 2015 droht Energieausweisverweigerern nach einjähriger Übergangsfrist sogar ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Es bleibt aber fraglich, ob das dem Energielabel fürs Haus neues Leben und letztlich breite Akzeptanz einhaucht.

Dabei hat, wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder mietet, in aller Regel schon ein großes Interesse daran, die Nebenkosten vorab schätzen zu können. Die teure Energiewende mit der Verbraucherumlage für die Subventionierung erneuerbarer Energien (EEG-Umlage) sowie die allgemein steigenden Energiekosten haben Wohnraum in den vergangenen zehn Jahren deutlich teurer werden lassen. Insbesondere die zeitweise sehr hohen Öl- und Gaspreise während der vergangenen Jahre haben Wohnen verteuert.

Wo Sie Energie sparen können
1. Natürlich kühlenDer Apartmentkomplex „The Interlace“ des deutschen Stararchitekten Ole Scheeren in Singapur ist gerade mit dem Urban Habitat Award als weltbestes Hochhausprojekt ausgezeichnet worden. Statt über eine Energie fressende Klimaanlage kühlt der Baumeister die 1040 Wohnungen weitgehend durch natürliche Belüftung. Dazu wird der Wind geschickt durch die Gebäudeteile geleitet; Parks, Teiche und Bambusgärten verstärken den Effekt. Genauso überzeugte die Juroren  der soziale Ansatz des Entwurfs. Scheeren hat die Gebäude zu einer Art Dorf mitten in der Stadt verwoben und nicht – wie ursprünglich geplant – neun einzelne Hochhäuser gebaut. In den beschatteten Innenhöfen finden die Bewohner alles, was sie zum Leben brauchen: Geschäfte, Kino, Theater, Restaurants, Schwimmbad und Spielplätze. Drei Dimensionen habe er zusammenbringen wollen, sagt Scheeren: „Natur, Gemeinschaft, Raum.“ Und das ökologisch anspruchsvoll. Quelle: dpa
2. Werden Sie Energiespar-WeltmeisterNach einer jüngsten Übersicht des Verbraucherzentrale Bundesverbands muss ein durchschnittlicher Vier-Personen-Haushalt dieses Jahr für Strom und Heizung 3.035 Euro hinblättern – gut 800 Euro mehr als noch vor sieben Jahren. Mit geschickten Maßnahmen lässt sich die Energierechnung merklich senken. Besonders wirkungsvoll ist die Dämmung der Häuserwende. Sie drückt den Heizbedarf laut Deutscher Energie Agentur um rund 30 Prozent. Das Dach bringt immerhin elf Prozent. Aber auch wer Strom und Wärme selbst erzeugt, kann sich von der Preispolitik der Versorger abkoppeln. Fünf Wege führen in die Energieunabhängigkeit...
...fünf Wege führen in die Energieunabhängigkeit.
3. Wer hilft mir beim Heizungswechsel?Seit kurzem erleichtert es die Online-Plattform Thermondo bundesweit Hauseigentümern, in wenigen Schritten nach passenden Angeboten zu suchen und dabei die Systeme führender  Hersteller zu vergleichen. Ein paar Angaben zum Haus und der vorhandenen Heizung genügen. Die Suche ist kostenlos. Allerdings kann man in die Suchmaske nicht alle Möglichkeiten eingeben, sein Haus zu beheizen. Wärmepumpen zum Beispiel stehen nicht zur Auswahl. Quelle: Presse
4. Intelligentes Thermostat spart 30 ProzentZum Beispiel das des Münchner Startups Tado. Die Box von der Größe einer kleinen Pralinenschachtel verfolgt ihre Besitzer via Internet auf Schritt und Tritt. Registriert die Tado-Box mittels einer Smartphone-App, dass sich ihr Besitzer seinem Heim nähert, dreht das Thermostat die Heizung hoch. Umgekehrt erkennt die schlaue Steuerung, wann der Letzte die Wohnung verlässt - und schaltet die Temperatur herunter. Sogar Sonnenschein registriert Tado mithilfe von online verfügbaren Wetterdaten und regelt entsprechend die Heizleistung. Mit diesen Tricks soll das Gerät die Heizkostenabrechnung im Schnitt um fast 30 Prozent drücken können. Auch Klimageräte lassen sich jetzt damit sparsam steuern. Wer die App mietet, zahlt monatlich 8,25 Euro; wer sie kauft einmalig 299 Euro. Quelle: Presse
5. Wärme von der WandDas Unternehmen Energiefreiheit aus Riedlingen, an der Donau unweit von Ulm gelegen, ergänzt sein sogenanntes aktives Energiehaus um eine ungewöhnliche Wärmequelle im Haus: eine  Infrarotheizung. Sie strahlt ihre Wärme wie ein Kachelofen ab und verbraucht laut Anbieter gegenüber konventionellen Heizungssystemen bis zu 50 Prozent weniger Energie. Die extrem flachen Heizkörper hängen wie Bilder an der Wand und lassen sich mit Motiven verzieren. Ein solares Dachkraftwerk kann in Verbindung mit einer Batterie bis zu 80 Prozent des Eigenbedarfs decken, versprechen die Riedlinger – bei einer Anfangsinvestition von 9.000 bis 11.000 Euro.

Seit Beginn des Immobilienbooms in Deutschland haben sich zudem Immobilienpreise und Mieten in vielen Landstrichen deutlich erhöht. Studien zufolge geben die Deutschen ein Viertel ihres Monatseinkommens nur für Wohnen aus. Die Nebenkosten machen dabei schnell ein Drittel der Ausgaben aus. Wer wenigstens bei den Nebenkosten für Strom, Wasser und insbesondere Heizung sparen kann, tut das – zumal es zugleich ein Beitrag zum aktiven Klimaschutz ist.

Darauf hoffte auch der Gesetzgeber, als er den Energieausweis 2008 einführte. Die Idee: Anhand eines vereinheitlichten Bewertungsschemas sollte auf einen Blick ersichtlich sein, wie groß der Energiehunger einer Immobilie ist. Mit der Reform des Energieausweise im vergangenen Jahr schien diese Ziel näher gerückt. Die per Gesetz verordnete Transparenz sollte Vermieter, Verkäufer und Käufer dazu animieren, mehr in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu investieren und den Wert alter Energieschleudern auf dem Häusermarkt drücken. Hohe Wertsteigerungen oder besseren Werterhalt böten dann nur Energiesparhäuser - und die Bundesregierung käme ihren Klimaschutzzielen ein gutes Stück näher. Soweit die Theorie.

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Weiterhin ein Papiertiger

In der Praxis stieß der Energieausweis jedoch auf wenig Interesse. Kaum ein Mieter oder Käufer fragte danach. Eine Stichprobenuntersuchung von Deutscher Umwelthilfe und Mieterbund hat nun ergeben: Bei 80 Prozent der von Maklern angebotenen Wohnungen wird der Energieausweis nicht wie vorgeschrieben unaufgefordert dem Interessenten vorgelegt. Auch in 75 Prozent der Angebote von Wohnungsunternehmen fehlte der Energieausweis oder wurde nur auf Nachfrage vorgelegt. Unter dem Strich macht jeder zweite Vermieter selbst dann keine Angaben zur Energieeffizienz. Der Energieausweis ist auf dem Wohnungsmarkt eher die Ausnahme als die Regel.

Auch das Immobilienportal Immowelt hat zusammen mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen eine Umfrage zum Thema gestartet und ähnlich desaströse Zustände festgestellt. Nur jeder zweite Verkäufer einer Immobilie, der sich an einen Makler wendet, verfügt schon über den Energieausweis fürs Haus. Nur 57 Prozent der Vermieter haben einen Energieausweis bei Angebotsbeginn in der Tasche. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund, sieht daher eine besonders große Verweigerungshaltung bei professionellen Vermietern. „Der Energieausweis bleibt auch weiterhin ein Papiertiger“, so Ropertz.

Für die Makler bedeutet die Vorschrift im Zweifel Mehrarbeit. Gut ein Drittel der Makler muss zusätzlichen Aufwand betreiben, um den Energieausweis zu beschaffen. Zumindest für die Makler hat das auch sein Gutes, schließlich fürchten sie durch die Einführung des Bestellerprinzips sinkende Einnahmen aus der Immobilienvermittlung. Mit einem Komplettservice zum Energieausweis könnten sie verlorenen Boden gut machen. Jeder zehnte Makler gab jedoch auch an, den Energieausweis erst bei Vertragsunterzeichnung oder gar nicht vorzulegen. Ab dem 1. Mai ist dies nun eine Ordnungswidrigkeit, für die Makler auch abgemahnt werden können.

Begrenzte Aussagekraft des Energieausweises

Dass der Energieausweis auch ein Jahr nach der Einführung einer Vorlagepflicht noch nicht selbstverständlich zur Vermietung einer Wohnung gehört oder dem Exposé zum Hausverkauf beiliegt, kommt nicht überraschend. Denn trotz besserer Verständlichkeit und der Beseitigung einiger Ungereimtheiten ist die Aussagekraft des Energieausweises begrenzt, sein Nutzen also fraglich.

Dem stehen Zeit und Geld gegenüber, die Immobilieneigentümer aufbringen müssen, um den Energiepass zu erhalten. Die Preise dafür liegen je nach Ausführung zwischen 40 und 800 Euro - und mit den Preisen variiert auch der Nutzen.

Alte Heizkessel raus und dickere Wärmedämmung
Dickere Dämmung, bessere HeiztechnikFür Neubauten gilt mit der nächsten Stufe der EnEV, die ab dem 1. Januar 2016 greift, eine erneute Erhöhung der energetischen Anforderungen. So muss der Primärenergiebedarf der Anlagentechnik in Neubauten gegenüber den Grenzwerten der EnEV 2015 nochmals um 25 Prozent sinken, die Wärmeverluste der Gebäudehülle sind nochmals um rund 20 Prozent zu senken. Grundsätzlich ist dabei egal, durch welche Materialien und Technologien die Einsparung erzielt wird. Konkret müssen Bauteile mit einem niedrigeren Wärmeleitkoeffizienten verbaut werden, die Heizungstechnik benötigt in der Regel die Unterstützung durch regenerative Energiequellen, etwa durch eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung. Bestandgebäude sind von den strengeren Vorschriften ausgenommen. Quelle: dpa
Ein Mann bringt Dämmplatten an Quelle: dpa
Haus und Mann vor Heizkessel Quelle: dpa Picture-Alliance
Symbolbild zu Immobilienanzeigen Quelle: obs
Jemand stellt die Temperatur an einer Heizung ein Quelle: dpa
Wasserzähler Quelle: dpa
Eine Frau vor einem Kaminofen Quelle: dpa Picture-Alliance

Daran änderte sich auch wenig, als 2013 auf Initiative des ins Leben gerufenen „Bündnis Energieausweis“, dem unter anderem der Deutsche Mieterbund, der Naturschutzbund Deutschland (NABU), der TÜV Hessen und die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz angehören, der Energieausweis verständlicher gestaltet und per Gesetz zur Pflicht für Immobilienanbieter gemacht wurde.

Seit einem Jahr bietet der Energieausweis für Wohnobjekte nun die Effizienzklassen auf einer rot zu grün reichenden Skala, wie sie von Haushaltsgeräten bekannt sind. Die Klassen reichen von H bis A+, wobei H für mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr steht, A+ für weniger als ein Zehntel dieses Wertes.

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Dennoch bleiben Energieausweise etwas für Kenner. Zum einen wird der Energiebedarf beziehungsweise -verbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche in Kilowattstunden pro Jahr angeben. Dieser abstrakte Wert ist also mit der Zahl der Quadratmeter und dem Preis für eine Kilowattstunde Energie – je nachdem Öl, Gas, Strom in unterschiedlichen Anteilen – zu multiplizieren, um die jährlichen Kosten zu errechnen.

Lediglich ein nettes Extra

Zum anderen muss zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden werden.

Der Verbrauchsausweis gibt lediglich Auskunft über den Energieverbrauch der vorherigen Bewohner, ist dafür aber unter Umständen näher an der Realität. Allerdings sollten Mieter und Käufer, denen ein Verbrauchsausweis präsentiert wird, im Hinterkopf behalten, dass die beiden vergangenen Winter besonders mild ausgefallen sind und dementsprechend weniger Heizenergie benötigt wurde. Der Ausweis basiert nämlich auf den Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre und ist folglich stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner in dieser Zeit abhängig.

Der Bedarfsausweis gibt hingegen lediglich einen theoretisch errechneten Verbrauch an. Witterungsverhältnisse werden für dessen Berechnung standardisiert, das Nutzungsverhalten harmonisiert und die Dämmwerte beziehungsweise Wärmeverluste über Außenwänden, Keller, Fenster, Türen und Dach nach einer Besichtigung vor Ort mit Computerhilfe errechnet.

Dass der Verbrauch dann tatsächlich so ausfällt, wie der Bedarfsausweis nahelegt, ist eher unwahrscheinlich. Vorteil: Die Bedarfsausweise verschiedener Immobilien sind generell miteinander vergleichbar. Verbrauchsausweise sind dafür zu sehr vom Einzelfall abhängig.

Immobilien



Für viele Mieter ist es daher einfacher, sich auf die vom Vermieter geschätzten Nebenkosten und die angesetzte Vorauszahlung dafür zu verlassen, zumal sie gleich in Euro kalkuliert werden. Hauskäufer können sich bei Neubauten zumindest auf die Angaben des Bauträgers stützen.

Aber noch etwas ist für das geringe Interesse am Energieausweis ausschlaggebend: Nur wenige Mieter oder Hauskäufer suchen ein Wohnobjekt vorrangig nach dessen Energieeffizienz aus. Lage, Größe, Zuschnitt, Infrastruktur und Miet- beziehungsweise Kaufkosten dürften maßgebliche Kriterien bleiben. Hinzu kommt, dass auf Wohnungsmärkten mit knappem Wohnungsangebot die Mieter am kürzeren Hebel sitzen und eher auf ihr Recht auf Informationen zur Energieeffizienz verzichten.

Energieeinsparung bleibt bei der Wohnungssuche in den begehrten Großstädten lediglich ein nettes Extra.

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